Kaufvertrag fürs Grundstück – worauf sollte man achten?

Was ist ein Grundstückskaufvertrag?

Der Kaufvertrag für ein Grundstück ist sowohl für Käufer als auch Verkäufer wichtig, da darin alle Vereinbarungen zwischen den Vertragsparteien zum Kauf des Grundstücks festgehalten werden. Dazu gehört nicht nur der Kaufpreis, sondern auch der Zustand des Grundstücks, Zahlungsvereinbarungen sowie der Übergabezeitpunkt. Auch eventuell vorhandene Mängel werden im Grundstückskaufvertrag vermerkt. Wer ein Grundstück kaufen möchte, muss dies durch einen Notar beglaubigen lassen. Denn der Kaufvertrag für ein Grundstück bedarf laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) einer notariellen Beurkundung. Zudem müssen auch alle nachträglich vereinbarten Änderungen zwischen den Parteien beurkundet werden, um als wirksam zu gelten.

Was muss der Kaufvertrag für ein Grundstück beinhalten?

Wie bei einem Immobilienkaufvertrag gibt es auch beim Kaufvertrag für ein Grundstück einige Inhalte, die unbedingt im Vertrag enthalten sein sollten. Um den Kaufvertragsentwurf für ihr Grundstück vor der Unterzeichnung entsprechend prüfen zu können, sollten Käufer daher wissen, was im Vertrag stehen sollte. Die nachfolgenden Punkte sollten unbedingt im Grundstückskaufvertrag festgehalten sein:

• Personalien der Vertragsparteien: Dazu gehören Name, Anschrift und Geburtsdatum von Käufer und Verkäufer. Außerdem sollte der Grundbuchinhalt des Grundstücks zu Beginn des Vertrags genannt werden.
• Grundbucherklärung: Damit erklären beide Vertragsparteien ihr Einverständnis zum Kauf Verkauf des Grundstücks. Zusätzlich wird auch in eine Eigentumsverschaffungsvormerkung eingewilligt, die den Käufer davor schützt, dass das Grundstück bis zur Vertragsunterzeichnung und der Zahlung des Kaufpreises weiterverkauft wird.
• Kaufpreis und Zahlungsvereinbarungen: Im Grundstückskaufvertrag wird der Kaufpreis festgehalten und vereinbart, innerhalb welcher Frist dieser zu zahlen ist.
• Datum des Übergabezeitpunkts: Mit Unterzeichnung des Kaufvertrags hat noch kein offizieller Eigentümerwechsel stattgefunden. Im Vertrag wird der Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung festgelegt. Ab dem Übergabezeitpunkt gehen das Grundstück und alle Belastungen an den Käufer über.
• Gewährleistung über ein lastenfreies Grundstück: Mit der Gewährleistung sichert der Verkäufer dem Käufer vertraglich ein lastenfreies Grundstück
• Finanzierungsvollmacht im Falle einer Baufinanzierung über eine Bank: Soll der Grundstückskauf über einen Bankkredit finanziert werden, ist eine Sicherheit nötig. Die Bank kann sich dazu über den Notar eine Grundschuld beim Grundbuchamt eintragen lassen. Mit der Finanzierungs- bzw. Belastungsvollmacht kann der Käufer das Grundstück bei der Bank als Sicherheit hinterlegen.
• Schlusserklärungen: In den Schlusserklärungen wird dem Notar eine Vollmacht zur Abwicklung des Kaufs erteilt sowie Kosten und Kostenaufteilung für den Grundstückskaufvertrag

Ergänzend zu diesen obligatorischen Inhalten sollten Käufer unbedingt darauf achten, dass auch mündliche Vereinbarungen mit dem Verkäufer in den Kaufvertrag aufgenommen werden, da diese sonst nicht rechtlich bindend sind. Da Notare für einen Grundstückskaufvertrag ähnlich wie für einen Immobilienkaufvertrag meist ein Muster verwenden, ist es umso wichtiger zu prüfen, ob darüberhinausgehende Absprachen im Kaufvertrag für das Grundstück festgehalten wurden.

Wird ein Vorvortrag beim Grundstückskauf unbedingt benötigt?

Ähnlich wie beim Erwerb einer Immobilie ist auch beim Grundstückskauf ein Vorvertrag üblich – und als Absicherung für beide Parteien absolut zu empfehlen. Denn mit dem Vorvertrag verpflichtet sich sowohl der Käufer als auch der Verkäufer zum Verkauf des Grundstücks. Inhaltlich unterscheidet sich der Vorvertrag nur gering vom Kaufvertrag für eine Immobilie. Auch der Vorvertrag beim Grundstückskauf muss alle wesentlichen Punkte des späteren Kaufvertrags enthalten, damit der Käufer die getroffenen Vereinbarungen vor der Unterzeichnung vollständig überprüfen kann. Es sollte beachtet werden, dass auch der Vorvertrag von einem Notar aufgesetzt werden muss und einer notariellen Beurkundung bedarf.

Für den Käufer ist der Vorvertrag beim Grundstückskauf auch dann wichtig, wenn der Kauf mit einem Darlehen finanziert werden soll. Ist die Baufinanzierung bereits abgeschlossen, aber der offizielle Kaufvertrag für das Grundstück noch nicht unterschrieben, kann die Finanzierung mit dem Vorvertrag gesichert werden.

Kaufvertrag fürs Grundstück: Was sollte man beachten?

Beim Kaufvertrag für ein Grundstück gibt es einiges zu beachten. Für einen erfolgreichen Vertragsabschluss gibt es daher ein paar Tipps, die Käufer berücksichtigen sollten.

1. Der Kaufvertrag für das Grundstück wurde von einem Notar aufgesetzt und hat eine offizielle Beurkundung
2. Vollständige Angaben im Grundbuch
3. Im Kaufvertrag wird deutlich, ob das Grundstück unbebaut oder bebaut verkauft wird
4. Im Vertrag ist der korrekte Kaufpreis eingetragen
5. Zahlungsvereinbarungen und Übergabezeitpunkt sind vertraglich festgehalten
6. Die enthaltenen Haftungsregelungen entsprechen den getroffenen Vereinbarungen
7. Der Käufer hatte genügend Zeit, um den Kaufvertrag für das Grundstück prüfen zu lassen

Welche Informationen sollte man beim Kaufvertrag eines Grundstücks vorab prüfen lassen?

Um zusätzliche Kosten oder Unannehmlichkeiten nach Unterzeichnung des Kaufvertrags zu vermeiden, sollte der Käufer vorab einige Informationen zu dem Grundstück einholen. So können eventuell vorhandene Mängel frühzeitig erkannt und im Kaufvertrag vermerkt werden. Über die folgenden Auskünfte sollten sich Grundstückskäufer vor der Vertragsunterzeichnung informieren:

• Vorherige Nutzung des Grundstücks: Käufer sollten sich darüber informieren, wie das Grundstück bisher genutzt wurde. Sind Altlasten im Boden vorhanden, kann ein kompletter Austausch des Erdreichs notwendig sein, was für den Käufer mit hohen Kosten verbunden ist.
• Einsicht ins Baulastenverzeichnis: In diesem Verzeichnis einer Baubehörde sind die Auffahrts- und Zufahrtswege für ein Grundstück geregelt, was eine Rolle für die Planung beim Hausbau spielt.
• Wie darf das Grundstück bebaut werden: Im Bebauungsplan ist die zulässige Gestaltung von Immobilien für die jeweilige Region geregelt. Hausbauer sollten sich informieren, ob sie auf dem Baugrundstück ihr Eigenheim nach ihren Vorstellungen bauen können oder dies aufgrund des Bebauungsplans nicht möglich ist.
• Boden- oder Baugrundgutachten: Käufer sollten unbedingt ein Bodengutachten erstellen lassen, denn die Bodenbeschaffenheit hat Auswirkungen auf die Kosten für die Baugrube, aber auch nicht jeder Boden ist tragend genug für ein Haus. Besonders empfehlenswert ist ein Gutachten, wenn ein unbebautes Grundstück gekauft wird.
• Erschließung der Strom- und Wasserversorgung: Der zukünftige Eigentümer sollte vorab prüfen, ob das Grundstück bereits an die öffentliche Strom- und Wasserversorgung angeschlossen ist. Ein unerschlossenes Grundstück ist zwar meist günstiger, allerdings fallen für die Erschließung zusätzliche Kosten an.
• Einsicht ins Grundbuch beantragen: Im Grundbuch steht der aktuelle Eigentümer des Grundstücks. Hier sind auch eventuelle Belastungen des Grundstücks durch Schulden oder auch Wegerechte und Ansprüche Dritter vermerkt.

Generell gilt, je mehr Informationen zukünftige Eigentümer über Ihr Grundstück sammeln, desto eher lassen sich unangenehme Überraschungen und zusätzliche Kosten nach der Vertragsunterzeichnung vermeiden.

Fallen beim Kaufvertrag für ein Grundstück Kosten an?

Beim Kauf eines Baugrundstücks ist nicht nur der eigentliche Kaufpreis ein Kostenpunkt, sondern es entstehen darüber hinaus auch für das Aufsetzen des Kaufvertrags für das Grundstück Kosten. Diese werden in der Regel vom Käufer getragen, was im Grundstückskaufvertrag festgeschrieben wird. Wurden die Zahlungsvereinbarungen im Vertrag nicht berücksichtigt, gilt laut §448 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) die Regelung, dass der Käufer die Beurkundung des Kaufvertrags und die Notarkosten tragen muss. Insgesamt machen die Kosten für den Notar den Hauptteil aus, allerdings muss der neue Eigentümer auch die Eintragung ins Grundbuch bezahlen. Für den Notartermin, die Beurkundung, das Aufsetzen von Kaufvertrag und Vorvertrag sowie den Grundbucheintrag müssen Käufer mit Kosten von 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises rechnen. Beträgt der Kaufpreis für ein Grundstück also beispielsweise 80.000 Euro, so fallen für Notar und Grundbucheintrag zwischen 1.200 und 1.600 Euro an.

Kann man den Kaufvertrag für ein Grundstück ohne Notar abschließen?

Da die Notarkosten beim Grundstückskauf einen vergleichsweise hohen Anteil ausmachen, stellen sich viele Käufer, um Kosten einzusparen, die Frage, ob ein Kaufvertrag für ein Grundstück auch ohne Notar gültig ist. Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) ist eine notarielle Beurkundung beim Verkauf eines Grundstücks jedoch verpflichtend. Daher gilt, auch wenn sich Käufer und Verkäufer sich ohne Notar über den Grundstückskauf einig werden und einen Vertrag schließen, wäre ohne eine notarielle Beurkundung der Kaufvertrag für das Grundstück unwirksam und entbehrt jeglicher rechtlichen Grundlage für beide Vertragsparteien.

Checkliste für den Kaufvertag Deines Grundstücks: Die Schritte bis zur Unterschrift

Hast Du ein passendes Grundstück gefunden und bist Dich mit dem Verkäufer einig, gibt es bis zur Unterzeichnung des Grundstückskaufvertrags noch ein paar Schritte zu unternehmen, bis Du offizieller Eigentümer Deines Baugrundstücks bist:

• Schritt 1: Ist man sich mit dem Verkäufer einig geworden, sollte ein Bodengutachten vom Grundstück erstellt werden.
• Schritt 2: Falls noch nicht geschehen, sollte die Finanzierung des Hausbaus – und damit auch der Kauf des Grundstücks – abgesichert werden. Wird hierfür ein Immobilienkredit genutzt, muss dieser spätestens zu diesem Zeitpunkt beantragt werden.
• Schritt 3: Parallel zur Finanzierung sollte ein Notartermin zum Aufsetzen des Kaufvertrags für das Grundstück vereinbart werden.
• Schritt 4: Spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin zur Unterzeichnung des Kaufvertrags erhalten beide Vertragsparteien den Kaufvertragsentwurf über den Grundstückskauf.
• Schritt 5: Nach der Prüfung des Kaufvertrags kann dieser bei einem weiteren Notartermin, dem sog. Beurkundungstermin, unterzeichnet werden.
• Schritt 6: Nach dem Beurkundungstermin wird im Grundbuch eine Auflassungsvormerkung eingetragen, die den Wechsel des Eigentümers festhält.
• Schritt 7: Der Kauf des Grundstücks wird vom Notar an das Finanzamt gemeldet. Dieses setzt die Grunderwerbsteuer fest, die vom Käufer beglichen werden muss.
• Schritt 8: Nach Zahlung der Grunderwerbsteuer wird die Auflassungsvormerkung gelöscht und der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Damit ist der Kauf des Grundstücks
• Schritt 9: Nach Abschluss des Kaufs und allen Eintragungen ins Grundbuch müssen die Notarkosten vom Käufer beglichen werden

Der Kaufvertrag für Dein Grundstück als erster Schritt zum Eigenheim

Mit dem Finden des passenden Grundstücks ist für Hausbauer bereits ein entscheidender Schritt in Richtung Eigenheim geschafft. Damit einem reibungslosen Start des Hausbaus nichts im Wege steht, sollte beim Grundstückskaufvertrag auf einige wichtige Punkte geachtet werden, um spätere Mängel und Zusatzkosten zu vermeiden. Dies geht am besten, indem Käufer den Kaufvertrag für Ihr Grundstück vor der Unterschrift genau prüfen lassen, und zusätzlich so viele Informationen wie möglich über ihr zukünftiges Baugrundstück einholen. Als zusätzliche Absicherung ist es laut BGB gesetzlich vorgeschrieben, dass jeder, der ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchte, hierzu einen Notar beauftragen muss zur offiziellen Beurkundung des Kaufs. Sind die wichtigsten Formalitäten für den Grundstückskauf geregelt, kannst Du Dich um die Finanzierung Deines Eigenheims kümmern. Denn mit einem passenden Baugrundstück und dem dazugehörigen Vorvertrag sind zusätzlich zu den Plänen für den Hausbau die wichtigsten Dokumente vorhanden, um einen Immobilienkredit zu beantragen. Bei auxmoney möchten wir Deinen Traum vom Eigenheim unterstützen und beraten Dich daher gerne bei der Beantragung der passenden Finanzierung.