Haus oder Wohnung auf Mietkauf finanzieren

Den Traum vom Eigenheim träumen viele Menschen – häufig scheint er aber aufgrund von fehlendem Eigenkapital unerreichbar. Wer sich außerdem scheut, einen hohen Kredit für die eigenen vier Wände aufzunehmen, begibt sich auf die Suche nach alternativen Finanzierungsmöglichkeiten. Dabei stößt man häufig auf den Mietkauf. Da es sich bei dieser Finanzierung eher um ein seltenes Modell zum Immobilienkauf handelt, sollten zukünftige Haus- oder Wohnungsbesitzer sich vorab genau darüber informieren. Denn das Mietkaufmodell kann zwar eine interessante Option sein, um den Wunsch nach dem Eigenheim doch noch zu erfüllen, bietet aber auch einige Schwierigkeiten und Nachteile. Wir klären, wie ein Mietkauf funktioniert, welche Vor- und Nachteile es zu beachten gilt und wann ein Immobilienkredit zum Hausbau oder -kauf eine geeignetere Alternative darstellt.

Mietkauf – was ist das?

Beim Mietkauf handelt es sich per Definition um eine Form des Immobilienkaufs, bei dem der Mieter die von ihm gemietete Immobilie (Haus oder Wohnung) nach Ablauf einer vertraglich festgelegten Frist kaufen kann. Bis er die Immobilie kauft, bleibt der Käufer weiterhin der Mieter und wird erst nach Abschluss des Kaufs zum offiziellen Eigentümer.

Wie funktioniert der Mietkauf?

Wer zur Finanzierung seines Eigenheims über einen Mietkauf nachdenkt, fragt sich zunächst „wie geht das überhaupt“? Beim Mietkaufmodell handelt es sich im Prinzip um einen Ratenkauf. Interessierst Du Dich für ein Haus oder eine Wohnung, kannst Du das Objekt zunächst mieten, bevor Du es später kaufst. Zu Beginn des Mietverhältnisses legen Mieter und Vermieter bzw. Verkäufer im Mietvertrag fest, nach welcher Frist und zu welchen Konditionen die Immobilie in den Besitz des Mieters übergeht. Der Kaufpreis für das Objekt wird inklusive der Zinsen gestundet, wobei die Schulden des Mieters über seine monatlichen Mietzahlungen abbezahlt werden. Der Vermieter behält einen Teil dieser monatlichen Raten als Mietzins.

Beim Mietkauf von Immobilien gibt es für den Ablauf zwei Varianten: Entweder wird der Kaufpreis vollständig über die Mietzahlungen beglichen oder im Mietvertrag wird eine Restsumme vereinbart, die nach Ablauf der Mietperiode als Gesamtsumme bezahlt werden muss. Die Restschuld kann der Käufer auch mit Hilfe eines Darlehens begleichen. Ist die Immobilie komplett bezahlt, geht das Haus oder die Wohnung nach abgeschlossenem Mietkauf in den Besitz des vormaligen Mieters über.

Optionskauf als Variante des Mietkaufmodells

Eine weitere Variante des Mietkaufs ist der sogenannte Optionskauf. Im Gegensatz zum klassischen Mietkauf sichert sich der Mieter hier die Option, die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Das bedeutet, dass er sich nicht direkt im Mietvertrag zum Kauf des Mietkaufobjektes zu den vertraglich vereinbarten Konditionen verpflichtet, sondern sich erst überlegen kann, ob er die gemietete Immobilie nach Ende der Mietperiode kaufen möchte. Das ist besonders für die Interessenten praktisch, die noch nicht wissen, ob sie bis zum Ablauf der Mietperiode das Eigenkapital für eine Eigentumswohnung aufbringen können. Außerdem kannst Du das zukünftige Eigenheim erst einmal testen, indem Du es zunächst mietest.

Beim Optionskauf lässt der Vermieter im Mietvertrag und im Grundbuch ein Optionsrecht für den Mieter eintragen, was diesem das Recht zusichert, die gemietete Immobilie innerhalb eines festgelegten Zeitraums zu einem festgesetzten Kaufpreis zu erwerben. Mietkauf-Angebote mit Optionskauf bedeuten für Mieter häufig jedoch eine deutlich höhere Miete. Damit wollen Vermieter den Interessenten dazu bringen, die Kaufoption auch wirklich in Anspruch zu nehmen. Tut er dies nicht, werden die geleisteten Mietzahlungen nicht als Anzahlung für den Mietkauf gerechnet, sondern sind verloren.

Haus oder Wohnung auf Miete kaufen? Mietkauf hat Vor- und Nachteile

Ein Mietkauf erscheint vor allem für Mieter attraktiv, die ohne Eigenkapital ein eigenes Haus oder eine Wohnung finanzieren möchten. Bevor Du Dich für ein Haus oder eine Wohnung auf Mietkauf entscheidest, solltest Du jedoch die Vor- und Nachteile – z. B. in Bezug auf Kosten und Förderung – eingehend prüfen, um böse Überraschungen bei der Finanzierung des Eigenheims über ein Mietkaufmodell zu vermeiden.

Vorteile von Mietkauf: Haus & Wohnung kaufen ohne Eigenkapital

Ein Mietkauf kann eine gute Option sein, eine Wohnung auch ohne Eigenkapital kaufen zu können. Außerdem hast Du den Vorteil, dass Du die Immobilie bereits kennst und beim Zeitpunkt des Kaufs schon längst darin wohnst. Darüber hinaus hat das Mietkaufmodell noch weitere positive Eigenschaften.

Entscheidest Du Dich für einen Mietkauf, profitierst Du von diesen Vorteilen:

• Die Immobilie wird vorm Kauf schon bewohnt, d. h. mögliche Mängel sind dem Mieter bereits bekannt
• Die Immobilien können auch mit niedrigem Einkommen und ohne Eigenkapital gekauft werden, ohne dass sofort ein Darlehen benötigt wird
• Die Höhe der Miete bleibt stabil, falls keine Mieterhöhungen im Mietvertrag vereinbart sind
• Niedrigere Finanzierungssumme ausreichend, um den Restwert über einen Immobilienkredit zu finanzieren
• Geleistete Mietzahlungen werden anteilig auf den Kaufpreis angerechnet
• Stabile monatliche Raten
• Im Falle eines Optionskaufs kann der Mieter flexibel entscheiden, ob er das Objekt nach Ende der Mietperiode kaufen möchte

Mietkauf als teures Nischenmodell? Die Nachteile des Mietkaufmodells

Den Vorteilen des Mietkaufs stehen auch zahlreiche Nachteile gegenüber, die Interessenten vor ihrer Entscheidung genau abwägen sollten.

Möchtest Du eine Wohnung oder ein Haus über einen Mietkauf finanzieren, solltest Du die folgenden Nachteile kennen:

• Geringe Auswahl an Objekten, da Mietkauf nur von wenigen Vermietern angeboten wird
• Bei Mietkaufobjekten handelt es sich häufig um schwer verkäufliche Immobilien mit Mängeln oder in einer unbeliebteren Lage
• Mietzahlungen werden in der Regel nicht in voller Höhe auf den Kaufpreis angerechnet
• Die Miete für ein Mietkaufobjekt fällt häufig höher aus als die ortsüblichen Mieten. Dazu kommen zusätzlich Kosten durch Mietzins, Anzahlung, Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen und den Restwert am Ende der Mietperiode.
• Höhere Sanierungs– und Modernisierungskosten
• Vor der vollständigen Begleichung des Kaufpreises hat der Mieter kein Mitspracherecht zu Änderungen an dem Objekt (z. B. bei Umbaumaßnahmen)
• Keine staatliche Förderung für Mietkauf
• Verlust aller Zahlungen bei Insolvenz des Verkäufers
• Wird der Mieter zahlungsunfähig, sind die bisher geleisteten Mietzahlungen verloren und auch das Recht auf die Immobilie erlischt

Für wen ist ein Mietkauf sinnvoll?

Da beim Mietkauf insgesamt eher die Nachteile überwiegen, stellt sich natürlich die Frage, für wen ein Mietkauf überhaupt sinnvoll sein kann? Grundsätzlich sollte die Entscheidung für dieses Modell sorgfältig abgewogen werden, da Mieter sich gerade mit den verhältnismäßig hohen Mietzahlungen und der Restsumme zum Ende der Mietperiode leicht finanziell übernehmen können. Der Mietkauf von Immobilien kann sich besonders für Personen lohnen, die aufgrund ihrer finanziellen Situation nur schwer einen Immobilienkredit für den Hauskauf oder die Baufinanzierung bekommen. Dazu gehören z. B. junge Familien ohne Eigenkapital, Unternehmer oder auch Selbstständige ohne ein regelmäßiges Einkommen. Diese werden von Banken in der Regel als Risikogruppen eingestuft, bei denen das Ausfallrisiko bei einem Darlehen besonders hoch ist. Auch eine Baufinanzierung für Familien ist über eine Bank nicht immer leicht.

Wer sich nicht sofort für eine Wohnung oder ein Haus zum Mietkauf entscheiden möchte, kann als Alternative auch den Optionskauf wählen. Dann können sich Interessenten, ohne bereits einen Mietkaufvertrag abschließen zu müssen, einfach überlegen, das Objekt erst dann zu kaufen, wenn die finanziellen Mittel zur Verfügung stehen

Was gibt es beim Mietkauf zu beachten?

Wer sich für einen Mietkauf interessiert, sollte sich bereits vorab grundlegende Gedanken zu den Kosten und dem Ablauf machen. Die wichtigste Frage beim Haus kaufen über einen Mietkauf ist, ob Du die finanzielle Belastung durch den Mietkauf dauerhaft stemmen kannst und für den Notfall entsprechend abgesichert bist. Um sich die Abwägung zwischen Mietkaufmodell und klassischem Immobilienkauf leichter zu machen, solltest Du vor der Entscheidung die folgenden Punkte durchgehen:

1. Wie hoch ist der Mietkaufpreis im Vergleich zu den regionalen Miet- und Immobilienpreisen? Ist der Preis für das Mietkaufobjekt deutlich höher, sollte man vom Kauf absehen.
2. Wie hoch ist der Kaufpreis? Welche monatlichen Raten fallen an, wie hoch sind Anzahlung und Restwert?
3. Wie wird das eingezahlte Geld angelegt und wie ist es abgesichert?
4. Ist die Immobilie abgesichert, falls der Vermieter Insolvenz anmeldet?
5. Was passiert, wenn sich die persönlichen Lebensumstände ändern (z. B. durch einen notwendigen Umzug oder den Verlust des Arbeitsplatzes) und Du die Raten nicht mehr zahlen kannst?
6. Wer kommt während der Mietzeit für Sanierungskosten auf?
7. Sind Sondertilgungen möglich?
8. Wie hoch ist der Tilgungsanteil an der monatlichen Mietzahlung? Laut Empfehlungen von Verbraucherschützern sollte dieser mindestens 80 Prozent der Miete betragen, damit der Mietkauf sich rechnet.
9. Sind im Grundbuch Belastungen oder Rechtsansprüche Dritter eingetragen?
10. Das Haus oder die Wohnung sollte von einem unabhängigen Gutachter geprüft werden, um eventuelle Mängel vor dem Kauf festzustellen.

Voraussetzungen für einen Mietkauf

Beim Erwerb einer Immobilie über einen Mietkauf ist grundsätzlich keine Bank involviert. Aus diesem Grund müssen nicht wie bei einem Darlehen zur Baufinanzierung oder einem Immobilienkredit besondere Voraussetzungen erfüllt sein. Da ein Mietkauf jedoch mit hohen Kosten verbunden ist, sollte die Finanzierung des zukünftigen Eigenheims jedoch trotzdem vorab genau durchkalkuliert werden. Um die monatlichen Raten bezahlen zu können, sollten Interessenten beim Mietkauf über ein regelmäßiges Einkommen verfügen. Dieses ist idealerweise hoch genug, um die Ratenzahlung für das Mietkaufobjekt bewältigen zu können. Damit dies gewährleistet ist, sollte darauf geachtet werden, dass die monatliche Rate für den Mietkauf inklusive weiterer Belastungen nicht viel höher als die bisherigen Mietzahlungen ausfällt. Ist im Mietkaufvertrag eine Restwertzahlung vereinbart, muss der Käufer bis zum Ende der Mietperiode hierfür entweder genügend Eigenkapital ansparen können oder sich um ein Darlehen bemühen. Auch das ist mit einem regelmäßigen Einkommen deutlich einfacher zu bekommen.

Wie sollte ein Mietkaufvertrag aussehen?

Ein Mietkaufvertrag besteht immer aus zwei Teilen: dem eigentlichen Mietvertrag für das Haus oder die Wohnung und dem Kaufvertrag über den späteren Erwerb der Immobilie. Im Mietvertrag sind die üblichen Vereinbarungen zur Höhe der Mietzahlungen, Betriebskostenpauschale und genaue Angaben zur Immobilie vermerkt. Um böse Überraschungen und zusätzliche Kosten zu vermeiden, sollten in dem Vertrag bereits die wichtigsten Punkte zum Mietkauf festgehalten werden. Dazu gehören:

• Was geschieht mit der Anzahlung, sollte es nicht zum Kauf kommen?
• Vereinbarungen über mögliche Sondertilgungen
• Wer ist für Sanierungs- und Modernisierungskosten zuständig?
• Was passiert bei Insolvenz des Verkäufers?

Im Gegensatz zum klassischen Mietkauf ist beim Optionskauf für ein Haus bzw. eine Wohnung nur ein Vertrag notwendig, da hier der Kaufvertrag für die Immobilie entfällt. Das hat den Grund, dass der Mieter sich erst zu einem späteren Zeitpunkt entscheiden muss, ob er das Haus auf Miete kaufen möchte. Allerdings wird beim Optionskauf festgehalten, bis wann die Interessenten sich entscheiden müssen, ob sie das Objekt kaufen möchten oder nicht. Diese Frist wird zusammen mit den späteren Konditionen für den Kauf im Mietvertrag festgehalten. Außerdem muss der Vermieter beim Optionskauf einen Eintrag im Grundbuch vornehmen lassen, um dem Mieter das Kaufrecht einzuräumen.

Wie jeder Kaufvertrag muss auch der Mietkaufvertrag von einem Notar beurkundet werden, um rechtlich bindend zu sein. Das gilt für beide Teile des Vertrags. Um sich gegen mögliche Nachteile oder zusätzliche Kosten abzusichern, sollten Käufer den Vertrag unbedingt vor der Unterzeichnung von einem Experten prüfen lassen

Mietkauf: Finanzierung & Kosten

Wer eine Wohnung oder ein Haus auf Miete kaufen möchte, muss auch beim Mietkauf mit Notarkosten rechnen und auch für die Prüfung des Mietkaufvertrages mit einem Honorar für den Experten einkalkulieren. Dazu kommen natürlich die monatlichen Mietzahlungen, mit denen der Mieter sein Eigenheim abbezahlt. Denn beim Mietkauf gewährt der Vermieter bzw. Eigentümer der Immobilie dem Mieter im Prinzip ein Darlehen, das dieser über die monatliche Miete zurückzahlt. Wie hoch der Anteil für den Mietkauf pro Monat ist, wird im Vertrag festgelegt. Hierbei gilt die Faustregel: Je höher der Abzahlungsanteil an der Miete, desto eher lohnt sich der Mietkauf für den Käufer.

Grundsätzlich unterscheidet man beim Mietkauf zwischen zwei Finanzierungsmodellen: Entweder wird der Kaufpreis über die Mietdauer vollständig bezahlt oder es handelt sich um ein Mietkaufmodell mit Schlussrate. Die beiden Varianten unterscheiden sich im Wesentlichen durch die Kosten für den Käufer.

Wie viel die Finanzierung eines Mietkaufs je nach Modell kostet, zeigt folgendes Berechnungsbeispiel:

	Mietkauf mit Schlussrate	Mietkauf ohne Schlussrate
Kaufpreis	250.000 Euro	250.000 Euro
Anzahlung (in der Regel 20 % des Kaufpreises)	50.000 Euro	50.000 Euro
Schlussrate	0 Euro	50.000 Euro
Monatliche Miete	1.667 Euro	1.250 Euro

 

Eine monatliche Miete von über 1.600 Euro ist für die meisten Menschen nicht gerade wenig Geld. Dazu kommt außerdem noch der Mietzins, der die monatliche Rate zusätzlich erhöht. Das macht den Mietkauf ohne Schlussrate mit Zinsen noch teurer. Doch auch monatliche Mietzahlungen von 1.250 Euro sind eine hohe Belastung, da zusätzlich Geld für die Zahlung der Schlussrate gespart werden sollte. Diese Rechnung zeigt, dass ein Mietkauf vor allem für Personen sinnvoll ist, die über ein hohes Einkommen verfügen, auch wenn sie kein Eigenkapital besitzen. Bevor Du Dich also für einen Mietkauf entscheidest, solltest Du berechnen, ob Dein Einkommen für die Finanzierung ausreicht.

Bei einem Mietkauf mit Schlussrate sollte der Käufer sich frühzeitig damit beschäftigen, wie er diese finanzieren kann und möchte. Entweder sparst Du den Rest des Kaufpreises über die Jahre an, oder Du entscheidest Dich für die Begleichung des Restwertes über ein Darlehen. Es kann jedoch unter Umständen schwierig sein, dafür einen Kredit von einer Bank zu bekommen. An dieser Stelle kann ein Immobilienkredit von auxmoney helfen. Aufgrund des flexiblen Verwendungszwecks kannst Du mit dem Darlehen problemlos auch die Finanzierung der Schlussrate übernehmen.

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