Gastroimmobilie finden

Geeignete Gastroimmobilien müssen zum Konzept passen

Der erste Schritt zur Selbstständigkeit als Gastwirt ist das Konzept. Dieses enthält unter anderem alle Details zum zukünftigen Angebot des Lokals, Informationen zur Zielgruppe sowie zum Wettbewerb. Nicht jede Location eignet sich für einen gastronomischen Betrieb, da an Gastroimmobilien seitens der Vorgaben durch das Konzept und durch den Gesetzgeber spezielle Anforderungen gestellt werden. Im Idealfall ist es hilfreich, zusätzliche Unterstützung durch einen Immobilienmakler zu suchen, der die angebotenen Objekte bereits entsprechend ihrer Eignung selektiert. Durch seine berufliche Erfahrung ist er in der Lage, während des gesamten Auswahlprozesses bis zum Vertragsabschluss die nötige Unterstützung zu gewähren. Viele für den Existenzgründer interessante Gastroimmobilien sind ausschließlich über einen Makler verfügbar.

Bevor Gastronomen sich auf die Suche machen, muss somit das Geschäftskonzept in trockenen Tüchern sein. Soll es sich bei dem Betrieb um ein reines Restaurant, eine Bar oder gar ein kleines Hotel mit Restaurant handeln? Welche Art von Gerichten und Getränken soll der Betrieb verkaufen?

Allgemeine Voraussetzungen für Gastroimmobilien

Die individuellen Eigenschaften von Gastroimmobilien sind vom eigenen Konzept abhängig. Vor allem beim Pachten einer Gastronomie werden bereits viele allgemeine Vorgaben erfüllt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Lokalität gesamt betrachtet zu den Anforderungen der eigenen konzeptionellen Planung passt.

Zu den wichtigsten allgemeinen Voraussetzungen von Gastroimmobilien zählen folgende Kriterien:

• Größe der Immobilie: Wie viele Gäste sollen im Restaurant Platz finden? Wie viele Sitzplätze werden benötigt?
• Größe der verschiedenen Räume wie:
  -Küche (abhängig vom angebotenen Speisenangebot und der Anzahl der Köche und Helfer)
  -Lagerräume
  -Nebenräume wie Saal, Kegelbahn Büro und Sozialräume
• Behindertengerechte Ausstattung
• Weist die Gastroimmobilie zweckmäßige und gleichzeitig repräsentative Fensterfronten und Hausfassaden auf?
• Sind Gastgarten oder Terrasse vorhanden?
• Ist eine ausreichende Belüftung aller Räume gegeben und können diese klimatisiert werden?
• In welchem technischen Zustand befinden sich Elektro- und Wasserinstallationen sowie Heizung?
• Lage der Gastroimmobilie
  – Wie gut ist sie für alle Gäste erreichbar?
  – Befindet sich ein Betrieb, beispielsweise ein Hotel in der Nähe, dessen Kundschaft zum Kundenkreis werden könnte?
  – Ist ausreichend kostenloser Parkraum vorhanden?
  – Passt die konzeptionelle Zielgruppe zur Bevölkerungsstruktur des Umfeldes?
  – Bestehen bereits Pläne für strukturelle Änderungen in Form von Baumaßnahmen durch die Stadt- oder Gemeindeverwaltung?
• Bestehen durch die spezielle Lage saisonale Abhängigkeiten oder ist ein durchgängig gleich hoher Umsatz zu erwarten?

Natürlich ist es auch wichtig, dass überhaupt geeignete Immobilien zum Verkauf steht. Jedoch sollte nichts überstürzt werden, wenn aktuell kein attraktives Angebot auf dem Markt zu finden ist. Zu den weiteren wichtigen Punkten, die vom zukünftigen Gastronomen unbedingt zu hinterfragen sind, zählen die Themen Mitbewerb und Aktivitäten der Gewerbetreibenden im unmittelbaren Betriebsumfeld:

• Bestehen gemeinsame Aktivitäten der Gewerbetreibenden im direkten Umfeld in Form von Werbemaßnahmen, gemeinsam organisierten Veranstaltungen?
• Welche Konzepte weist der Mitbewerb auf? Besteht die Möglichkeit von Synergieeffekten mit anderen Lokalbetreibern?

Gastroimmobilie pachten oder kaufen?

Vor allem Einsteiger in die Selbstständigkeit sollten sich den Kauf einer Immobilie gut überlegen, da die finanziellen Aufwendungen eine Investition in eine ungewisse Zukunft sein können. Oft ist es sinnvoll, eine bereits erfolgreich eingeführte Gastronomie zu pachten. Vor allem dann, wenn das eigene Konzept so ausgelegt ist, dass die Erfüllung der benötigten Voraussetzungen mit geringen baulichen Veränderungen realisierbar ist.

Das Gastronomie Pachten beinhaltet zusätzlich zur geringeren finanziellen Investition folgende Vorteile:

• Der Gastrobetrieb ist bekannt
• Der Erfolg ist bei sorgfältig durchgeführter Recherche besser abzuschätzen
• Geringeres finanzielles Risiko durch Pachtverhältnis
• Die Immobilie erfüllt bereits einen Teil oder alle gesetzlichen Vorgaben
• Für den Gastrobetrieb benötigte Geräte und Einrichtung sind bereits vorhanden und werden bei Bedarf zu günstigen Konditionen vom Vorpächter abgekauft

Abhängig von den Eigenkapitalreserven ist jedoch zu beachten, dass beim Gastronomie Pachten ein Pachtschuldverhältnis mit monatlichen Kosten einhergeht, die in ihrer Höhe langfristig gesehen oft nur sehr ungenau kalkulierbar sind. Diesbezüglich sollte im Pachtvertrag eine Vereinbarung gegen entsprechende Pachterhöhungen, die in keiner Verhältnismäßigkeit stehen, integriert werden. In jedem Fall ist auch bei einem Pachtvertrag eine gewisse finanzielle Rücklage notwendig, um eventuelle Engpässe in den ersten Monaten überstehen zu können.

Die Pachtsumme orientiert sich am Umsatz. Im Rahmen der Vertragsvereinbarung wird eine vom Umsatz abhängige monatliche Abschlagszahlung vereinbart. Eine Option ist der Gewerbemietvertrag mit einer vorab festgelegten monatlichen Mietzahlung.

Ein ebenfalls nicht zu unterschätzender Punkt ist die Ablöse der vorhandenen Betriebseinrichtung wie Ausstattung der Küche, Mobiliar des Gastraumes und allgemeine Einrichtungsgegenstände. Hier kommt es häufig zu überzogenen Ablöseforderungen und der zukünftige Pächter der Gastroimmobilien wird unter Druck gesetzt. Im Idealfall schätzt ein unabhängiger Gutachter den Inventarwert. Dies gilt für das Gastronomie Pachten allgemein sowie für die komplette Betriebsübernahme gastronomischer Unternehmen.

Bestehende Gastronomie pachten – Infos über die Vorpächter einholen

Beim Pachten einer Gastronomie ist es von großer Bedeutung, möglichst viele Informationen über die Vorgeschichte des Lokals zu erfahren, wenn der Betrieb bereits geschlossen wurde.

• Mangel an Gästen – detaillierte Recherche zu den Gründen ist nötig. Diese können vielfältig sein und müssen nicht unbedingt mit der Lage, Ausstattung oder Bevölkerungsstruktur zusammenhängen
• Ruf des Lokals – ein schlechter Ruf eines Lokals beeinflusst häufig den Geschäftserfolg des nachfolgenden Pächters, da Mund-zu-Mund-Propaganda für den Gastro-Bereich äußerst wichtig ist

War ein Gastrobetrieb bis zum Ende des Pachtvertrages sehr erfolgreich und wechselt aus Altersgründen oder anderen privaten Gründen des Vorpächters nun den Besitzer, kann sich dies auf den Erfolg des Nachpächters ebenfalls auswirken. Ein stark vom alten Konzept abweichendes Neukonzept weist genauso großen Einfluss auf den zukünftigen Erfolg auf wie die Qualität des Angebotes. Besitzt beispielsweise ein gastronomischer Betrieb aufgrund seiner hervorragenden bürgerlichen Küche hohes Ansehen und wird gut besucht, bedeutet dies nicht, dass sich dieser Erfolg auf einen Gastronomiebetrieb mit mediterraner Küche automatisch überträgt. Beide Gastronomietypen sind zwar Restaurantbetriebe, sprechen jedoch zum Teil verschiedene Zielgruppen an. Dies muss beim Gastronomie Pachten immer berücksichtigt werden.

Gastronomie pachten in Form einer Betriebsübernahme

Eine Möglichkeit der Existenzgründung ist die Übernahme eines laufenden Betriebes. Dies kann für den Existenzgründer eine hervorragende Chance sein. Vorausgesetzt, er beachtet bestimmte Details:

• Prüfung der Bilanzen
• Konkurrenzanalyse
• Ruf des Unternehmens
• Gründe der Geschäftsaufgabe
• Klärung der rechtlichen Verhältnisse mit Unterstützung eines Rechtsbeistandes
• Prüfung des aktuellen Angebotes und dessen Qualität
• Übernahme der noch aktiven Mitarbeiter von beiden Seiten wünschenswert und möglich?
• Wie sieht die Kundenfrequenz und Kundenstruktur aus?

Wichtige Fragen, die vor der Übernahme eines laufenden Betriebes unbedingt zu klären sind. Ein weiterer Aspekt ist der allgemeine Zustand des Gebäudes sowie aller Räumlichkeiten und deren Ausstattung.