Modernisierungskosten

In diesem Ratgeber erklären wir Dir, was Modernisierungskosten sind, wie Du diese berechnen kannst und welche Modernisierungskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden können.

Was sind Modernisierungskosten?

Modernisierungskosten werden fällig, wenn z. B. bauliche Maßnahmen zur Verbesserung des Wohnkomforts oder zur Einsparung von Ressourcen wie Energie und Wasser durchgeführt werden. Auch die Schaffung von neuem Wohnraum gilt als Modernisierungsmaßnahme, für die Kosten anfallen können.

Zu den baulichen Veränderungen, die nach § 555b BGB als Modernisierungsmaßnahmen festgelegt sind, zählen:

• Umbaumaßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums
• Maßnahmen zur langfristigen Reduzierung des Wasserverbrauchs
• Energetische Modernisierung zur Einsparung von Ressourcen (z. B. gemäß der Energieeinsparverordnung bzw. Gebäudeenergiegesetz)
• Weitere Baumaßnahmen, die nicht-erneuerbare Energien nachhaltig einsparen oder das Klima nachhaltig schützen (falls nicht bereits eine energetische Modernisierung durchgeführt wurde)
• Baumaßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse für Mieterinnen und Mieter oder Eigentümerinnen und Eigentümer
• Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts des Hauses oder der Wohnung

Übrigens: Vermieterinnen und Vermieter können die Kosten für die Modernisierung ihrer Immobilie anhand der Wohnfläche auf alle Wohnungen gleichmäßig verteilen und auf die Mieterinnen und Mieter umlegen.

Beispiele für Modernisierungskosten

Modernisierungskosten umfassen alle Ausgaben, die eine Vermieterin oder ein Vermieter tätigt, um den Wohnwert einer Immobilie zu steigern, die technischen Eigenschaften zu verbessern oder um Energieeffizienz zu erhöhen. Hier einige Beispiele, wie diese Kosten in der Praxis aussehen können:

Energetische Modernisierung

• Heizungsanlage erneuern: Die Kosten für eine neue, energieeffiziente Heizung liegen etwa bei 15.000 Euro pro Anlage.
• Solarbetriebene Wärmepumpe: Die Installation einer solchen Anlage kann etwa 25.000 Euro kosten.
• Photovoltaikanlage (9 kWp ohne Speicher): Hierfür solltest Du mit Kosten von rund 12.900 Euro rechnen.
• Fenster und Türen erneuern: Der Wechsel zu energieeffizienten Fenstern oder Türen kostet durchschnittlich ca. 1.200 Euro pro Stück.
• Dämmung der Kellerdecke: Diese kann mit etwa 75 Euro pro Quadratmeter zu Buche schlagen.
• Fassadendämmung: Hier liegen die Kosten bei etwa 200 Euro pro Quadratmeter​.

Wohnqualität verbessern

• Dachausbau: Der Ausbau kann etwa 900 Euro pro Quadratmeter kosten.
• Anbau eines Wintergartens: Für einen solchen Anbau solltest Du mit Kosten von ca. 1.800 Euro pro Quadratmeter
• Außenputz anbringen: Dieser liegt bei etwa 80 Euro pro Quadratmeter.
• Fassade streichen: Die Kosten hierfür belaufen sich auf ca. 50 Euro pro Quadratmeter​​.

Kann man Modernisierungskosten sparen?

Ja, Modernisierungskosten können gespart werden, indem manche Ausgaben steuerlich abgesetzt werden. Vermieterinnen und Vermieter können zudem einen Teil der Kosten auf die Mieter umlegen, was die eigene finanzielle Belastung reduziert​.

Vermieterinnen und Vermieter oder Eigentümerinnen und Eigentümer haben die Möglichkeit, eine Modernisierungsumlage in Anspruch zu nehmen und die jährliche Miete um acht Prozent der anfallenden Modernisierungskosten zu erhöhen (§ 559 BGB). Außerdem können sie auch einen Modernisierungskredit anfragen und Fördergelder für bestimmte Baumaßnahmen erhalten.

Eine weitere Möglichkeit, um bei den Kosten für die Modernisierung des Hauses oder der Wohnung zu sparen, sind staatliche Förderungen, z. B. für die energetische Modernisierung von Wohnraum. Zuschüsse und zinsgünstige Darlehen gibt es z. B. von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Wichtig ist, dass Vermietende wissen, dass nicht jede Änderung an der Wohnung laut Gesetz auch eine Modernisierungsmaßnahme ist. Erhaltungsmaßnahmen zur Instandhaltung geben daher auch keine Grundlage zur Erhöhung der monatlichen Miete.

Nur die Modernisierungsmaßnahmen, die per BGB festgelegt sind, rechtfertigen eine Mieterhöhung. Manche Vermieterinnen und Vermieter möchten auch sparen, indem sie Maßnahmen in Eigenleistung durchführen. Hiervor warnen aber Expertinnen und Experten – je nach Modernisierungsmaßnahme bedarf es der Begleitung von Fachleuten. Wird ein Haus z. B. nicht korrekt gedämmt, kann die Ausbreitung von Schimmel die Folge sein.

Welche Modernisierungskosten können auf die Mietenden umgelegt werden?

Modernisierungskosten, die auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden können, umfassen in der Regel solche, die den Wohnwert der Immobilie nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern oder zu einer dauerhaften Einsparung von Energie- oder Wasserverbrauch führen.

Beispiele für umlagefähige Modernisierungskosten sind der Einbau moderner Heizsysteme, die Installation von wärmeisolierenden Fenstern oder der Anbau von Balkonen. Die Umlagefähigkeit dieser Kosten ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden, wie die vorherige Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen und die detaillierte Darlegung der geplanten Arbeiten und Kosten gegenüber den Mietenden.

Wie berechnet man die Umlage der Modernisierungskosten?

Die Berechnung der Umlage von Modernisierungskosten auf die monatliche Miete erfolgt nach bestimmten gesetzlichen Vorgaben. In Deutschland darf die Miete nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen um bis zu acht Prozent der für die Wohnungsmodernisierung aufgewendeten Kosten jährlich erhöht werden. Um den umlagefähigen Betrag zu ermitteln, werden die gesamten Modernisierungskosten addiert und dann acht Prozent davon berechnet.

Dieser Betrag kann auf die Jahresmiete umgelegt und entsprechend auf die monatliche Miete heruntergebrochen werden. Es gibt jedoch eine Kappungsgrenze, die besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren, inklusive anderer Mieterhöhungen, nicht um mehr als 20 Prozent steigen darf.

Stellen wir uns vor, ein Vermieter hat 20.000 Euro in die energetische Modernisierung der Heizungsanlage investiert, um die Energieeffizienz eines Mietobjekts zu verbessern. Die Wohnung hat eine monatliche Miete von 600 Euro vor der Modernisierung. Hier ist ein Beispiel für eine Berechnung zur Umlage der Modernisierungskosten auf die Mieterinnen und Mieter:

1. Gesamtkosten der Modernisierung: 20.000 Euro.
2. Berechnung der jährlichen Umlage (8 % der Modernisierungskosten): 20.000 Euro × 0,08 = 1.600 Euro
3. Monatliche Umlage der Modernisierungskosten: 1.600 Euro ÷ 12 = 133,33 Euro
4. Neue Monatsmiete nach Umlage der Modernisierungskosten: 600 Euro + 133,33 Euro = 733,33 Euro

Fazit: Modernisierungskosten berechnen & Unterstützung sichern

Die Höhe der Modernisierungskosten richtet sich stark danach, welche Maßnahmen konkret geplant sind. Zusätzlich zum Umfang der Modernisierungsmaßnahmen spielt auch der Zustand, das Alter, die Bauart und die Größe des Hauses oder der Wohnung eine Rolle für die Kosten der Modernisierung. Nicht zuletzt beeinflussen auch das Material, die Handwerkskosten sowie eventuelle Eigenleistungen die Modernisierungskosten. Deshalb ist es sinnvoll, wenn Vermieterinnen und Vermieter bzw. Eigentümerinnen und Eigentümer im Vorfeld der Maßnahmen eine detaillierte Planung aufstellen, um so die Modernisierungskosten zumindest grob schätzen zu können.

Bei den Modernisierungskosten sparen kann man z. B. über die Modernisierungsumlage und die damit verbundene monatliche Mieterhöhung, bei der die Modernisierungskosten auf alle Mieterinnen und Mieter einer Immobilie umgelegt werden können. Zusätzlich gibt es für einige Modernisierungsmaßnahmen auch Fördermittel vom Staat.

Mit einem Kredit bei auxmoney erhältst Du mit viel weniger Aufwand als bei einem Förderantrag einen Zuschuss zu Deinen Modernisierungskosten. Zudem sind die Kreditsuchenden auch völlig frei in der Verwendung ihres Darlehens – das macht auxmoney zur idealen Möglichkeit für die finanzielle Unterstützung bei Modernisierungsmaßnahmen oder, je nach Höhe der Modernisierungskosten, zu einer optimalen Ergänzung von Fördermitteln.