Die Sollzinsbindung im Überblick

Doch gerade bei der Baufinanzierung entstehen meist sehr hohe Darlehensbeträge. Würden die Zinsen ständig dem Marktzins angepasst werden, würden die monatlichen Raten ebenso schwanken. Um der Kreditnehmerin bzw. dem Kreditnehmer die Finanzplanung zu erleichtern, können Zinsfestschreibungen mit dem Kreditgeber verhandelt werden.

In unserem Ratgeber erfährst Du, was genau man unter der Sollzinsbindung versteht, welche Zinsbindungsfristen möglich sind und was nach Ende der Sollzinsbindung zu tun ist.

Definition: Was bedeutet Sollzinsbindung?

Bei der Sollzinsbindung werden die zu zahlenden Kreditzinsen für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben. Das bedeutet, dass die Bank den Zins in dieser Zeit nicht verändern darf, selbst wenn das Zinsniveau bzw. der Leitzins deutlich steigt.

Die vereinbarte Laufzeit für die Zinsbindung nennt man auch Zinsbindungsfrist. Die Zinsbindungsfrist bezieht sich auf die Periode des Darlehens, in der die Rückzahlung erfolgt. Nach Ablauf der Zinsfestschreibung besteht für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer eine Restschuld. Fast alle Kreditinstitute bieten eine solche Zinsfestschreibung für einen bestimmten Zeitraum an. Dabei sollten Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer allerdings zwischen Sollzins und Effektivzins unterscheiden. Der Sollzins ist der Zinssatz, den Du z. B. für einen Immobilienkredit bezahlst. In diesem sind – im Gegensatz zum Effektivzins – keine Tilgungsverrechnungen und keine weiteren Kosten für das Darlehen integriert. Man spricht deshalb von einer Sollzinsbindung, weil die Bank lediglich den Sollzins anpassen könnte, nicht aber den Effektivzins, da dieser auf der Grundlage des Sollzinssatzes berechnet wird.

Welche Zinsbindungsfristen sind möglich?

Am beliebtesten ist eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren, es sind aber auch Sollzinsbindungen von bis zu 30 Jahren möglich. In Ausnahmefällen gewähren Kreditinstitute auch eine Zinsbindungsfrist unterhalb von fünf Jahren.

Banken bieten Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern also eine gewisse Auswahl bei der Sollzinsbindung. Die gängigsten Zinsbindungsfristen sind die Sollzinsbindung für 10, 15, 20 und 30 Jahre. Die Zinsbindungsfrist ist ausschlaggebend für die Höhe des Zinssatzes. Grundsätzlich gilt: Je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz. Deshalb lohnt es sich für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer genau zu überlegen, welche Dauer der Sollzinsbindung zur persönlichen finanziellen Lage passt. Im Idealfall bietet die Bank auch ein sogenanntes Volltilgungsdarlehen an. Bei diesem Kredit ist die Sollzinsbindung identisch mit der gesamten Laufzeit des Darlehens, sodass keine Anschlussfinanzierung mehr benötigt wird und ein Zinsänderungsrisiko vermieden werden kann.

Kurze oder lange Zinsbindung: Welche Sollzinsbindung ist sinnvoll?

Um sich für eine Baufinanzierung oder einen Immobilienkredit die bestmöglichen Konditionen zu sichern, kommt es auf die Wahl der passenden Dauer der Sollzinsbindung an. Dafür können sich Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer an einer einfachen Faustregel orientieren: Sind die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hoch, deutet aber die allgemeine Entwicklung auf ein sinkendes Zinsniveau hin, ist eher eine kurze Sollzinsbindung von drei bis fünf Jahren sinnvoll. Auf diese Weise kann man sich die Möglichkeit offenhalten, bereits nach wenigen Jahren von den gesunkenen Zinsen zu profitieren, wenn die Sollzinsbindung endet.

Umgekehrt gilt: Sind die Bauzinsen niedrig, sollen aber perspektivisch eher steigen, ist eine möglichst lange Zinsbindungsfrist eine gute Wahl, da Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer so möglichst lange von den günstigen Zinsen profitieren können. Bevor man sich für die Dauer der Sollzinsbindung entscheidet, lohnt es sich also, die unterschiedlichen Vor- und Nachteile von langen und kurzen Zinsfestschreibungen abzuwägen.

Kurze Zinsbindungsfrist: Die Vor- und Nachteile

Ein wesentlicher Vorteil einer kurzen Zinsbindungsfrist ist der niedrigere Zinssatz, wodurch die Kreditkosten günstiger sind. So zahlen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer z. B. für eine Zinsbindung von fünf Jahren einen niedrigeren Zins als für eine Sollzinsbindung von 10 oder 15 Jahren. Ein großer Nachteil einer kurzen Sollzinsbindung von bis zu zehn Jahren ist jedoch die hohe Restschuld für das Darlehen und das damit einhergehende Zinsänderungsrisiko bei der Anschlussfinanzierung. Hat sich das Zinsniveau und somit der Marktzins über die Jahre der Zinsfestschreibung erhöht, erfolgt die Tilgung der Restschuld entsprechend zu dem aktuellen Zinssatz. Sind die Zinsen gestiegen, kann es zu finanziellen Schwierigkeiten kommen. Eine kurze Zinsbindungsdauer eignet sich daher nur, wenn der Kredit während der Laufzeit komplett getilgt werden kann oder der Marktzins zum Vereinbarungszeitpunkt enorm hoch ist.

Die Vor- und Nachteile einer kurzen Zinsbindungsfrist zusammengefasst:

Die Vor- und Nachteile einer langen Sollzinsbindung ab zehn Jahren

Eine lange Zinsbindung hat bei einer Baufinanzierung den Vorteil, dass Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer sich die aktuellen Zinsen für einen langen Zeitraum sichern können und so eine gute Planungssicherheit haben, denn das Zinsänderungsrisiko ist gering. Allerdings erheben Banken auf lange Zinsbindungsfristen einen höheren Zinssatz als bei kürzeren Zinsfestschreibungen. Eine lange Sollzinsbindung zwischen zehn und 30 Jahren ist daher vor allem dann sinnvoll, wenn die Marktzinsen sowieso gering sind und man dadurch über eine längere Zeitspanne von niedrigen Zinsen und damit niedrigeren Kosten für das Darlehen profitiert.

Eine lange Sollzinsbindung hat jedoch auch Nachteile. So ist zum einen der Zinssatz höher als bei einer kurzen Zinsbindung und andererseits kann auch der Fall eintreten, dass die Zinsen am Markt nicht steigen, sondern weiter fallen. Dann hätten sich Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer für einen langen Zeitraum an einen höheren Zinssatz gebunden. In der aktuellen Niedrigzinsphase ist eine lange Sollzinsbindung insbesondere bei einer Baufinanzierung von bis zu 30 Jahren häufig sinnvoll.

Die Vor- und Nachteile einer langen Sollzinsbindung zusammengefasst:

Ist eine Kündigung der Sollzinsbindung möglich?

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) haben Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer das Recht, einen Kredit mit Sollzinsbindung nach zehn Jahren vorzeitig zu kündigen. Außerdem ist eine Kündigung der Sollzinsbindung immer sofort möglich, sobald die Zinsbindungsfrist endet oder diese nicht im Kreditvertrag vereinbart wurde.

Möchtest Du eine Baufinanzierung mit Sollzinsbindung vorzeitig nach zehn Jahren kündigen, ist eine Kündigungsfrist von sechs Monaten einzuhalten. Ob man das Darlehen dann ganz oder nur teilweise ablöst, bleibt Dir als Kreditnehmerin bzw. Kreditnehmer selbst überlassen. Wird eine Baufinanzierung mit Sollzinsbindung nach zehn Jahren gemäß den Vorschriften des BGB gekündigt, fällt übrigens keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Dies ist jedoch bei der Kündigung der Sollzinsbindung nicht immer der Fall. Muss das Darlehen vor vollendeter Tilgung bzw. vor Ablauf der zehn Jahre gekündigt werden, hat die Kreditnehmerin bzw. der Kreditnehmer der Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung wird anhand von Richtlinien des Gesetzgebers durch die Bank festgelegt.

Was passiert nach Ablauf der Sollzinsbindung?

Nach dem Ablauf der Sollzinsbindung sind die meisten Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer noch längst nicht schuldenfrei. Endet die Sollzinsbindung, bleibt eine Restschuld bestehen, die noch an die Bank zurückgezahlt werden muss. Im Gegensatz zu klassischen Ratenkrediten dauert die Tilgung einer Baufinanzierung meist 30 bis 40 Jahre.

Läuft die Sollzinsbindung nach Ende der festgelegten Laufzeit aus, erfolgt die Tilgung der Restschuld zu dem aktuellen Zinssatz. Die Bank ist verpflichtet, die Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer vor Ablauf der Sollzinsbindung über die neuen Konditionen zu informieren. Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer sollten sich am besten frühzeitig mit den Konditionen anderer Banken oder Kreditanbieter für eine Anschlussfinanzierung befassen, da ein Wechsel des Kreditinstituts möglich ist und ein Darlehen zu günstigeren Konditionen ermöglicht. Dabei spricht man von Umschuldung. Wird die Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung abgelöst, um den Kreditanbieter zu wechseln, darf dafür keine Gebühr erhoben werden.

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Die Vor- und Nachteile der Sollzinsbindung im Überblick

Darauf sollte man bei der Sollzinsbindung achten

Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer haben bei der Baufinanzierung die Wahl zwischen Sollzinsbindungen mit verschiedenen Laufzeiten von fünf, zehn, 15, 20 oder 30 Jahren. Je kürzer die Dauer der Sollzinsbindung gewählt wird, desto günstiger der Sollzins und die monatliche Rate. Läuft die Sollzinsbindung aus, erfolgt die Tilgung der Restschuld entweder über eine Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditanbieter oder bei der bisherigen Bank. Grundsätzlich lohnt es sich für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer, die Konditionen ihrer Baufinanzierung vor dem Abschluss genau zu vergleichen und sich nach dem Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung zu fairen Konditionen zu sichern. Das ist auch bei auxmoney möglich mit einem Darlehen zu flexiblen Laufzeiten und fairen Zinsen!

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