Mieten oder kaufen – Was sich für Dich lohnt

Seit der Finanzkrise im Jahr 2008 befinden sich die Kreditzinsen auf einem konstant niedrigen Niveau, was in der Folge auch zu günstigen Immobilienfinanzierungen geführt hat. Trotz dessen stellt der Traum vom Eigenheim immer eine bedeutende Investition und eine große finanzielle Belastung dar. Dementsprechend muss die Frage gestellt werden, ob sich der Kauf der Immobilie überhaupt lohnt. Bei der Entscheidung eine Immobilie zu kaufen oder doch zu mieten sind vor allem die Immobilienpreise und die derzeitigen Mieten einzubeziehen. Ein Vergleich der anfallenden Kosten beim Immobilienkauf und der monatlichen Miete ist unerlässlich. Insbesondere dann, wenn ein Kredit aufgenommen wird, muss dem Kostenvergleich besondere Aufmerksamkeit geschenkt werden.

Die Frage, ob Mieten oder Kaufen für Dich besser ist, kann nicht ganz einfach beantwortet werden. Im nachfolgenden Ratgeber werden Kriterien besprochen, die Dir die Entscheidung zwischen dem Immobilienkauf und dem Wohnen zur Miete erleichtern. Wir zeigen Dir außerdem, wie Du die wichtigsten Kennzahlen berechnest.

Mieten vs. Kaufen – Aktuelle Lage des Immobilienmarktes

Bevor wir uns der Entscheidung zwischen dem Mieten oder Kaufen widmen, zeigen wir Dir die aktuelle Lage des Immobilienmarktes in Deutschland auf. Um die derzeitige Situation abzubilden wird häufig die Mietbelastungsquote herangezogen. Diese beschreibt den Anteil des Nettoeinkommens, der für die Bruttokaltmiete aufgewendet werden muss. In Deutschland liegt die Mietbelastungsquote im Jahr 2018 bei 27,2 %. In einigen Bundesländern wie in Hamburg mit 30,4 % dagegen deutlich höher. Letztendlich muss immer mehr Einkommen zur Zahlung der Miete genutzt werden. Ob sich dagegen der Immobilienkauf lohnt, muss durch einen Vergleich zwischen dem Kaufpreis und dem Mietzins berechnet werden. Außerdem ist es bezeichnend, dass immer weniger Wohnfläche pro Person zur Verfügung steht. Derzeit steht jedem Einwohner rund 46,7 m2 zu. Kennzeichnend für den deutschen Immobilienmarkt ist es ebenfalls, dass junge Menschen tendenziell eher in Städte ziehen, während Menschen ab 40 aus den Städten wegziehen.

Vergleich zwischen Stadt und Land

Langfristig könnte sich die Situation auf dem Wohnungsmarkt stark verändern. Allerdings lassen sich zukünftige Entwicklungen nicht genau voraussagen. In den kommenden Jahren könnte der Unterschied zwischen den Städten und ländlichen Regionen verstärkt werden. So wird in Zukunft die Nachfrage nach Wohnraum in Städten einer stark sinkenden Nachfrage auf dem Land gegenüberstehen. Diese Beobachtung spielt bei der Frage, ob Du lieber eine Wohnung mietest oder kaufst eine entscheidende Rolle. Die angenommenen Entwicklungen haben auch einen großen Einfluss auf den Wert einer Immobilie, welcher bei einem möglichen Wiederverkauf wichtig ist. In den kleineren Regionen kann es also sein, dass sich die Immobilie in Zukunft nicht mehr verkaufen lässt. Somit steht der Eigentümer einem großen Wertverlust gegenüber. Ein Vergleich zwischen Stadt und Land geht auch mit der Entscheidung zwischen einem Haus und einer Wohnung einher. Häuser sind in den Städten eher selten vertreten, wohingegen Wohnungen auf dem Land zur Mangelware gehören. Dazu sind die Mieten in den Städten um einiges höher als auf dem Land und steigen auch schneller. Die Mietbelastungsquote liegt laut statistischem Bundesamt bei Neuverträgen in der Stadt mittlerweile bei 31 Prozent. Auf dem Land hingegen bei rund 26 Prozent. Zudem kann beobachtet werden, dass die Mieten in den Städten und auf dem Land immer weiter auseinanderdriften.

Mietsteigerung in den letzten Jahren prägen die Entscheidung

Wohnen zur Miete wurde in den vergangenen Jahren immer teurer. Die Mietsteigerungen haben einen großen Anteil bei der Beantwortung der Frage: Mieten oder kaufen? Durch die stark ansteigenden Mieten können die monatlichen Kostenvorteile gegenüber der Kreditrate mit der Zeit aufgezehrt werden und eine Mietwohnung am Ende deutlich teuer machen. Steigende Mieten können so für Mieter zu einem echten Problem werden. Um sich einen Überblick über die Problematik zu verschaffen, kann der Mietpreisindex herangezogen werden. Dieser zeigt die durchschnittliche Veränderung der Nettokaltmieten innerhalb eines festgelegten Zeitraums an. Zur Berechnung wird das Mietniveau mit einem Basisjahr verglichen. Dem Mietpreisindex kommt eine sehr große Bedeutung zu, da dessen Höhe auch in den Verbraucherpreisindex einfließt. Ausgehend vom Basisjahr 2015 mit einem Index von 100 liegt der Mietpreisindex im Jahr 2019 bei 105, 5. Im Jahr zuvor lag dieser noch bei 104.

Im deutschen Durchschnitt liegt die Nettokaltmiete bei 7,04 Euro pro m2. Im letzten Jahr wurde München durch Stuttgart als Stadt mit den höchsten Mieten abgelöst. In Stuttgart liegt die Nettokaltmiete derzeit im Durchschnitt bei 10,41 Euro pro m2. Beachtlich ist es auch, dass neue Mieter in den größten deutschen Metropolen rund 21 Prozent mehr zahlen müssen als Mieter, die vor 2015 einen Vertrag in diesen Städten abgeschlossen haben.

Mieten oder kaufen – Die wichtigste Frage zuerst: Haus oder Wohnung?

Bevor Du Dich der Frage „Mieten oder Kaufen?“ widmest, ist die Frage nach der gewünschten Wohnsituation zu klären. Wo möchtest Du Dich in den nächsten Jahren niederlassen? Während Häuser in der Stadt eher rar sind, gibt es mehr Häuser auf dem Land. Möchtest Du in einigen Jahren wieder umziehen oder suchst Du nach einem Eigenheim für den Rest Deines Lebens?

Beim Kauf einer Wohnung kommen noch einige Faktoren hinzu, die beim Hauskauf wegfallen – und umgekehrt. Möchtest Du beispielsweise eine Eigentumswohnung kaufen, bist Du zukünftig Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Hierfür sind zusätzliche monatlichen Kosten aufzuwenden. Das sogenannte Hausgeld soll unter anderem zukünftige Reparaturen am Gebäude decken. Wer sich für eine Wohnung entscheidet, muss Veränderungen am Haus oder dem dazugehörigen Garten erst mit anderen Eigentümern absprechen. In regelmäßigen Eigentümerversammlungen, an denen Du als Eigentümer teilnehmen musst, wird über solche Sachverhalte demokratisch abgestimmt. Der Vorteil an einem Haus liegt gegensätzlich darin das alleinige Entscheidungsrecht zu besitzen. Ob Du ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufst, kannst Du auch vom Kaufpreis und den dazugehörigen Nebenkosten abhängig machen.

Entscheidungsfaktoren: Immobilien mieten oder kaufen?

Die Entscheidung zwischen dem Kauf einer Immobilie und dem Wohnen zur Miete ist eine persönliche Entscheidung und hängt von zahlreichen individuellen Faktoren ab. Denke daran, dass günstige Immobilien häufig nur eine Momentaufnahme abbilden. Bei der Entscheidung zwischen dem Mieten oder Kaufen sollten demnach auch zukünftige Entwicklungen mit einbezogen werden. Auch die Entwicklung der Bevölkerung bildet einen wichtigen Entscheidungsfaktor. Das steigende Durchschnittsalter der deutschen Bevölkerung hat Auswirkungen auf die Nachfrage von Immobilien. Viele ältere Menschen geben ihr großes Wohneigentum zugunsten kleinerer Wohnungen auf. Daraus lässt sich schlussfolgern, dass in Zukunft wohl ein Überhang an Häusern zur Verfügung steht.

Wichtig ist es auch, die Relevanz des Eigenkapitals im Hinblick auf die zu treffende Entscheidung, ob Du ein Haus kaufst oder zur Miete wohnst, zu verstehen. Durch das Eigenkapital werden nicht nur die Kaufnebenkosten finanziert, es hilft dem Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung. Viele Banken verweigern die Kreditvergabe ohne ausreichendes Vermögen.

Kaufen oder Mieten – Wovon hängt die Entscheidung ab?

• Persönliche Lebenssituation
• Immobilienpreise und Wert des Objektes
• Nebenkosten
• Höhe der Mieten
• Umgebung und Nachbarn
• Kosten für Instandhaltung und Sanierung

Haus kaufen oder Miete zahlen? – Alles eine Typfrage

Bei der Frage, ob sich ein Immobilienkauf mehr lohnt als das Mieten, spielt die eigene Lebenssituation eine entscheidende Rolle. Während manchen Eigentümer das Leben in der Stadt bevorzugen, möchten andere lieber auf dem Land leben. In Verbindung mit dieser Entscheidung steht auch die benötigte Wohngröße. Faktoren wie geplanter Nachwuchs oder Haustiere sollten in die Entscheidung miteinfließen.

Die Entscheidung für eine Eigentumswohnung oder den Hauskauf muss langfristig getroffen werden. Aus diesem Grund entscheidet sich die jüngere Generation häufig für eine Mietwohnung. Vorteile hierbei sind Flexibilität und geringere Verpflichtungen. Schlussendlich ist die Beantwortung der gestellten Frage, ob Du eine Immobilie mieten oder kaufen solltest, eine Typfrage.

Immobilienpreise und Wert des Objektes

Die Immobilienpreise steigen allerorts. Dabei muss die Frage gestellt werden, ob der Immobilienpreis und der tatsächliche Objektwert noch in einem akzeptablen Verhältnis stehen. Der Wert des Objektes zeugt besonders von Relevanz, wenn die Immobilie erneut verkauft wird. Den Wert einer Immobilie kannst Du im Vergleich mit ähnlichen Objekten einordnen. Mit Hilfe eines Sachverständigen kannst Du den genauen Wert berechnen lassen. Nachdem Du den Wert Deines zukünftigen Wohneigentums kennst, kannst Du diesen mit dem aufgerufenen Kaufpreis vergleichen. Anschließend kannst Du entscheiden, ob Du die Wohnung oder das Haus kaufen oder doch lieber mieten möchtest.

Nebenkosten

Für den Vergleich zwischen dem Mieten und Kaufen sind nicht nur die Immobilienpreise zu berücksichtigen. Auch die Kaufnebenkosten sind heranzuziehen. Die Nebenkosten sind nicht zu unterschätzen und sind unbedingt in die Berechnung aufzunehmen. Zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf gehören unter anderem die Maklerprovision und die Grunderwerbsteuer. Auch die Notarkosten zählen zu den Kaufnebenkosten. Grundsätzlich kannst Du mit Kosten von rund 10 % – 15 % des Kaufpreises rechnen. Diese Kosten entfallen, wenn Du Dich dagegen entscheidest ein Haus zu kaufen und lieber zur Miete wohnst.

Bedenken solltest Du auch, dass die Nebenkosten stets mit Eigenkapital finanziert werden sollten. Kannst Du auf kein oder nur wenig eigenes Vermögen zurückgreifen, solltest Du Dir überlegen, ob Du Dich zunächst für ein Mietobjekt entscheidest.

Wohneigentum als Geldanlage

Ein weiterer Entscheidungsfaktor bei der Frage, ob Du ein Haus oder eine Wohnung kaufst oder mietest, ist die Art der Nutzung der Immobilie. Wird die Immobilie selbst genutzt oder dient sie der Geldanlage? Willst Du Dein Erspartes in Immobilien stecken oder lieber in Aktien oder Anleihen investieren? Um eine Antwort auf diese Fragen zu finden, lohnt es sich, die Mietrendite zu berechnen. Die Mietrendite ist die Rendite, die der Eigentümer durch die Vermietung der Immobilie erzielen kann. Das Ergebnis wird in Prozent angegeben. Die Formel für die Brutto-Mietrendite lautet:

(Jahresmiete*100) / Kaufpreis

Bei der Berechnung der Jahresmiete darf nur der Ertragsanteil berücksichtigt werden. Durchlaufende Posten wie Nebenkosten und Betriebskosten dürfen nicht einbezogen werden. Die Brutto-Mietrendite sollte immer bei mindestens 5 % liegen.

Eine genauere Betrachtung liefert die Berechnung der Netto-Mietrendite. Dazu sind alle beim Immobilienkauf anfallenden Kosten (Kaufpreis, Grunderwerbssteuer, Maklerprovision, Notarkosten und Kosten für die Instandsetzung) zu berücksichtigen. Die Jahres-Nettokaltmiete wird abzüglich Verwaltungskosten oder Rücklagen für Instandhaltung berechnet, was als Jahresreinertrag bezeichnet wird. Daraus ergibt sich folgende Formel für die Netto-Mietrendite

Jahresreinertrag/Investition * 100

Optimalerweise sollte die Netto-Mietrendite über 3,5 % liegen.

Die Berechnung der Mietrendite kann Dir einen ersten Eindruck darüber verschaffen, ob sich der Eigentumserwerb als Geldanlage lohnt und wird somit als wichtiger Entscheidungsfaktor angesehen.

Kosten für die Instandhaltung

Die Entscheidung für oder gegen Wohneigentum hängt auch von den notwendigen Instandhaltungsmaßnahmen und dem Sanierungsbedarf ab. Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung müssen sämtliche Kosten für die Instandhaltung selbst getragen werden. Wenn Du eine Immobilie mietest, werden diese Kosten überwiegend vom Vermieter übernommen. Im Laufe der Jahre können beim Kauf hohe Kosten für ein defektes Dach, eine alte Heizung oder teure Reparaturen an Sanitäranlagen auf Dich zu kommen. Denke bei der Frage, ob sich für Dich Mieten oder Kaufen lohnt, auch daran, dass vielzählige Kosten für Reparaturen auf Dich zu kommen.

Mieten oder Kaufen? Vor- und Nachteile im Überblick

Was ist günstiger: Miete oder Eigentum?

Mieten oder Kaufen? Wenn Du Dir diese Frage stellst, ist der Kostenfaktor natürlich eine wichtige Entscheidungsgrundlage. Ob Wohneigentum oder das Wohnen zur Miete günstiger ist, kann pauschal nicht beantwortet werden und bedarf der Einbeziehung wichtiger Faktoren. Was günstiger ist, hängt einerseits vom zur Verfügung stehenden Eigenkapital und andererseits von der Finanzierung und den zugehörigen Zinsen und Kreditraten ab. Ob Du eine Immobilie kaufst oder mietest kann mit der Berechnung von Mietzinsen, Mietrenditen sowie dem Kaufpreis-Miet-Verhältnis ermittelt werden.

Eine Frage, die sich viele zukünftige Eigentümer stellen ist es, ob Miete mit monatlicher Tilgung gleichzusetzen ist. Die Tilgung der Immobilienfinanzierung setzt sich aus dem Tilgungsanteil und dem Zinssatz zusammen, welche sich an der Restschuld orientieren. Die monatliche Kreditrate kann dann mit der Miete verglichen werden. Allerdings sind beim Immobilienkauf weitere Kosten, zusätzlich zu der Kreditrate, zu berücksichtigen, wofür weiteres Geld aufgewendet werden muss.

Kaufpreis-Miete-Verhältnis berechnen

Wenn Du einen Überblick gewinnen möchtest, ob Mieten oder Kaufen in Deiner Region günstiger ist, sollte ein Vergleich mittels Kaufpreis-Miet-Verhältnis durchgeführt werden. Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis spiegelt wider, wie viel Jahres-Nettomieten der Käufer aufwenden muss, um den Kaufpreis zahlen zu können. Demnach ist das Verhältnis nichts anderes als der Kehrwert der Brutto-Mietrendite. Durch die Berechnung des Kaufpreis-Miet-Verhältnis kann dem zukünftigen Eigentümer ein Eindruck geben werden, ob der Kaufpreis für das Haus oder die Wohnung angemessen ist.

Die Formel lautet:

Kaufpreis / Netto-Kaltmiete für ein Jahr = X

Die Auswertung des Ergebnisses X wird anhand nachfolgender Übersicht vorgenommen:

Haus kaufen oder mieten – Rechner:

• X bis 20: Verglichen mit der Miete rechnet sich der Kauf
• X liegt zwischen 20 und 25: Das Risiko für einen Kauf ist hoch, kann sich dennoch lohnen
• X über 25: Der Kauf ist im Vergleich zur Miete teurer

Zu beachten ist, dass die Formel unterschiedlich berechnet oder interpretiert werden kann. Grundsätzlich gilt die Regel: Je höher das Kaufpreis-Miet-Verhältnis, desto geringer ist die Rendite für die betrachtete Immobilie. Achte außerdem darauf, dass Du bei der Berechnung stets aktuelle Zahlen heranziehst.

Mieten oder kaufen – So berechnet sich das Kaufpreis-Miete-Verhältnis

Zum Verkauf steht eine Wohnung mit einer Größe vom 120 m². Der Verkäufer verlangt einen Kaufpreis von 260.000 Euro. In der Lage ist eine Miete von 9 €/m² üblich.

Wie hoch ist das Kaupreis-Miet-Verhältnis?

Lösung:

Kaufpreis: 260.000 €

Kaltmiete jährlich: 12.960 €

Kaufpreis-Miet-Verhältnis: 260.000/12.960 = 20,06

Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis beträgt in diesem Beispiel 20,06. Das Risiko für einen Kauf ist somit leicht erhöht. Der Immobilienkauf kann sich trotzdem lohnen. Für eine endgültige Entscheidung zwischen Wohneigentum und Mieten müssen Kosten für die Instandhaltung, Nebenkosten und weitere Aufwendungen einbezogen werden.

Wir liefern die Antwort – Immobilie mieten oder lieber kaufen?

Die aufgeworfene Frage kann nicht einfach beantwortet werden. Auch wenn die Zinssätze aktuell auf einem niedrigen Niveau sind, bedeutet das nicht automatisch, dass ein Kauf zu bevorzugen ist. Die Entscheidung ist grundsätzlich von den persönlichen Vorlieben als auch von möglicher Rendite oder dem Einsparpotenzial abhängig.

Hast Du Dich für den Kauf einer Immobilie entschieden, stehen vielzählige Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung zur Verfügung. Dazu ist ein Vergleich der Kreditraten, der Tilgung und den Zinsen notwendig.

Haus mieten oder kaufen – was ist besser?

Ein Immobilienkauf lohnt sich, wenn:

• Du langfristig an einem Ort leben möchtest
• Dir genügend Eigenkapital zur Verfügung steht
• Du über eine stabile Finanzlage verfügst
• Du eine günstige Immobilie gefunden hast
• Du bereit bist, Instandhaltungen durchzuführen und Kosten für Reparaturen zu tragen

Eine Wohnung oder ein Haus zur Miete lohnt sich, wenn:

• Du eine flexible Wohnsituation bevorzugst
• Du nicht genügend Eigenkapital zur Verfügung hast
• Du auf unerwartete Ausgaben verzichten willst
• Du keine günstigen Immobilien in Deiner bevorzugten Lage finden kannst
• Das Kaufpreis-Miet-Verhältnis über 25 liegt

Langfristige Rechnungen zur Entscheidung anstreben

Ob das Verhältnis von Kaufpreis und Miete oder die errechnete Mietrendite: Beide Rechnungen beziehen sich ausschließlich auf den aktuellen Zeitpunkt. Dabei wird eine langfristige Betrachtung außer Acht gelassen. Zur Beantwortung der Frage „Mieten oder Kaufen?“  ist allerdings eine längerfristige Betrachtung anzustreben. Die zukünftigen Entwicklungen der Immobilienpreise basieren aktuell ausschließlich auf Schätzungen und bieten zahlreiche Interpretationsspielräume. Um korrekte Prognosen abgeben zu können, müssen weitere Faktoren betrachtet werden. Um die Vor- und Nachteile von Mieten oder dem Kaufen langfristig zu beleuchten, ist die zukünftigen Entwicklung der Zinsen entscheidend. Auch die häufig diskutierte Mietpreisbremse ist wichtig für die Entscheidung. Ob die Bremse entsprechend wirkt, ist zurzeit umstritten, muss in Zukunft aber näher betrachtet und in die Entscheidung eine Immobilie zu kaufen oder zu mieten einbezogen werden. Auch sind Veränderungen im persönlichen Umfeld möglich und bei der Entscheidung für oder gegen den Immobilienkauf nicht zu unterschätzen.