Mit einem Realkredit hast Du die Möglichkeit, Dir einerseits Geld für die Renovierung oder Sanierung Deiner Immobilie zu leihen und andererseits etwas Kapital zur Erhöhung Deiner eigenen Liquidität zu beschaffen. Die Konditionen eines solchen Realkredits werden in der Regel von bestimmten Kreditinstituten festgelegt. Nur sie zahlen den Kredit bis zu einer gewissen Beleihungsgrenze für die als Sicherheit hinterlegten Sachwerte.
In unserem Ratgeber geben wir Dir eine einfache Definition an die Hand, was ein Realkredit ist und erläutern, welche Voraussetzungen Du für die Kreditvergabe erfüllen musst und welche Sicherheiten Realkreditinstitute akzeptieren.
Definition: Was ist ein Realkredit?
Ein Realkredit ist einfach erklärt ein Sachkredit, bei dem die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer ein Darlehen mit dinglichen Sicherheiten beim Kreditinstitut absichert. Der Realkredit wird zum Beispiel zur Sanierung des Eigenheims in Anspruch genommen, wobei die Wohnimmobilie den Sachwert zur Sicherung des Kredits darstellt. Die Beleihungsgrenze liegt bei maximal 60 Prozent.
Für viele Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer ist das Realdarlehen von Vorteil, da die Kreditwürdigkeit zwar geprüft wird, sie allerdings eher eine untergeordnete Rolle spielt. Denn beim Realkredit erfolgt die Besicherung der Tilgung durch den Sachwert. Vor Unterzeichnung des Kreditvertrags solltest Du aber unbedingt klären, welchen Einfluss aufgenommene Hypotheken auf die Immobilie haben.
Für was kann ein Realkredit genutzt werden?
Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer können mit einem Realkredit ihre Immobilie renovieren oder sanieren. Alternativ können sie das Darlehen aber auch zum Bau eines neuen Objekts oder zur Liquiditätsbeschaffung nutzen.
Neben Immobilien können auch Autos oder Schiffe in Form einer Sicherungsübereignung zum Beleihungsobjekt werden. Bei Schiffen existiert daher auch der Begriff Schiffskredit. Hier werden Schiffspfandrechte oder eine Schiffshypothek vergeben. Mit der Sicherungsübereignung überträgt die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer dem Kreditgeber das Eigentum an der Sicherheit, dass man allerdings nach kompletter Tilgung wieder zurückerhält.
Was versteht man unter der Realkreditgrenze?
Unter dem Begriff Beleihungsgrenze, auch Realkreditgrenze genannt, versteht man einen Prozentsatz des Wertes der Kreditsicherheit, der die maximale Kreditsumme bestimmt. Die Beleihungsgrenze liegt bei maximal 60 Prozent des Beleihungswertes. Dies ist im Pfandbriefgesetz (PfandBG) und somit für die Grundpfandrechte festgeschrieben.
Der Kreditgeber schätzt vor Festlegung der Kreditsumme den Verkehrswert der Beleihung und vermindert diesen um einen Risikoabschlag für Wertschwankungen. In welcher Höhe die Beleihungsgrenze ausgeschöpft wird, bleibt dem Kreditgeber überlassen. Wenn allerdings beispielsweise Deine Immobilie nicht mehr so viel Wert ist und die 60 Prozent als Kredit nicht ausreichen, gibt es die Möglichkeit des Realkreditsplittings.
Was ist Realkreditsplitting?
Beim Immobilienkredit kommt es häufig vor, dass die 60 Prozent des Beleihungswertes nicht ausreichen. Dann tritt das Realkreditsplitting in Kraft. Dadurch erhält der Anteil am Darlehen, der durch den Realkredit gedeckt ist, eine geringere Risikoeinstufung. Somit muss die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer weniger Eigenmittel aufbringen.
Grundsätzlich unterscheidet man zwischen echtem und unechtem Realkreditsplitting:
| Echtes Realkreditsplitting | Unechtes Realkreditsplitting |
| ● Gesamter Kredit wird gesplittet
● Kreditnehmerin bzw. Kreditnehmer hat zwei Verträge mit der Bank ● Realkredit und Darlehen mit Eintragung ins Grundbuch |
● Gesamter Kredit wird gesplittet
● Split in einem Kreditvertrag zusammengefasst ● Realkredit bis Beleihungsgrenze und Personalkredit |
Unterschieden wird also zwischen dem echten Realkreditsplitting, das aus dem Realkredit und der Grundschuld auf die Immobilie besteht und dem unechten Realkreditsplitting, bei dem das Darlehen in einen Personal- und Realkredit gesplittet wird.
Welche Realkreditinstitute gibt es?
Die Vergabe eines Realkredits ist nicht jeder Bank gestattet. Spezielle Realkreditinstitute (Pfandbriefbanken) in Deutschland sind für die Vergabe solcher Darlehen vorgesehen. Aber auch Kreditinstitute wie Sparkassen, Genossenschaften, Geschäftsbanken und Versicherungsunternehmen dürfen Realkredite vergeben.
Bevor Sie einen Realkredit abschließen, sollten Sie bei verschiedenen Kreditgebern die Konditionen für den Realkredit prüfen. Bei den meisten Anbietern sind die Zinsen für den Realkredit allerdings relativ niedrig.
Für wen eignet sich der Realkredit?
Ein Realkredit ist für Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer geeignet, die eine reale Kreditsicherheit besitzen. Das kann etwa eine Immobilie, aber auch ein Fahrzeug oder ein Schiff sein. Typische Verwendungszwecke für einen Realkredit sind zum Beispiel Hausbau, -kauf oder Sanierungsmaßnahmen der eigenen Immobilie.
Ein Realkredit kann zum Beispiel dann von Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern in Betracht gezogen werden, wenn eine langfristige Kreditlösung benötigt wird – und die persönliche Bonität bzw. das Eigenkapital zu diesem Zeitpunkt nicht für die gewünschte Summe ausreicht. Eine weitere Option besteht, wenn die Kreditnehmenden eine Immobilie besitzen, die sie nicht bewohnen. Sollte das Darlehen dann im Zweifelsfall nicht mehr aus eigener Kraft getilgt werden können, so haben sie die Sicherheit, nicht die Immobilie zu verlieren und ausziehen zu müssen.
Die Voraussetzungen für den Realkredit
Um einen Realkredit abzuschließen, musst Du einige Voraussetzungen erfüllen:
- Du musst volljährig
- Du musst im Besitz eines Grundstücks oder einer Immobilie
- Das Kreditinstitut muss eine entsprechende Lizenz
- Unabhängige Sachverständige müssen den Verkehrswert der Sicherheit schätzen.
- Die Schätzung des Marktwertes muss erfolgen.
- Eine regelmäßige Kontrolle des Sachwertes nach Abschluss (max. alle drei Jahre bei Privatpersonen, alle zwölf Monate bei gewerblich genutzten Darlehen) muss durchgeführt werden.
- Du musst eine Gebäudeversicherung abschließen, um die Immobilie vor Schäden zu schützen.
Der Unterschied zwischen Personalkredit und Realkredit
Der wichtigste Unterschied zwischen Realkredit und Personalkredit liegt in der Art der Besicherung. Realdarlehen werden über dingliche Sicherheiten wie Pfandrechten an Immobilien abgesichert. Bei einem Personalkredit liefert eine Person die Kreditsicherheit – beispielsweise das Einkommen der Kreditnehmerin oder des Kreditnehmers.
Oft werden der Realkredit und der Personalkredit zusammen genannt. Viele Menschen wissen allerdings nicht wirklich, worin sich die beiden Kreditarten unterscheiden:
- Kreditsicherheiten: Der Realkredit wird durch Sachwerte, etwa eine Immobilie, und der Personalkredit durch Personen, etwa über die Kreditwürdigkeit, abgesichert.
- Laufzeit: Die Laufzeit des Personalkredits ist kürzer, weshalb dieser meist für Konsumgüter verwendet wird. Der Realkredit findet meist Anwendung bei Sanierungsarbeiten und höheren Investitionen, weshalb seine Laufzeit dementsprechend länger ist.
- Ausfallrisiko: Das Ausfallrisiko beim Realkredit ist geringer, da das Darlehen höchstens 60 Prozent des Wertes der Immobilie beträgt und somit die Immobilie den Kredit beim Zahlungsausfall zu 100 Prozent tilgt.
Welche Sicherheiten nehmen Realkreditinstitute?
Bei der Wahl der Sicherheit für den Realkredit stehen Kreditnehmerinnen und Kreditnehmern zwei Möglichkeiten zur Verfügung:
- Wohnimmobilien
- Gewerbeimmobilien
Der Sachwert von Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, komplette Wohnanlagen) ist gut schätzbar und unterliegt geringen Wertschwankungen. Außerdem können sie mit höheren Summen beliehen werden, da sie eine höhere Sicherheit im Fall eines Erlöses bieten. Der Wert einer Gewerbeimmobilie ist hingegen schwerer zu schätzen, da es sich um Objekte handelt, die auf einen speziellen Bedarf umgesetzt wurden. Die Beleihungsgrenze ist hierbei geringer.
Beide Vermögenswerte werden dem Kreditinstitut in Form einer Hypothek, einer Grundschuld oder einer Sicherungsgrundschuld beliehen. Die Grundpfandrechte werden in das Grundbuch eingetragen.
Die Vor- und Nachteile des Realdarlehens im Überblick
| Vorteile Realkredit | Nachteile Realkredit |
| + Realkredit dann vorteilhaft, wenn Bonität für Annuitätendarlehen nicht ausreicht
+ Eingetragene Grundschuld kann nach Tilgung für weitere Kredite verwendet werden + Hohe Kreditsummen ohne Eigenkapital möglich + Vergleichsweise geringe Zinsen beim Realkredit |
– Begrenzte Auswahl an Kreditgebern
– Risiko, die beliehene Wohnimmobilie zu verlieren, wenn Kredit nicht mehr getilgt werden kann – Kreditnehmerin bzw. Kreditnehmer muss Eigentümerin bzw. Eigentümer der Sicherheit (Immobilie, Auto, Schiff, etc.) sein |
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Bei einem Realkredit beleihst Du meist Deine Immobilie oder Dein Grundstück, um Dir Geld von einer Bank oder einem anderen Kreditgeber zu leihen. Oft entscheiden sich Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer, deren Bonität für ein klassisches Darlehen bei der Bank nicht ausreicht, für einen Realkredit. Hier können sie zwar hohe Kreditsummen ohne Eigenkapital erhalten, müssen aber auch mit dem Risiko leben, im Ernstfall ihre Wohnimmobilie zu verlieren und ausziehen zu müssen.
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