Immobilien als Altersvorsorge

Immobilie als Altersvorsorge: Diese Möglichkeiten gibt es

Um Immobilien als Altersvorsorge und Kapitalanlage zu nutzen, gibt es grundsätzlich drei verschiedene Möglichkeiten: Die Vermietung des Eigenheims, die eigene Nutzung von Haus oder Wohnung oder der Verkauf der Immobilie, um den Gewinn als Zusatz zur Altersvorsorge zu nutzen. All diese Varianten haben Vor- und Nachteile, die Eigenheimbesitzer sorgfältig abwägen sollten. Möchte man die Immobilie zur Altersvorsorge vermieten, gibt es zudem auch hier verschiedene Herangehensweisen.

Vermietete Immobilie als Altersvorsorge

Wer Wohneigentum als Altersvorsorge anschaffen möchte, muss nicht unbedingt selbst in der Immobilie wohnen. Denn auch die Vermietung kann eine zusätzliche Unterstützung zur Rente im Alter sein. Dabei gibt es drei Wege, wie vermietete Immobilien als Altersvorsorge genutzt werden können.

Durchgängig vermieten

Für viele Menschen ist eine durchgängig vermietete Immobilie als Altersvorsorge eine gute Möglichkeit, um zusätzliche Einnahmen neben ihrer Rente zur Verfügung zu haben. Bei diesem Modell wird die Immobilie als reines Renditeobjekt genutzt, mit dem sich z. B. auch die Baufinanzierung des Objekts tilgen lässt. Ist die Immobilie bei Renteneintritt bereits abbezahlt, zählen die Mieteinnahmen als reiner Gewinn. Allerdings muss bei vermieteten Immobilien als Altersvorsorge trotzdem die eingenommene Miete steuerlich geltend gemacht werden. Außerdem sollten Hausbesitzer für Reparaturen und Sanierungsmaßnahmen Instandhaltungsrücklagen bilden. Immobilien als Altersvorsorge zu vermieten funktioniert am besten, wenn man mehrere Häuser oder Wohnungen besitzt. Denn bewohnst Du als Vermieter im Alter eine Mietwohnung statt eines Eigenheims, dann fallen für Dich zusätzliche Kosten durch die monatliche Miete an.

Erst bewohnen, dann vermieten

Wer im Alter nicht in einem großen Haus mit dem damit verbundenen Pflege- und Instandhaltungsaufwand leben möchte, kann sein Eigenheim nach dem Renteneintritt vermieten und selbst z. B. in eine Mietwohnung ziehen. Die Mieteinnahmen können zur Zahlung der eigenen Mietausgaben genutzt werden und je nach Rente ein zusätzliches Einkommen darstellen. Auch hier müssen die Mieteinnahmen jedoch versteuert werden und es entstehen Kosten durch die nötigen Instandhaltungsrücklagen und die eigenen Mietzahlungen.

Erst vermieten, dann bewohnen

Als dritte Variante kann man sein Wohneigentum als Altersvorsorge auch zunächst vermieten und erst im Alter selbst dort einziehen. Mit den Mieteinnahmen kann die Baufinanzierung getilgt werden und zum Renteneintritt bist Du frei von Schulden und eigenen Mietzahlungen. Allerdings sollte dabei mit dem Nachteil gerechnet werden, dass Du Dein Eigenheim vor dem Einzug höchstwahrscheinlich sanieren und renovieren musst, was für zusätzliche Kosten sorgt. Diese sollten idealerweise aus eigener Tasche gezahlt oder mit einem neuen Kredit finanziert werden. Um das zu vermeiden, können Hausbesitzer jedoch über die Jahre Geld als Instandhaltungsrücklage zur Seite legen und später für diesen Zweck nutzen.

Eigenheim als Altersvorsorge selbst bewohnen

Wird die Immobilie im Alter selbst bewohnt, besteht der größte Vorteil in der monatlich gesparten Miete. Denn wer die Immobilie und sein Bauspardarlehen in den Jahren bis zu seinem Renteneintritt abbezahlt hat, ist im Alter damit bessergestellt als Personen, die weiterhin zur Miete wohnen. Doch nicht nur die eingesparten Kosten sind ein Vorteil von selbstbewohnten Immobilien als Altersvorsorge. Darüber hinaus können Eigenheimbesitzer auch im Alter mit sicherem Wohnraum rechnen, ohne dass wie bei einer Mietwohnung z. B. eine Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters droht. Außerdem kannst Du Dein Eigenheim natürlich ohne Einschränkungen so einrichten, wie es Dir gefällt. Das bedeutet auch, dass Du schon vor der Rente damit beginnen kannst, Dein Zuhause barrierefrei und altersgerecht zu gestalten. Das geht z. B. auch mit Unterstützung der KfW Förderung für altersgerechtes Umbauen.

Eigentum als Altersvorsorge verkaufen

Neben der Vermietung und der eigenen Nutzung der Immobilie gibt es außerdem die Möglichkeit, das Eigenheim vor dem Renteneintritt zu verkaufen und den Gewinn aus dem Verkauf als Altersvorsorge zu nutzen. Dafür kannst Du Dein Haus z. B. zunächst selbst bewohnen, die abbezahlte Immobilie vor dem Renteneintritt gewinnbringend verkaufen und mit dem Geld entweder eine Eigentumswohnung für den Ruhestand kaufen oder in eine Mietwohnung ziehen. Damit kannst Du, während Du selbst darin wohnst, die Vorteile eines Eigenheims nutzen und musst Dich im Alter trotzdem nicht um die anfallenden Arbeiten kümmern. Allerdings kommen unter Umständen erneut Mietzahlungen auf Dich zu und der Immobilienverkauf ist recht spekulativ, da Du nicht weißt, wie viel das Objekt nach 30 Jahren noch wert ist.

Deshalb gilt es bei dieser Variante Vor- und Nachteile genau gegeneinander abzuwiegen:

Vorteile:

• Verkaufserlös als finanzielle Absicherung im Ruhestand
• Kein Arbeitsaufwand mit der Instandhaltung von Haus und eventuell Garten

Nachteile:

• Eventuell erneute Mietzahlungen im Alter
• Geld aus dem Verkauf reicht unter Umständen nicht, um eine Wohnung zu kaufen
• Spekulativ, da die Höhe des Gewinns nicht sicher kalkuliert werden kann
• Die Immobilie muss dauerhaft gepflegt und saniert werden, um sie gewinnbringend verkaufen zu können

Worauf sollte man bei der Altersvorsorge mit Eigentumswohnung oder Haus achten?

Die meisten Menschen kaufen ein Haus oder eine Eigentumswohnung in jüngeren Jahren und auch den Hausbau planen viele in der Regel recht früh. Bei der Entscheidung für ein Eigenheim denken jedoch trotzdem viele bereits an die Altersvorsorge. Damit dieser Plan später aufgeht und man auch in höherem Alter noch problemlos in dem Haus oder der Wohnung leben kann, gilt es ein paar Kriterien zu beachten.

Die richtige Lage

Ob Hausbau oder Immobilienkauf, die Lage ist eines der wichtigsten Kriterien für das zukünftige Eigenheim. Doch wer seine Altersvorsorge über eine eigene Immobilie absichern möchte, sollte bereits über die aktuellen Bedürfnisse hinausdenken. Das bedeutet, sich schon beim Hausbau bzw. -kauf zu überlegen, welche Kriterien erfüllt sein müssen, damit das Eigenheim im Alter vermietet, verkauft oder auch selbst bewohnt werden kann. Grundlegend ist hierbei die Frage, ob man lieber in der Stadt oder auf dem Land leben möchte. Denn gerade in Bezug auf das Wohnen in höherem Alter und auch für die Vermietung oder den Verkauf der Immobilie ist die Lage ein wichtiger Faktor. Bei der Entscheidung für Stadt- oder Landleben gibt es einige entscheidende Kriterien:

• Infrastruktur: Gute Verkehrsanbindung, sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln
• Nähe zum eigenen Arbeitsplatz und generell Nähe zu Orten, an denen es Arbeit gibt
• Einkaufsmöglichkeiten
• Ärzte und Krankenhäuser in der Nähe
• Lebensqualität: Gibt es kulturelles Leben, Restaurants, Sport- und Freizeitangebote etc.

Sind die meisten dieser Punkte erfüllt, erleichtert dies nicht nur das eigene Leben, wenn man auch nach dem Renteneintritt weiter in der Immobilie leben möchte. Auch wer sein Eigenheim vermieten oder verkaufen möchte, findet schneller potentielle Mieter, wenn das Haus oder die Wohnung sich in guter Lage befindet.

Größe von Wohnung, Haus und oder Grundstück

Wie viel Wohnfläche wird benötigt? Soll ein Garten zum Eigenheim gehören und wie groß soll dieser sein? All diese Fragen sollten zukünftige Eigenheimbesitzer für sich beantworten können, bevor sie sich an den Hausbau machen bzw. ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen. Denn ein großes Haus mit Garten ist in jungen Jahren zweifelsohne eine Bereicherung, aber mit den Jahren kann die Pflege des Grundstücks durchaus zur zusätzlichen Belastung werden. Plant man mit der Immobilie als Altersvorsorge, ist es ratsam, sich zu überlegen, ob die Instandhaltung des Eigenheims auch in höherem Alter noch problemlos machbar ist. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, bei der Planung des Hauses oder dem Immobilienkauf Wert auf eine Einliegerwohnung zu legen. So kann der Wohnraum bei Bedarf im Alter verkleinert werden, ohne dass dafür ein Umzug notwendig ist.

Barrierefreiheit in Haus und Wohnung

Barrierefreiheit ist sicherlich nicht das erste, was jungen Familien bei der Planung ihres Eigenheims in den Sinn kommt. Soll jedoch die Altersvorsorge durch das Eigenheim unterstützt werden, ist es sinnvoll, schon beim Bau oder dem Kauf von Wohnung oder Haus daran zu denken. Beim Immobilienkauf kann es sich zudem lohnen, sich über Möglichkeiten zur Nachrüstung in Bezug auf die Barrierefreiheit zu informieren. Doch worauf kommt es bei einem barrierefreien Eigenheim an? Hier gibt es einige Kriterien für barrierefreies Wohnen, auf die man achten sollte:

• Leicht zugängliche Bäder mit ausreichender Breite
• Rutschfeste Böden insbesondere in Bädern
• Breite Türen
• Ausreichende Beleuchtung
• Keine Schwellen zwischen den einzelnen Räumen
• Möglichkeit, im Alter in der unteren Etage zu wohnen

Die Altersvorsorge mit dem Eigenheim steht und fällt mit der Finanzierung

Nicht nur Lage, Größe und Barrierefreiheit sind bei der Nutzung von Immobilien als Altersvorsorge wichtig, sondern auch die Finanzierung von Hausbau oder Immobilienkauf ist von Bedeutung. Denn eine Immobilie stellt im Alter nur dann einen Mehrwert für Dich dar, wenn dadurch keine zusätzlichen Belastungen, wie z. B. Kosten, entstehen. Deshalb ist es mit am wichtigsten, dass die Baufinanzierung vor dem Renteneintritt vollständig getilgt ist. Damit dies gelingt und die Geldanlage in die Immobilie sich lohnt, sollte bereits bei Finanzierung des Objekts einiges beachtet werden, um die Finanzen im Alter nicht zu verschlechtern, sondern zu verbessern.

Die richtige Finanzierung wählen

Damit der Plan von Haus oder Wohnung als Altersvorsorge aufgeht, solltest Du vor allem auf eine solide Baufinanzierung setzen. Das bedeutet, alle Kosten genau zu kalkulieren und auch Kauf- und Baunebenkosten auf keinen Fall zu vergessen. Falls möglich, sollten die anfallenden Nebenkosten durch Eigenkapital finanziert werden. Denn je mehr Eigenkapital beim Hauskauf eingebracht wird, desto geringer fällt der benötigte Kredit aus. Damit dauert es weniger lange, das Darlehen zurückzuzahlen und es ist realistischer, vor dem Renteneintritt schuldenfrei zu sein. Kommt für Dich nur eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital in Frage, sollten die Konditionen besonders genau geprüft werden, um sich nicht unnötig lange zu verschulden. Hierbei ist es besonders wichtig, dass beim Wohnungs- oder Hauskauf die Nebenkosten genau kalkuliert werden, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.

Die wichtigsten Kriterien für eine solide Baufinanzierung im Überblick:

• Hohe Tilgung: Insbesondere bei niedrigen Zinsen sollte man nach Möglichkeit eine Tilgung von mindestens drei Prozent wählen
• Lange Sollzinsbindung: So profitierst Du lange von niedrigen Zinsen

Nach Möglichkeit Eigenkapital einbringen, um die Laufzeit des Darlehens gering zu halten

Instandhaltungsrücklagen einkalkulieren

Wenn Du Dein Haus oder Deine Eigentumswohnung als Altersvorsorge einkalkulieren möchtest, solltest Du bei der Berechnung der Gesamtkosten für das Eigenheim auch an den Aufbau von Instandhaltungsrücklagen denken. Mit dem angesparten Geld lassen sich vor dem Renteneintritt Reparaturen, Sanierungsmaßnahmen oder Umbaumaßnahmen finanzieren. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Du die Immobilie im Alter vermieten oder verkaufen möchtest. Damit die Kosten für die Pflege des Wohneigentums nicht zur zusätzlichen Belastung werden, solltest Du genau berechnen, wie viel Prozent der gesamten Kosten als Instandhaltungsrücklage benötigt werden. Für eine Immobilie mit 150 Quadratmetern geht man z. B. davon aus, dass eine Instandhaltungsrücklage von 1.000 bis 5.6000 Euro pro Jahr einkalkuliert werden sollte. Das würde eine monatliche Rücklage in Höhe von 85 bis 470 Euro bedeuten. Gelingt es Dir, jeden Monat etwas Geld zurückzulegen, hast Du im Alter einen finanziellen Vorteil und musst Reparaturen nicht von Deiner Rente bezahlen.

Immobilien als Geldanlage: Vor- und Nachteile

Immobilien als Geldanlage haben verschiedene Vor- und Nachteile für Eigenheimbesitzer. Mietfreies Wohnen im Alter und zusätzliche Einnahmen zur Rente bei Vermietung oder Verkauf des Eigenheims gehören sicherlich zu den Vorteilen. Außerdem gelten Immobilien nach wie vor als sichere Form der Kapitalanlage. Daraus ergibt sich jedoch gleichzeitig der Nachteil, dass bei Immobilien als Kapitalanlage mit einer langsamen Vermögensbildung zu rechnen ist. Außerdem ist die Wertentwicklung der Objekte schlecht zu kalkulieren und kann je nach Region deutlich variieren. Bevor man sich für Immobilien als Altersvorsorge entscheidet, sollte man Pro und Contra genau abwägen.

Diese Vorteile bietet die Altersvorsorge mit Immobilien

Mietfreies Wohnen im Alter, Aufbesserung der Rente durch Mieteinnahmen und freie Entfaltungsmöglichkeiten im Eigenheim – das sind nur einige Vorteile der Altersvorsorge mit Immobilien. Für zukünftige Eigenheimbesitzer kann es sich daher durchaus lohnen, bereits vor dem Hausbau oder dem Immobilienkauf an ihren Ruhestand zu denken. Denn wer sich bereits bei der Planung Gedanken um seine Rente mit der eigenen Immobilie macht, kann von zahlreichen Vorteilen profitieren.

Die Vorteile von Immobilien als Altersvorsorge im Überblick:

• Wertbeständige und inflationsgeschützte Kapitalanlage
• Mietfreies Wohnen im Alter zur Verbesserung der Rente
• Bei Verkauf kann das Geld als Ergänzung zur Rente genutzt werden
• Mieteinnahmen als zusätzliches Einkommen

Durch richtige Planung beim Hausbau kann im Alter z. B. das Eigenheim bewohnt und gleichzeitig eine Etage als Einliegerwohnung vermietet werden

Das Eigenheim als Altersvorsorge hat auch Nachteile

Wie oben aufgezeigt, kann der Grundbesitz im Ruhestand einige Vorteile bieten. Allerdings gibt es dennoch auch negative Aspekte zu beachten. Besonders wer sein Eigenheim nach Renteneintritt vermieten möchte, sollte sich über die möglichen Einschränkungen informieren. Denn wer seine Immobilie als Altersvorsorge vermietet, muss die Mieteinnahmen steuerlich geltend machen. Das schmälert den Zugewinn zur Rente etwas und bedeutet gleichzeitig zusätzlichen Verwaltungsaufwand.

Es können jedoch noch weitere Nachteile durch Immobilien als Altersvorsorge entstehen:

• Wertentwicklung von Immobilien regional sehr unterschiedlich (häufiger Wertverlust in ländlichen Regionen)
• Bei Vermietung: Zusätzlicher Arbeitsaufwand, eventuell Einbußen durch Leerstände, Versteuerung der Mieteinnahmen
• Langsame Vermögensbildung
• Rendite bei Verkauf der Immobilie nicht gesichert

Notwendiger Aufbau von Instandhaltungsrücklagen

Ist eine Immobilie als Altersvorsorge ausreichend?

Immobilien sind als alleinige Altersvorsorge nicht geeignet, aber als eine Säule durchaus empfehlenswert. Denn wer nur auf eine Art der Altersvorsorge setzt, riskiert durch das sogenannte Klumpenrisiko Verluste, wenn sich z. B. der Immobilienmarkt stark verschlechtert. Deshalb ist die Kombination aus verschiedenen Instrumenten zur Altersvorsorge für eine vermehrte Risikostreuung sinnvoller. Im Rahmen einer ganzheitlichen Strategie können Immobilien z. B. mit Fondssparplänen oder einer privaten Rentenversicherung kombiniert werden. Um die geeignete Strategie für die Altersvorsorge zu finden, ist eine Beratung zu empfehlen. Im Hinblick auf Deine Rente und die Altersvorsorge mit Immobilien solltest Du zudem bedenken, dass mietfreies Wohnen im Alter zwar einen Vorteil bietet, allerdings trotzdem Kosten anfallen. Dazu gehören z. B. Strom, Lebenshaltungskosten oder auch Versicherungsbeiträge. Für diese Ausgaben muss genügend Geld zur Verfügung stehen, was eine private Vorsorge zusätzlich zur gesetzlichen Rente umso wichtiger macht.

Unser Fazit: Ist eine Immobilie als Altersvorsorge sinnvoll?

Eine Immobilie als Altersvorsorge ist vor allem dann sinnvoll, wenn sie bis zum Renteneintritt vollständig abbezahlt ist und für Dich als Eigenheimbesitzer dadurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen. Entscheidest Du Dich selbst in Deiner Immobilie zu wohnen, sparst Du Dir Mietzahlungen im Alter und kannst Dein Eigenheim nach Deinen Vorstellungen gestalten. Mit der Vermietung oder dem Verkauf kannst Du unter Umständen Deine Rente aufbessern. Bevor Du diesen Schritt gehst, solltest Du Dich jedoch beraten lassen, ob mit einer entsprechenden Rendite zu rechnen ist.

Grundsätzlich können Immobilien als eine Säule der Altersvorsorge betrachtet werden, die zur Risikostreuung um andere Instrumente ergänzt werden sollte. Kannst Du durch Dein Eigenheim im Alter finanziell unabhängig bleiben, lohnt sich die Altersvorsorge mit Immobilen allemal.