Der Finanzierungsplan für den Hausbau kann noch so akribisch erarbeitet worden sein, manche Dinge, die im Laufe eines Hausbaus passieren, lassen sich einfach nicht vorhersehen. Vielleicht meldet Dein Bauunternehmen Insolvenz an, vielleicht fegt ein starkes Unwetter über Deine Baustelle oder der Arbeitsmarkt macht Dir plötzlich zu schaffen. Solche zusätzlichen Kosten, die im Vorfeld nicht einkalkuliert wurden, führen manchmal dazu, dass das Geld aus dem Immobilienkredit nicht mehr für den Hausbau ausreicht und ein zweiter Kredit zur Nachfinanzierung aufgenommen werden muss.
Eine Immobilien Nachfinanzierung kommt häufiger vor als Du vielleicht denken würdest. Sie ist für manche Bauherren unausweichlich, bringt jedoch neue organisatorische und finanzielle Hürden mit sich. Der Grund: Ein zweites Darlehen für die Nachfinanzierung vom Haus zu erhalten, ist zum einen nicht immer so unkompliziert möglich, zum anderen auch mit hohen Zinskosten verbunden. In diesem Beitrag erfährst Du, wie die Nachfinanzierung funktioniert und wie bzw. zu welchem Zeitpunkt Du einen Kredit zur Nachfinanzierung beantragen kannst.
Mit einer von vornherein realistisch kalkulierten Kreditsumme für Deinen Immobilienkredit lässt sich das Risiko für ein notwendiges Nachfinanzieren des Hauses deutlich reduzieren. Setze auf eine Erstfinanzierung von auxmoney, die für den Hausbau ausreicht.
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Was ist eine Haus Nachfinanzierung?
Eine Nachfinanzierung vom Haus wird immer dann nötig, wenn das eingeplante Eigenkapital für den Hauskauf bzw. Hausbau und das aufgenommene Immobiliendarlehen zur Finanzierung vom Bauvorhaben offensichtlich nicht mehr ausreicht. Um laufende Kosten beim Hausbau, wie z. B. Rechnungen an Handwerker oder den Kauf von Materialien zu decken, ist nicht mehr genügend Geld vorhanden. Damit der Fortschritt am Hausbau gesichert ist, musst Du als Bauherr ein zweites Darlehen bei Deiner Bank oder einem anderen Kreditgeber beantragen – zusätzlich zur bereits gewährten Erstfinanzierung. In diesem Fall spricht man von einer Nachfinanzierung.
Verwechslungsgefahr besteht dabei zwischen den Begriffen der Hausbau Nachfinanzierung, der Anschlussfinanzierung und dem Forward-Darlehen.
Unterschied zwischen Anschlussfinanzierung, Forward-Darlehen & Nachfinanzierung
Mit einem zweiten Kredit nachfinanzieren ist nicht das gleiche wie eine Anschlussfinanzierung zu tätigen. Bei der Anschlussfinanzierung handelt es sich lediglich um die Tilgung der Restschuld eines bereits bestehen Kredites. Sie ist also nur nötig, wenn der Kredit nach Ende der Laufzeit noch nicht vollständig zurückbezahlt wurde, so wie es z. B. bei einem Annuitätendarlehen oft der Fall ist. Bei einem Volltilgerdarlehen ist dagegen keine Anschlussfinanzierung nötig. Im Gegensatz zur Anschlussfinanzierung wird bei Nachfinanzierung ein Kredit als zusätzliches Darlehen für die Baufinanzierung aufgenommen – parallel zu einem bereits bestehenden Darlehen.
Ein Forward-Darlehen ist wiederum eine Sonderform der Anschlussfinanzierung. Im Vergleich zur klassischen Anschlussfinanzierung wird beim Forward-Darlehen der Zinssatz für die Tilgung der ausstehenden Restschuld bereits deutlich zeitiger, lange vor Ende der alten Zinsbindung, vereinbart. Es handelt sich aber auch hier lediglich um die Rückzahlung des ursprünglichen Immobilienkredits. Das Forward-Darlehen hat also ebenso wenig mit der Baufinanzierung durch Nachfinanzierung gemeinsam wie die Anschlussfinanzierung.
Die Probleme der Hausbau Nachfinanzierung: Weder leicht noch günstig
In der Regel werden Bauherren aus mehreren Gründen versuchen, das Nachfinanzieren vom Haus zu vermeiden. Die drei größten „Probleme“, wenn Du mit einem Kredit nachfinanzieren musst, sind:
1.Die Bank lehnt die Nachfinanzierung oft ab
Nicht immer sind Banken bereit, dem Bauherrn für die Baufinanzierung einen zweiten Kredit zu gewähren. Für Banken bzw. Kreditgeber ist die Nachfinanzierung ein finanzielles Risiko. Durch einen Antrag auf einen Kredit für Nachfinanzierung wird unter Umständen deutlich, dass Du als Bauherr in finanziellen Schwierigkeiten bist, Dich womöglich finanziell übernommen hast oder schlecht mit Deinen Finanzen umgehst– insbesondere dann, wenn der Antrag auf Nachfinanzierung nur kurze Zeit nach Gewährung vom ersten Darlehen gestellt wird. Das mindert Deine Kreditwürdigkeit.
Möchtest Du den Kredit zum Nachfinanzieren bei einer anderen Bank beantragen, ergibt sich ein weiteres Problem. Bei einer Baufinanzierung werden die Kreditgeber als Gläubiger in das Grundbuch Deiner Immobilie eingetragen. Gewährt Dir eine zweite Bank nun auch einen Hauskredit zum Nachfinanzieren, wird sie als Gläubiger lediglich an zweiter Stelle im Grundbuch aufgeführt. Bei einer Zwangsversteigerung der Immobilie hat die erstaufgeführte Bank allerdings das Vorrecht auf das Geld in der Insolvenzmasse, die an zweiter Stelle aufgeführte Bank geht dagegen womöglich leer aus.
Ein weiterer Faktor ist die sogenannte Beleihungsgrenze. Die Beleihungsgrenze ist der Geldbetrag, den eine Bank bei einer potentiellen Versteigerung Deiner Immobilie mit großer Wahrscheinlichkeit zurückerhalten würde. In der Regel liegt die Beleihungsgrenze bei 70 bis 90 Prozent vom Kaufpreis des Hauses. Da bei einer Immobilien Nachfinanzierung dieser Betrag eventuell überschritten wird, lehnen viele Banken die Nachfinanzierung ab oder gewähren sie bei Überschreitung der Beleihungsgrenze nur mit harten Konditionen, das heißt Zinsbindung mit sehr hoch ausfallenden Zinsen. Damit sind wir beim nächsten „Problem“ angelangt: die hohen Zinsen beim Nachfinanzieren.
2.Die Zinsen für eine Nachfinanzierung sind extrem hoch
Wenn Deine Bank oder ein anderer Kreditgeber einem zweiten Kredit zum Nachfinanzieren zustimmt, musst Du davon ausgehen, deutlich schlechtere Konditionen für dieses Darlehen zu erhalten – sprich: deutlich höhere Zinsen. Die Bank, als Gläubiger, trägt nämlich ein höheres Ausfallrisiko, da Darlehenssicherheiten, welche Du der Bank im Rahmen der ersten Kreditaufnahme bieten konntest, für die Nachfinanzierung ja nicht erneut dienen können. Für das höhere Risiko erwartet die Bank ein höheres Zinsniveau. Die Tilgung eines Kredites zur Nachfinanzierung ist aufgrund der hohen Zinsen daher mit einem nicht unerheblichen zusätzlichen Finanzaufwand für den Bauherren verbunden.
3.Es entstehen zusätzliche Kosten für die Nachfinanzierung
Bei der Nachfinanzierung sind Kosten für die hohen Zinsen zwar die größte Belastung für die Finanzen, weiteres Geld wird unter Umständen aber auch aus Gründen noch fällig. Um die Immobilien Nachfinanzierung zu beantragen, muss dem potentiellen Kreditgeber in der Regel eine Kostenschätzung vorgelegt werden. Dabei bestätigt ein sachverständiger Gutachter, dass die neu beantragte Kreditsumme für den Hausbau tatsächlich ausreichend ist. Die Kosten für diesen Experten musst Du als Bauherr übernehmen.
Ein zweiter Baukredit zum Nachfinanzieren hat in der Regel eine kleine Darlehenssumme, ist aber mit dem gleichen Aufwand für den Kreditgeber verbunden. Einige Banken erheben daher bei einem Angebot zur Nachfinanzierung zudem einen Kleindarlehensaufschlag. Ein letzter möglicher Kostenpunkt bei der Immobilien Nachfinanzierung sind die Gebühren für einen zusätzlichen Grundbucheintrag, sofern der Kredit von einer zweiten Bank ausgestellt wird.
So beantragst Du für die Nachfinanzierung einen Kredit
Wenn Dir als Bauherr das Geld trotz Immobilienkredit knapp wird, steht der Weg zu Deiner Bank an. Dein bisheriger Kreditgeber wird Dir aber nicht ohne Weiteres im Rahmen der Baufinanzierung eine Nachfinanzierung einräumen. Die Chancen, in Deinem Fall erneut Geld von der Bank zu erhalten, hängen unter anderem vom bisherigen Fortschritt und aufgekommenen Problemen in relevanten Baufragen, von Deiner Bonität sowie von Deiner Vorbereitung auf das Gespräch mit Deiner Bank ab. Wir zeigen Dir, welche Unterlagen Du für den Gang zum Kreditinstitut bereithalten solltest und wann der richtige Zeitpunkt für einen Antrag auf Nachfinanzierung für Deinen Neubau ist.
Richtiger Zeitpunkt & notwendige Unterlagen für die Nachfinanzierung
Dein erster Ansprechpartner für eine Nachfinanzierung ist in der Regel die Bank bzw. der Kreditgeber, von dem Du ursprünglich das erste Darlehen für die Baufinanzierung Deines Hauses erhalten hast. Die Chancen, von einem anderen Kreditinstitut ein Angebot zur Nachfinanzierung zu bekommen, stehen aufgrund des relativ hohen Ausfallrisikos wegen der dann nachteiligen Position des neuen Kreditgebers im Grundbucheintrag nämlich nicht unbedingt besser.
Welche Unterlagen sind nötig?
Damit Dir ein weiterer Baukredit zum Nachfinanzieren gewährt werden kann, musst Du Deiner Bank eine detaillierte Auflistung der bereits durchgeführten sowie noch ausstehenden Bauarbeiten vorzeigen. Zudem muss nachweislich dargestellt werden, wie viel Geld Du für die einzelnen Bauvorhaben benötigst, z. B. durch konkrete Kostenvoranschläge eines Bauunternehmens oder durch eine Kostenschätzung von einem Baugutachter. Sehr wahrscheinlich verlangt die Bank neben den Details zu diesen Baufragen auch andere Nachweise über Deine Bonität, z. B. aktuelle Einkommensbescheide.
Wann solltest Du einen Antrag zum Nachfinanzieren stellen?
Die Genehmigung für eine Nachfinanzierung stellt Dir Deine Bank sicher nicht von heute auf morgen aus, da Dein Gesuch natürlich erst geprüft und bearbeitet wird. Es ist also zu spät, den Antrag auf Immobilien Nachfinanzierung erst dann zu stellen, wenn Du bereits bei einigen Rechnungen im Zahlungsverzug stehen und zusätzliche Kosten oder gar ein möglicher Baustopp droht. Ein gewisser Puffer für die Finanzierung der kurzfristig anstehenden Bauvorhaben sollte noch vorhanden sein.
Auch wenn es weh tut, es ist aus diesem Grund ratsam, zeitnah den Weg zur Bank anzutreten, wenn Du merkst, dass das Geld aus der abgeschlossenen Immobilienfinanzierung nicht ausreicht, um den Fortschritt bzw. erfolgreichen Abschluss vom Hausbau zu sichern. Bevor Du mit einem zweiten Kredit nachfinanzierst, prüfst Du aber dennoch sorgfältig die bestehenden Optionen, Inserate und Angebote, wie Du über andere Wege zusätzliches Geld für die Baufinanzierung erhalten kannst oder auf welche anvisierten Bauprojekte Du vielleicht doch verzichten kannst.
Auf einen Blick: Bei notwendiger Nachfinanzierung wie vorgehen?
Lässt sich nach sorgfältiger Prüfung aller Optionen zur Finanzierung des Hausbaus eine Hauskredit Nachfinanzierung nicht vermeiden, sollte man sich zeitnah an den bisherigen Kreditgeber wenden, um einen Antrag einzuleiten. Notwendig sind dafür unter anderem detaillierte Angaben zu den bereits abgeschlossenen und ausstehenden Bauarbeiten sowie ein Nachweis über die Höhe der Geldsumme, die Du benötigst, um Kosten für ausstehende Arbeiten oder die Tilgung fälliger Rechnungen tragen zu können.
Deine Bank lehnt eine Nachfinanzierung ab? Diese Optionen bleiben
Trotz sorgfältiger Vorbereitung und rechtzeitiger Antragstellung ist das Risiko gegeben, dass die Bank Deiner Bitte um eine Nachfinanzierung vom Baukredit nicht nachkommt. Auch wenn die Chancen nicht sehr gut stehen, kannst Du den Antrag auf Nachfinanzierung in diesem Fall natürlich auch bei einer zweiten oder dritten Bank oder einem Kreditvermittler wie auxmoney stellen. In der Regel werden bei einem Darlehen eines zweiten Kreditgebers aber noch höhere Zinsen fällig, als es bei einer Nachfinanzierung ohnehin bereits der Fall ist. Auch die Option, das ursprüngliche Darlehen beim Kreditunternehmen vorzeitig zu kündigen, ist selten eine ideale Lösung, da in diesem Fall Vorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen sind und das Risiko gegeben ist, am Ende ganz ohne Kreditgeber zu bleiben.
Die beste Möglichkeit scheint es daher in einem solchen Fall zu sein, im persönlichen Umfeld nach Lösungen zu suchen und bei Freunden, Familie oder dem Arbeitgeber nach finanzieller Unterstützung zu bitten. Um anfallende Kosten für den Hausbau einzusparen, solltest Du natürlich zudem darüber nachdenken, Dich von bestimmten Bauvorhaben zu verabschieden bzw. diese auf einen späteren Zeitpunkt zu verschieben. Ein eigener Fitnessraum im Keller ist sicherlich eine tolle Sache, die Baukosten dafür sollten aber nicht der Grund sein, teures Geld zum Nachfinanzieren beantragen zu müssen.
Fazit: Nachfinanzierung im Idealfall vermeiden
Für den Hausbau eine Nachfinanzierung zu beantragen, ist eine nervenaufreibende und vor allem teure Angelegenheit. Für die hohen Zinsen zum Nachfinanzieren müssen Bauherren viel Geld an die Bank zahlen, das an anderer Stelle beim Bauen sicher eine bessere Verwendung gefunden hätte.
Wenn Du einen Hausbau planst, ist es daher das A und O, bei der Suche nach einer geeigneten Immobilienfinanzierung sorgfältig und ehrlich vorzugehen und sich auch nach Kalkulation der benötigten Beträge für den Hausbau einen ausreichenden Puffer in den Kredit einzubauen, um auch bei unvorhergesehenen Ereignissen nicht plötzlich ohne Geld in der Tasche dazustehen. Denn eine Nachfinanzierung verursacht Kosten, auf die man als bereits finanzgebeutelter Bauherr gern verzichten würde.
Empfehlenswert sind aus diesem Grund Immobilienkredite mit Möglichkeit zur Sondertilgung sowie Kredite mit sogenannter Reserveoption. Ein Darlehen mit Reserveoption räumt Dir z. B. von vornherein die Chance ein, zu einem späteren Zeitpunkt einen vereinbarten Geldbetrag, zusätzlich zum Hauptkredit, zu erhalten, um auf unerwartet anfallende Baukosten reagieren zu können.
Mit einer angemessenen Finanzstrategie musst Du Dich mit dem Thema Nachfinanzierung aber hoffentlich nie beschäftigen und kannst Dich voller Vorfreude an die notwendigen Planungen machen, um in naher Zukunft Dein neues Haus selbst zu bauen. auxmoney berät Dich gerne.