Haus abreißen und neu bauen – das solltest Du wissen

Gründe für Hausabriss und Neubau

Es gibt mehrere Gründe, die für einen Hausabriss und Neubau sprechen. Vor allem in Städten, in denen die Nachfrage nach Grundstücken, Häusern und Wohnungen höher ist. Auf dem Markt findet man meist nur wenige Grundstücke, die zu den eigenen Anforderungen passen. Durch die hohe Nachfrage ist der Grundstückpreis letztendlich oft teurer als geplant. Findet man dennoch ein Grundstück, auf dem sich bereits ein Gebäude befindet, stellt sich die Frage, ob der Altbau erhalten bleiben soll oder ein Neubau ansteht. Die Kosten für die Sanierung eines alten Hauses können durchaus hoch ausfallen, sodass ein Neubau nicht nur perfekt an die eigenen Wünsche angepasst werden kann, sondern eventuell kostensparend ist. Es kann aber natürlich auch der Fall sein, dass von Anfang an nur das Grundstück ansprechend für Dich ist und das bestehende Haus gar nicht Deinem Geschmack oder Lebensumständen entspricht. Befindet sich das alte Gebäude gar in einem baufälligen Zustand, führt kein Weg an einem Abbruch und dem Bau eines neuen Hauses vorbei.

Darf man ein Haus abreißen und neu bauen?

Ein altes Gebäude abreißen und anschließend neu bauen, ist in den meisten Fällen kein Problem. Ist der Altbestand allerdings denkmalgeschützt, muss eine Genehmigung des Bauamts eingeholt werden. Ansonsten ist von der jeweiligen Landesbauordnung der Bundesländer und ortsbezogenen Vorgaben abhängig, ob und wann eine Abrissgenehmigung benötigt wird. Allerdings sollte das Bauamt vor dem Abbruch zumindest immer informiert werden. Dort erhält man auch Auskunft über die Landesbauordnung. Bestenfalls fragst Du einen Hausabriss immer schriftlich an, sodass Du die Antwort schwarz auf weiß vorweisen kannst, sollte es zu Unstimmigkeiten kommen.

Altes Gebäude abreißen und neu bauen: Das sollte man beachten

Das Bauamt sollte in jedem Fall vor dem Hausabriss informiert werden. Ob eine Genehmigung für den Abriss notwendig ist, hängt nicht nur vom Bundesland ab. Auch ortsbezogene Regelungen müssen geprüft werden. Im selben Zug sollte sich auch informiert werden, ob weitere Genehmigungen benötigt werden, bevor man das Haus abreißen und neu bauen kann. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn Bäume für den Hausabriss gefällt werden müssen oder das Grundwasser in irgendeiner Weise betroffen ist. Steht das Grundstück mit Altbestand schon länger leer, sollte bereits vor dem Kauf geprüft werden, ob sich Tiere (z. B. Fledermäuse, Hornissen, etc.) eingenistet haben. Darüber muss das Bauamt informiert werden. Handelt es sich bei den Tieren um geschützte Arten, wird die Naturschutzbehörde eingeschaltet. Um Dir bei der Beurteilung der Immobilie zu helfen, kann ein Gutachter eingeschaltet werden. Die Kosten für diesen werden in der Regel vom Käufer getragen.

Denkmalgeschützter Altbestand

Vor dem Abriss muss geklärt werden, ob das Haus unter Denkmalschutz steht. Die Denkmalschutzgesetzte werden von den einzelnen Bundesländern selbst verwaltet, sodass es hier auch zu Unterschieden kommen kann. Der direkte Ansprechpartner hierfür ist die Denkmalschutzbehörde, wobei auch das Bauamt Auskunft geben kann. Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, wird immer eine Genehmigung für Abrissarbeiten benötigt. Wird dem Bauherr keine Abrissgenehmigung erteilt, dieser möchte aber dennoch Abreißen, kommen die Fälle oft vor Gericht. Kann man sich z. B. nachweislich die Kosten für die geforderte Denkmalpflege nicht leisten, steigen die Chancen, eine Genehmigung zu erhalten.

Gesetzgebung und Vorschriften

Bevor ein Grundstück mit Altbestand – mit der Absicht, das bestehende Gebäude abzureißen und einen Neubau zu errichten – gekauft wird, sollte ein Blick in den Bebauungsplan der Gemeinde oder Stadt geworfen werden. Dieser regelt ob, wie und welche Flächen auf einem Grundstück bebaut werden dürfen. Der Bebauungsplan bestimmt u. a.:

• die erlaubten Haustypen (z.B. Doppelhaushälfte, Reihenhaus, Mehrfamilienhaus, Freistehend)
• den Anteil der bebauten Fläche
• den Standort des Gebäudes auf dem Grundstück
• die Anzahl der Stockwerke
• die Gesamthöhe des Gebäudes
• den Abstand zu Nachbarshäusern (offene oder geschlossene Bauweise)
• die Dachform

Außerdem muss § 34 des Baugesetzbuches beachtet werden. Dieser greift bei zusammenhängend bebauten Ortsteilen, bei denen kein Bebauungsplan vorliegt oder existiert. Er besagt, dass sich der Neubau an Gebäude in der näheren Umgebung anpassen muss. Das hat Einfluss darauf, wie die Immobilie genutzt werden darf (Wohnen, Gewerbe usw.), wie gebaut werden darf (offen oder geschlossen), die Bauhöhe und die bebaute Fläche. Ein Haus im Außenbereich abreißen und neu zu bauen, ist schwer. Der Außenbereich ist nicht zum Wohnen gedacht ist und Splittersiedlungen sollen vermieden werden. Die Rechtslage dazu ist in § 35 des Baugesetzbuches festgehalten. Kommt es vor dem neu bauen – beim Abreißen von Doppelhaushälften, Reihenhäuser oder Gebäuden in unmittelbarer Nähe – zu Schäden an einem anderen Gebäude, muss bei unzureichender Versicherung derjenige die Kosten übernehmen, der die Abrissarbeiten angefordert hat.

Haus abreißen und neu bauen – Kostenfaktoren

Die genauen Kosten, um ein Haus abzureißen, variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab. Vor allem die Quadratmeterzahl des Gebäudes ist entscheidend, weswegen der Abriss von Mehrfamilienhäusern oft teuer ist. In vielen Fällen muss man mit Abrisskosten von mindestens 150 bis 200 Euro pro Quadratmeter rechnen. Je nachdem wie aufwendig die Arbeiten sind, können die Abrisskosten aber auch schnell teurer werden. Für einen Kostencheck sind folgende Faktoren zu berücksichtigen:

• Abrissmethode
• Standort und Zugänglichkeit des Gebäudes
• Bauweise des Altbestandes
• Verbaute Materialien, ggf. Schadstoffe
• Sicherungsmaßnahmen für Anwohner
• Mögliche Absperrung der Straße
• Mögliche anfallende Vorarbeiten: Entmüllen, Leitungen und Kabel entfernen
• Entsorgung Müll und Sondermüll
• Eventuelles Auffüllen der Erde auf dem Grundstück

Neben den Abrisskosten fallen beim Haus abreißen und neu bauen natürlich noch die Kosten für den Neubau an. Diese variieren ebenfalls stark und sind von den Wünschen des Bauherrn abhängig. In der Regel liegen die Kosten zwischen 1.200 und 2.000 Euro pro Quadratmeter. Mehr zu den Neubaukosten kannst Du in unseren Ratgebern Hausbau planen und Haus selber bauen lesen.

Selbst abreißen oder Profi engagieren?

Ein Abriss ist mit viel Arbeit und Kosten verbunden. Materialien, Werkzeuge, Bagger etc. müssen geliehen, die Baustelle richtig abgesichert und die Stromversorgung abgestellt werden. Ebenso muss auf die richtige Entsorgung von Müll geachtet werden. Deshalb empfiehlt es sich als Bauherr, einen Profi zur Seite zu nehmen, der über das nötige Expertenwissen für Abbrucharbeiten verfügt. Sich als Laie selbst um den Abbruch der Immobilie zu kümmern, führt weder zu Zeitersparnis noch zu Kostenersparnissen. Vor allem wenn spezielle Bausubstanzen oder Schadstoffe, wie Asbest, verbaut sind, muss ein Profi ans Werk.

Lassen sich die Kosten senken?

Um beim Haus abreißen und neu bauen die Kosten etwas zu senken, ohne den gesamten Abriss selbst durchzuführen, kann man als Bauherr einige Vorarbeiten übernehmen:

• Fällen von störenden Bäumen
• Beseitigung von Hindernissen
• Entkernung des Hauses
• Müll sortieren und entsorgen

Haus abreißen oder sanieren – was lohnt sich?

Der Abriss ist sinnvoll, wenn:

• die Bausubstanz beschädigt ist
• die Sanierungskosten zu hoch sind
• Modernisierungen, z.B. im Energiebereich anstehen
• die Größe des Hauses oder die Raumaufteilung nicht wie gewünscht sind
• das Haus barrierefrei umgestaltet werden soll

Als finanzielle Faustregel zur Entscheidung, ob man ein Haus sanieren oder neu bauen sollte, gilt: Übersteigen die Kosten der Kernsanierung 75 % der Neubaukosten, lohnt sich ein Hausabriss. Ist die Entscheidung schlussendlich auf einen Neubau gefallen, kann man sich finanzielle Unterstützung durch die KfW Förderung Neubau sichern.

Eine Sanierung ist sinnvoll, wenn:

• die Sanierungsarbeiten überschaubar und bezahlbar sind
• die Grundstruktur der Immobilie gefällt
• man den Altbaucharme erhalten möchte
• man einen persönlichen Bezug zum Haus hat und einen Abriss nicht über das Herz bringt

Vorteile des Hausabriss

• Infrastruktur am Grundstück liegt bereits vor
• Erschließungskosten eines neuen Baugrundstücks entfallen
• man sucht sich die Lage und das Grundstück aus und muss nicht auf den Zustand des Hauses achten
• Kosten für Sanierung oder Renovierung entfallen
• kann günstiger sein, als sich ein unbebautes Grundstück + Neubau zu kaufen
• man kann sich sein Traumhaus in Traumlage bauen
• Neubau kann an aktuelle Energie-Standards angepasst werden
• Sicherung von finanziellen Fördermitteln, wenn der Neubau als KfW Energieeffizienzhaus gebaut wird

Sanieren oder Abriss mit Neubau – eine individuelle Entscheidung

Vor allem in Ballungsgebieten, wo der Wohnungsmarkt stark umkämpft ist, kann es sinnvoll sein, sich nach einem Grundstück mit Altbestand umzusehen. Ob eine Sanierung des Altbaus ausreichend ist oder ein Abbruch mit anschließendem Neubau notwendig ist, muss in jedem Fall individuell entschieden werden. Als finanzielle Faustregel sollte man sich merken, dass eine Kernsanierung keinen Sinn macht, wenn die Kosten mehr als 75 % der Neubaukosten betragen. Unabhängig davon, ob Du Dich nun für den Hausabriss oder die Sanierung entscheidest, kostspielig sind beide Vorhaben. Mit dem Immobilienkredit von auxmoney unterstützen wir Dich bei der Verwirklichung Deines Eigenheims – egal ob Neubau oder Sanierung eines Altbaus.