In Zeiten von niedrigen Zinsen rückt der Kauf von Immobilien immer mehr in den Fokus einiger Anleger, denn sichere Geldanlagen sind kaum noch zu finden. Eine Möglichkeit ist es, ein Haus zu kaufen und anschließend zu vermieten. Der Kauf eines Mietshauses kann dem Investor eine gewisse finanzielle Sicherheit bieten oder auch zur Altersvorsorge genutzt werden. Der Eigentümer hat die dann die Wahl, entweder gleich mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus oder aber ein ganzes Haus zu vermieten. Durch die Möglichkeit Eigenbedarf anzumelden, hat der Käufer eine zusätzliche Absicherung und kann selbst in einer der bestehenden Wohnung bzw. das Haus einziehen. Der Kauf eines Hauses ist zwar mit höheren Kosten verbunden, als der Erwerb einer Wohnung – auf Grund des höheren Nutzenfaktors kann aber auch eine höhere Rendite erzielt werden. Mit einem passenden Immobilienkredit kannst Du schon bald auf die Suche nach der passenden Renditeimmobilie gehen.
Im nachfolgenden Ratgeber findest Du alle relevanten Fragen und Antworten und um das Thema Hauskauf mit anschließender Vermietung und erfahren unter anderem, wie Du ein Haus kaufen und durch Miete finanzieren kannst.

Haus kaufen und vermieten: was man vorher beachten sollte

Ob sich der Kauf eines Miethauses lohnt, hängt von mehreren Faktoren ab. Bei der Entscheidungsfindung solltest Du Dir genügend Zeit nehmen, denn der Hauskauf sollte in jedem Fall gut durchdacht sein. Möchtest Du Dein Geld in Immobilien investieren, solltest Du Dich zunächst ausführlich über die Gegebenheiten am Immobilienmarkt informieren. Egal ob Du ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, ist es zunächst wichtig, sich intensiv mit der Materie auseinanderzusetzen. Dazu ist eine ausführliche Planung der Finanzierung unabkömmlich. Denke auch daran, Deine Rücklagen und alle Kosten –inklusive der Kaufnebenkosten – mit in die Berechnungen einzubeziehen.
Im Gegensatz zur Eigennutzung ist der Kauf eines Hauses mit anschließender Vermietung mit zusätzlichem Verwaltungsaufwand verbunden. Ein Vermieter muss auch gewisse Verpflichtungen erfüllen, die es nicht zu unterschätzen gilt. Auch die anschließende Pflege des Objektes ist nicht nur kosten- sondern auch zeitintensiv.

Wann lohnt sich der Kauf einer Immobilie zur Vermietung?

Für den Kauf einer Immobilie ist sowohl der Zeitpunkt als auch das zur Verfügung stehende Geld entscheidend. Verfügt man über ausreichend Eigenkapital, kann Zeit als Vermieter aufbringen und das Haus günstig erwerben, so kann es sich lohnen, die Immobilie zu kaufen und zu vermieten.
Wenn Du zusätzlich eine geeignete Finanzierung mit günstigen Zinsen und einer guten Tilgungsrate erhältst, besteht auch die Möglichkeit, die Immobilie durch die Miete zu refinanzieren. Damit sich die Investition lohnt, muss auch das Verhältnis von Mieteinnahmen zum Kaufpreis stimmen, was durch die Mietrendite berechnet werden kann.

Das richtige Objekt

Wenn Du ein Haus kaufen und vermieten möchtest, muss zuerst das passende Objekt gefunden werden. Die Immobiliensuche ist nicht einfach und stellt viele zukünftige Eigentümer vor große Herausforderungen – ganz gleich, ob es sich hier um ein Haus oder eine Wohnung handelt.

Auf der Suche nach der richtigen Immobilie stehen zahlreiche Besichtigungen an. Auch die Besichtigung von Renditeimmobilien darf nicht unterschätzt werden und sollte im Vorfeld geplant werden. Achte genau auf den Zustand der Immobilie. Scheue Dich auch nicht, einen Gutachter mit zur Besichtigung zu nehmen. Dieser kann die Immobilie eingehend auf versteckte Mängel untersuchen. Klar ist, dass bei jeder Immobilie hin und wieder Arbeiten anfallen. Sollten allerdings recht früh versteckte Mietmängel auftauchen, kann das Investment schnell zur Geldfalle werden. Wir empfehlen Dir, das Objekt erst dann zu erwerben, wenn eine umfassende Prüfung erfolgen konnte.

Frage auch bei der Besichtigung nach, welche Sanierungen in der nächsten Zeit anstehen. Reichen dafür die gebildeten Rücklagen oder ist zusätzliches Kapital notwendig? Fallen bei der Besichtigung schwere Mängel auf, ist unter Umständen eine Preisverhandlung vor dem Hauskauf möglich.

Ein weiterer wichtiger Punkt beim Immobilienkauf ist die Lage. Der Standort ist neben der Ausstattung der Immobilie oftmals entscheidend für die potenziellen Mieteinahmen und sollte daher ebenso keinesfalls außer Acht gelassen werden. Setze Dich mit der Wohngegend und Infrastruktur auseinander und vergleiche die Immobilienpreise in der Umgebung. Gerade, wenn Du ein Mehrfamilienhaus kaufen und vermieten möchtest, solltest Du auf eine gute Anbindung und die Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte achten.

Wenn Du ein Haus kaufen und vermieten möchtest, solltest Du Dich vor dem Kauf über die zu erwartende Miete informieren. Mit welchen Mieteinnahmen Du rechnen kannst, kannst Du aus den örtlichen Mietpreisspiegeln erfahren.

Die folgenden Faktoren sind für die Auswahl des richtigen Objektes entscheidend:

  • Zustand und Pflege
  • Anstehende Sanierungen
  • Versteckte Mängel
  • Standort
  • Ausstattung
  • Kaufpreis
  • Potenzielle Mieteinahmen

Der Zeitaufwand als Eigentümer

Als Eigentümer einer Mietimmobilie solltest Du den Zeitaufwand, den Du erbringen musst, nicht unterschätzen. Im besten Fall sollte man sich stets mit den Mietern auseinandersetzen und für mögliche Anliegen zur Verfügung stehen. Dabei kann es ein Vorteil sein, entweder in der Nähe des Objektes zu wohnen oder aber eine Hausverwaltung vor Ort zu benennen. So wird gewährleistet, dass die Mieter stets einen Ansprechpartner haben und es nicht zu Unstimmigkeiten im Mietverhältnis kommt. Geht es um Anliegen wie Mietmängel, Mietminderungen oder Fragen zum Mietvertrag oder zum Mietdeckel kann die Verwaltung eine direkte Auskunft geben.
Die Benennung einer Hausverwaltung sorgt zwar für zeitliche Entlastung, ist allerdings auch mit einem höheren Kostenaufwand verbunden. Die Verwaltung des Objektes bringt ein gewisses Kontingent monatlicher Zeit mit sich und sollte somit eine feste Konstante der Überlegungen vor dem Hauskauf sein.

Steuerliche Besonderheiten

Wer ein Haus kaufen und vermieten möchte, muss sich darüber bewusst sein, dass für Mieteinnahmen Steuern zu zahlen sind. Die Einnahmen müssen allerdings nicht in voller Höhe versteuert werden, da noch einige Kosten und Abschreibungen abgezogen werden, wodurch die Steuerbelastung reduziert wird.  Dazu zählen sowohl die Zinsen für einen Kredit als auch mögliche Abschreibungen und Instandhaltungskosten für die Anlageimmobilie. Auch die Maklerprovision, die jährliche Grundsteuer und der Einsatz von einem Steuerberater oder Anwalt ist absetzungsfähig. Seit 2018 ist es außerdem möglich, Ausgaben bis zu 800 Euro netto direkt von der Steuer abzusetzen. Ausgaben über 800 Euro ist über mehrere Jahre hinweg abzusetzen und fällt steuerlich unter die Absetzung für Abnutzung (AfA).

Die Besteuerung muss für den Eigentümer der Mietimmobilie nicht unbedingt negativ ausfallen. So kann es durch negative Einkünfte auch zu einer Steuerersparnis kommen. Weitere Informationen wie Du den Hauskauf steuerlich absetzt findest Du in unserem Ratgeber.

Kosten abschätzen

Der wohl relevanteste Faktor, wenn Du eine Immobilie kaufst und vermietest, sind die anfallenden Kosten. Daher ist es umso wichtiger, diese vorab detailliert zu planen und dementsprechend mit den potenziellen Einkünften durch die Anlageimmobilie gegenzurechnen.

Zu berücksichtigen ist hier nicht nur der reine Kaufpreis der Immobilie, sondern zusätzlich auch anstehende Sanierungen oder die üblichen Kaufnebenkosten. Auch Makler- oder Notarkosten gehören zu den Nebenkosten und sollten in der Kostenaufstellung beim Hauskauf auftauchen.

Auch das zur Verfügung stehende Eigenkapital hat für den Kauf eines Hauses und der damit verbundenen Finanzierung eine große Bedeutung. Je mehr Geld Dir zur Verfügung steht, desto geringer ist das Risiko eines Zahlungsausfalls für den Kreditgeber – was sich in Form von niedrigeren Zinsen und besseren Konditionen niederschlägt.

Insgesamt ist es wichtig, dass die möglichen Kosten vollumfänglich erfasst und hochgerechnet werden. Der Immobilienkauf erweist sich meist nur dann als sinnvoll, wenn die Kosten im Nachgang mit Hilfe der Mieteinnahmen wieder abgedeckt werden können.

Die Rendite

Nur dann, wenn sich Aufwand und Kosten geschäftlich rechnen und mit den Mieteinnahmen ausgeglichen werden können, kann sich der Kauf eines Hauses mit anschließender Vermietung lohnen. Ob sich das Investment lohnt, lässt sich ganz einfach anhand der Mietrendite berechnen. Die Rendite gibt an, wie viel Prozent der Kosten Du über die Jahresmiete wieder hereinholen kannst.
Die einfachste Methode, die Rendite zu ermitteln, ist die Berechnung der Bruttomietrendite.

Bruttomietrendite = Kaltmiete/Kaufpreis * 100

Bei dieser Berechnung werden allerdings weder die Kaufnebenkosten, die Kosten für Verwaltung und Instandhaltung noch Zinsen und mögliche Steuereffekte berücksichtigt. Für eine genauere Berechnung lohnt sich daher die Ermittlung der Nettomietrendite:

  1. Jahresreinertrag = Netto-Kaltmiete – nicht umlegbare Kosten – Zinsen

  2. Nettomietrendite = Jahresreinertrag/ Anschaffungskosten

Allerdings werden auch hier Steuerzahlungen und -ersparnisse sowie die Finanzierung nicht berücksichtigt.

Ein nicht zu vernachlässigender Aspekt, wenn Du ein Haus kaufst und vermietest, ist der Werterhalt und die Wertsteigerung einer Immobilie. Diese Faktoren sind auch bei Eigennutzung besonders wichtig und sorgen beim vermieteten Objekt in erster Linie dafür, dass eine konstante Miethöhe – eventuell sogar mit einer Tendenz nach oben – eingenommen werden kann. Die jährliche Wertsteigerung lässt sich wie folgt berechnen:

Jährliche Wertsteigerung = (Verkaufspreis – Kaufpreis/Haltedauer) /Kaufpreis

Auch eine ausführliche Planung und Kalkulation aller Kosten wirkt sich entscheidend auf die Rendite aus. Die Berücksichtigung sämtlicher Nebenkosten sowie die Einplanung zukünftiger Sanierungen spielen eine große Rolle bei Entscheidung für oder gegen die Geldanlage. Zu verstehen gilt es, dass das Erzielen einer Rendite nicht automatisch durch die Vermietung eines Objektes gegeben ist.

Faktoren, die sich auf eine mögliche Rendite auswirken:

  • Kaufpreis
  • Miete
  • Mietendeckel
  • Kosten für Verwaltung und Instandhaltung
  • Zinsen der Finanzierung
  • Steuern
  • Werterhalt oder Wertsteigerung

Immobilie kaufen und vermieten – mit der richtigen Finanzierung

Der Erfolg sowie die Rendite des Hauskaufs hängen stark von der richtigen Finanzierung ab. Deshalb sollten sich Käufer bereits frühzeitig mit der Immobilienfinanzierung beschäftigen und ausreichend Zeit einplanen. Hast Du bereits genügend Eigenkapital angespart oder sogar einen Bausparvertrag abgeschlossen? Rücklagen sind wichtig bei der Finanzierung einer Immobilie – egal, ob Du Dir eine Wohnung oder ein Haus kaufen möchtest.

Wenn möglich, sollte ein Kredit möglichst individuell gestaltet werden, um sich bei Zinsen und Tilgungsraten nicht zu verschulden und flexible Rückzahlungsmöglichkeiten zu erhalten.

Wenn Du ein Haus kaufen und durch die Miete finanzieren möchtest, vergiss nicht alle Faktoren zu berücksichtigen, die zusätzlich zum reinen Kaufpreis des Objekts hinzuzurechnen sind. Die Nebenkosten machen bis zu 15 % vom Kaufpreis aus und müssen in der Regel mit den eigenen Rücklagen finanziert werden. Als Kreditvermittler legen wir bei auxmoney großen Wert auf die Unterstützung individueller Träume und Vorhaben. Daher bieten wir auch eine 100%-Finanzierung zu fairen Konditionen an, mit welcher Du auch nur unter wenigen Voraussetzungen ein Haus zum Vermieten kaufen kannst.

Kann man ein finanziertes Haus verkaufen?

Ein finanziertes Haus kann jederzeit vermietet werden. Die Mieteinnahmen können vollständig in die Deckung der Tilgungsrate einfließen und helfen dem Eigentümer des Hauses, die Tilgung umso schneller abzudecken. Auf diese Weise kann der Kredit nicht nur frühzeitig getilgt, sondern auch Profit erzielt werden. Dabei ist es wichtig, dass die Mieteinnahmen höher sind als die Raten zur Finanzierung der Mietimmobilie.

Kosten abschätzen

Die Finanzierung einer Immobilie ohne Eigenkapital stellt für den Kreditgeber ein großes Risiko dar. Aus diesem Grund ist eine Vollfinanzierung in der Regel nur mit Hinterlegung hoher Sicherheiten und erhöhten Zinsen und Tilgungsraten möglich. In der Regel müssen auch mindestens die Nebenkosten mit eigenem Geld bezahlt werden. Die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals beim Hauskauf entscheidet oftmals darüber, welchen Zins man erhält oder ob überhaupt eine Finanzierung genehmigt wird. Reicht das Eigenkapital nicht aus, so kann zum Beispiel ein hohes und geregeltes Einkommen oder eine Bürgschaft die Immobilienfinanzierung möglich machen. Ist das Risiko von Zahlungsausfällen dennoch zu hoch, wird keine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital von der Bank gewährt. Bei auxmoney wird nicht einzig und allein das Eigenkapital des Kreditnehmers betrachtet, sodass jeder die eine faire Chance auf die Finanzierung einer Mietimmobilie erhält.

Haus zum Vermieten kaufen: Das sind die Vorteile

Ein Haus zu kaufen und anschließend zu vermieten, bringt durchaus einige Vorteile mit sich. Dennoch sollte der Immobilienkauf nur nach ausreichender Überlegung, Planung und Berechnung der möglichen Rendite erfolgen.

Die Vorteile liegen dabei klar auf der Hand. Der Kauf einer Renditeimmobilie dient nicht nur als Geldanlage, sondern gibt dem Eigentümer Sicherheit fürs Alter. Wenn der Käufer die Immobilie selbst beziehen möchte, kann er auch ein Haus kaufen und nur einen Teil vermieten. Dabei gibt es die Option, die Kosten der Finanzierung über die Mieteinnahmen zu decken. Auch, wenn Mieteinnahmen versteuert werden müssen, ergibt sich durch die Vermietung eine steuerliche Absetzbarkeit einiger Kosten, wodurch die Steuerlast reduziert werden kann.

Bei der Auswahl eines passenden Objektes solltest Du unbedingt auf die Lage, den Zustand der Immobilie und die mögliche Rendite achten. Dabei kann die Berechnung der Nettomietrendite helfen.

Mit dem richtigen Finanzierungpartner an Deiner Seite lässt sich Dein Vorhaben ganz einfach umsetzen. Wir helfen Dir nicht nur dabei, eine Mietimmobilie zu kaufen, sondern bieten Dir die Möglichkeit zur Erzielung einer zuverlässigen Rendite.

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