Ein Hauskauf stellt eine enorme Investition dar, die mit vielen verschiedenen Kosten und oft einem Immobilienkredit verbunden ist. Neben Grundstückpreis, Gebäudepreis und Finanzierungskosten des Kredits fallen auch zahlreiche Nebenkosten, wie Notar-, Handwerker- oder Maklerkosten an. Dementsprechend stellt man sich als Immobilienkäufer die Frage, ob es beim Hauskauf Kosten gibt, die steuerlich absetzbar sind. Welche Kaufnebenkosten man genau von der Steuer absetzen kann, hängt von der Nutzung der Immobilie ab. Als Vermieter hat man deutlich mehr Möglichkeiten Kosten des Hauskaufs in der Steuererklärung geltend zu machen, als wenn die Immobilie zur Eigennutzung dient.
Hauskauf bei Eigennutzung von der Steuer absetzen
Ein Haus befindet sich in Eigennutzung, wenn es als Wohn- und Rückzugsort für die eigene Familie dient. Es werden keine Einnahmen durch die Immobilie generiert, zum Beispiel durch die Vermietung von Wohnungen im Haus. In diesem Fall lassen sich die reinen Anschaffungskosten beim Eigentumskauf leider nicht von der Steuer absetzen. Dazu zählen unter anderem der Kaufpreis für Grundstück und Gebäude, sowie Kosten für Makler und Notar. Allerdings bedeutet das nicht, dass Immobilienkäufer, die das Haus lediglich als Eigenheim nutzen, keinerlei Kosten in der Steuererklärung anbringen können. Gewisse Kosten für Dienstleistungen, die ein Hauskauf mit sich bringt, können auch bei der Eigennutzung der Immobilie von der Steuer abgesetzt werden.
Handwerkerleistungen steuerlich absetzen
Zu den Kosten, die man bei privater Nutzung der Immobilie von der Steuer absetzen kann, zählen Handwerkerleistungen. Immobilienbesitzer können die Steuervorteile jedes Jahr nach Erwerb des Hauses nutzen. Jedoch ist zu beachten, dass nur 20 % der Handwerkerkosten und maximal 1.200 Euro pro Jahr steuerlich geltend gemacht werden können. Dabei dürfen lediglich die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten angerechnet werden. Materialkosten für die Handwerkerleistungen können nicht von der Steuer abgesetzt werden. Deshalb ist besonders wichtig, dass bei der Handwerkerrechnung die Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten gesondert von den Materialkosten aufgelistet werden. Ansonsten kann man die Kosten für Handwerkerleistungen beim Hauskauf und in den folgenden Jahren nicht steuerlich absetzen. Außerdem können im Rahmen der Handwerkerleistungen auch Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, wie die Sanierung eines maroden Daches, von der Steuer abgesetzt werden.
Steuern sparen bei haushaltsnahen Dienstleistungen
Eine weitere Möglichkeit, um Kosten beim Hauskauf zur Eigennutzung von der Steuer abzusetzen, stellen die sogenannten haushaltsnahen Dienstleistungen dar. Zu diesen Tätigkeiten gehören beispielsweise Haushaltshilfen, die den Garten pflegen, die Kinder im eigenen Haus betreuen oder putzen. Handelt es sich dabei um Minijobber, die bei der Minijobzentrale gemeldet sind, können 20 % der Kosten, aber maximal 510 Euro pro Jahr abgesetzt werden. Bei sozialversicherungspflichtigen oder Selbstständigen können bis zu 4.000 Euro pro Jahr abgesetzt werden. Prinzipiell gilt die Regel, dass nur Kosten für Dienstleistungen absetzbar sind, die im Haus oder auf dem dazugehörigen Grundstück verrichtet werden.
Arbeitszimmer beim Hauskauf absetzbar
Es gibt zwei Fälle, in denen man ein Arbeitszimmer unter bestimmten Voraussetzungen beim Hauskauf von der Steuer absetzen kann:
Die erste Möglichkeit gilt nur für reine Heimarbeit und tritt am ehesten bei Selbstständigen in Kraft. Die Kosten des Arbeitszimmers sind dann unbeschränkt steuerlich absetzbar, wenn das Arbeitszimmer im Mittelpunkt der kompletten beruflichen oder betrieblichen Tätigkeit steht. Für Arbeitnehmer sind die Kosten als Werbungskosten, für Selbständige als Betriebskosten in der Steuererklärung aufzuführen.
Der zweite Fall tritt ein, wenn der Person sonst kein anderer Arbeitsplatz für die berufliche Tätigkeit zur Verfügung steht. Diese Voraussetzung wird meist von Lehrern oder Außendienstmitarbeitern erfüllt. Hier können bis zu 1.250 Euro pro Jahr vom Immobilieneigentümer steuerlich abgesetzt werden.
Ist das Arbeitszimmer absetzbar, können direkt mehrere Kosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Anteilsmäßig entsprechend dem Verhältnis von Arbeitszimmer zu Gesamtwohnfläche können Gebäudeabschreibungen und Schuldzinsen für Darlehen, laufende Nebenkosten und anteilige Renovierungskosten für Flur und Treppenhaus steuerlich abgesetzt werden. Renovierungs- und Ausstattungskosten des Arbeitszimmers, sowie der benötigte Bürobedarf können hingegen vollständig von der Steuer abgesetzt werden.
Kann man beim Hauskauf die Grunderwerbsteuer absetzen?
Wie der Name schon impliziert, ist die Grunderwerbsteuer eine Steuer, die anfällt, wenn man ein Grundstück oder ein Grundstückanteil erwirbt. Die Höhe der Steuer ist nicht national geregelt und liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Dementsprechend handelt es sich hierbei um eine Ausgabe beim Hauskauf, die nicht zu vernachlässigen ist. Nun stellt sich die Frage, ob sich bei der Eigennutzung der Immobilie diese Kaufnebenkosten von der Steuer absetzen lassen? Komplett absetzbar sind die Kosten nicht, allerdings kann man die Grunderwerbsteuer durch geschicktes Handeln etwas reduzieren. Dazu müssen bewegliche Dinge, die zur Wohnung gehören aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden und im Notarvertrag sauber getrennt werden. Gängige Beispiele dafür sind Einbauküche, übernommene Möbel oder Gartengeräte.
In wenigen Ausnahmefällen kann die Grunderwerbsteuer allerdings auch komplett wegfallen. Die Befreiung findet nämlich statt, wenn der Immobilienkäufer und Verkäufer verheiratet bzw. eingetragene Lebenspartner sind oder in direkter Linie verwandt. Auch beim Verkauf an Ehepartner oder Lebenspartnern von Kindern sowie bei Erbschaften oder Schenkungen entfällt die Grunderwerbsteuer.
Verschenken statt vererben kann dem Erben Geld sparen
Für Schenkungen und Erbe gilt ein Steuerfreibetrag von 400.000 Euro, auch für Grundstücke und Immobilien. Verschenkt man seine Immobilie mindestens 10 Jahre vor seinem Tod, müssen die Nachkommen also nur für den Rest des Erbes Steuern zahlen, falls der Wert von 400.000 Euro überschritten wird. So kannst Du Deinen Nachkommen Kosten für die Steuer entweder komplett ersparen oder zumindest reduzieren.
Hauskauf einer denkmalgeschützten Immobilie steuerlich absetzen
Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie können Sanierungs- und Modernisierungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dies gilt sowohl für Leute, die das Haus als Eigenheim kaufen als auch für Vermieter. Eigennutzer können die Kosten als Abschreibung über 10 Jahre mit 9 % des zu versteuernden Einkommens absetzen. Vermieter hingegen können die Kosten zunächst als Abschreibung über 8 Jahre mit 9 % und anschließend über 4 Jahre mit 7 % steuerlich absetzen.
Kosten vom Hauskauf als Vermieter von der Steuer absetzen
Im Vergleich zu Eigennutzern können Vermieter beim Hauskauf deutlich mehr Nebenkosten von der Steuer absetzen. Die absetzbaren Kosten von Vermietern untergliedern sich in abzugsfähige Werbungskosten und in über die Nutzungsdauer abschreibbare Anschaffungs- und Herstellkosten. Somit können Vermieter diverse Hauskauf Nebenkosten, wie Maklerprovisionen, laufende Kosten oder Schuldzinsen eines Hauskredit von der Steuer absetzen.
Hauskauf einer denkmalgeschützten Immobilie steuerlich absetzen
Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie können Sanierungs- und Modernisierungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Dies gilt sowohl für Leute, die das Haus als Eigenheim kaufen als auch für Vermieter. Eigennutzer können die Kosten als Abschreibung über 10 Jahre mit 9 % des zu versteuernden Einkommens absetzen. Vermieter hingegen können die Kosten zunächst als Abschreibung über 8 Jahre mit 9 % und anschließend über 4 Jahre mit 7 % steuerlich absetzen.
Hauskauf steuerlich absetzen: Herstellungs- und Anschaffungskosten
Für Vermieter gelten Notarkosten, Kreditzinsen, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren als feste Bestandteile der Herstellungs- und Anschaffungskosten, die sie beim Hauskauf von der Steuer absetzen können. Hinsichtlich der Abschreibung dieser Kosten gelten je nach Baujahr des Hauses zwei Regelungen. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, findet die Abschreibung der Kosten über 40 Jahre mit jährlich 2,5 % statt. Immobilien ab dem Baujahr 1925 können über 50 Jahre hinweg mit 2 % abgesetzt werden.