Grundstückspreise – das solltest Du wissen

Wie lassen sich Grundstückspreise ermitteln?

Das Hauptaugenmerk des Grundstückspreises liegt in der Regel bei den recht offensichtlichen, geographischen Faktoren. Hierbei sind gerade die Lage der freien Fläche, die Anzahl der verfügbaren Quadratmeter und auch die Beschaffenheit des Bodens besonders bedeutsam. Auch die Differenzierung der Verwendungsmöglichkeiten führt zu unterschiedlichen Bodenpreisen, die in der Gesamtheit von Faktoren ebenso aufzulisten sind. Betrachtet man die Hauptkriterien zur Ermittlung eines Grundstückspreises, so kristallisieren sich allen voran die folgenden Punkte heraus:

• Makro- und Mikrolage
• Bodenbeschaffenheit
• Größe und Schnitt

Die Lage des Grundstücks entscheidet, ob dieses für einen Käufer interessant ist oder nicht. Hierbei kann nicht nur die Beliebtheit bestimmter Stadt- sowie Ortsteile eine Rolle spielen, sondern auch ganz persönliche Bezüge. Gerade im Raum von Großstädten ist freies Land in der Regel jedoch sehr begrenzt und wird daher zu anderen Kaufpreisen am Markt angeboten als vergleichbare Grundstücke in ländlichen Regionen. Hier kann es daher trotz weniger Quadratmeter zu einem höheren Kaufpreis kommen.

Ein weiterer bedeutender Faktor ist für die meisten Suchenden die Eignung zur Bebauung. Können Grundstücke nur als Wald- und Wiesenfläche angeboten werden, so gilt ein anderer Bodenpreis als zur Nutzung für Neubauten. Auch die Eignung zur Erschließung prägt den Preis für das Grundstück. Könnte diese sich auf Grund minderer Bodenqualität schwierig gestalten, so wird der Bau einer Immobilie erschwert und der Grundstückspreis fällt. Im Regelfall sollte dies am besten von einem zuständigen Gutachterausschuss ausgewertet werden. Der Gutachterausschuss kann zudem auch den Bodenwert oder auch Bodenrichtwert für Dich einschätzen. Der Wert unterliegt besonderen Betrachtungen und lässt sich daher nur schwer selbst einschätzen. Zieht man hierzu aber einen Sachverständigen heran, so bietet er einen guten Schlüsselpunkt für die insgesamte Wertigkeit eines Grundstücks.

Den dritten Hauptbestandteil bei der Preisfindung bildet die Aufteilung der Quadratmeter. Beim Grundstückskauf spielt dieser Punkt für viele Personen eine besondere Rolle und darf daher nicht außer Acht gelassen werden, wenn ein Grundstückspreis realistisch berechnet werden soll. Die Aufteilung des Baulandes kann sich jedoch ebenso positiv oder negativ auf die Entscheidung zum Kauf auswirken.

Warum steigen Grundstückspreise?

Bereits in den letzten Jahren sind die Grundstückspreise in Deutschland immer weiter angestiegen. Doch woher kommt diese Entwicklung? Wie auch bei den meisten anderen Märkten, wird der Preis für Land stets von Angebot und Nachfrage bestimmt. Da freies Land in den letzten Jahren jedoch zunehmend schwindet, schießen auch die Baulandpreise in die Höhe. Hiervon besonders stark betroffen sind vor allem beliebte Städte wie München oder Berlin. Diese verfügen über eine recht hohe Dichte an Einwohnern, was es immer schwieriger gestaltet Baugrundstücke zu finden und diese umso begehrter macht. Doch auch ländlichere Ortsteile in anderen Bundesländern bleiben von der Entwicklung der Grundstückspreise nicht verschont. Die Nachfrage für Grundstücke steigt nämlich zusätzlich auch auf Grund des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus, das von Zentralbanken vorgegeben wird, wie auch durch geplante Investitionen für das Alter. Grundstücke werden hier häufig als Wertanlage genutzt und dienen dem Inhaber dann beispielsweise als Altersvorsorge oder Puffer für finanziell schlechtgestellte Zeiten. Hinzu kommt natürlich auch ein sogenanntes ,,Trendsetting‘‘ in verschiedenen Wohnbezirken. Auch dieses Phänomen gilt gerade für größere Städte und bestimmt den Wert von Immobilien und Grundstücken vor Ort auf Grund einer aktuellen Beliebtheit unter hinzuziehenden oder umziehenden Einwohnern.

Grundstückspreise für Wald oder Stadt

Ein Vergleich zwischen Äpfeln und Birnen – denn nicht nur Grundstücke in der Stadt sind nachgefragt. Auch sogenannte Wochenendgrundstücke leben wieder auf und werden vorzugsweise gern von Städtern gekauft, um der Zentralität zeitweise doch etwas zu entkommen. Die Grundstückspreise für Wald oder Wiese richten sich daher eher nach dem Bedürfnis näher an der Natur zu sein und können somit trotz grüner Lage ebenso berechtigte Kosten aufwerfen. Während manche Menschen sich die Zentralität der Stadt wünschen, gibt es andere, die gerne etwas abgelegen und grün leben möchten – wichtig ist hier daher auch die Möglichkeit zu berücksichtigen, ob das Grundstück als Bauerwartungsland genutzt werden kann. Waldgrundstücke werden meist allerdings nicht zum Leben, sondern für die Freizeit genutzt und bieten eine große Spielwiese für Gerätschaften und Entspannung in der Natur. Auch sie eignen sich als Wertanlage – und können bei Nutzung eines Kamins zudem Brennholz liefern. Da der Verwendungszweck dennoch von dem Üblichen abweicht, gelten für diese Grundstücke andere Kosten pro Quadratmeter. Gerade im Privatverkauf lassen sich diese meist zu recht günstigen Preisen erwerben. Auch Erschließungskosten entfallen im Regelfall.

Das sind die Grundstückspreise in Deutschland

Möchte man schon vor der Besichtigung des Grundstücks einen Eindruck des Preises gewinnen, so kann man über eine Karte recht unkompliziert die Verteilung der Grundstückspreise in Deutschland betrachten. Auf den ersten Blick wird schnell klar, dass gerade die Grundstückspreise in Ostdeutschland stark vom restlichen Land abweichen und man hier auf Grund geringer Nachfrage günstiges Bauland erwarten kann. Dennoch handelt es sich bei der Übersicht stets um eine Momentaufnahme, die sich in einigen Jahren wieder stark verändert zeigen kann. Möchte jemand eine günstige Wertanlage kaufen, so dient die Ansicht zur ersten Orientierung des Grundstückskaufs. Die Abweichung der Preise der östlichen Bundesländer scheint nach wie vor ein Überbleibsel der Spaltung Deutschlands zu sein. Hier sind Baugrundstücke auch heute noch weniger nachgefragt und sind daher günstiger und leichter zu finden als in teurem, städtischem Umfeld. Die Grundstückspreise belegen zudem, dass gerade in großen Städten Bauland selten ist und somit auch die Kosten pro qm recht hoch sind. Über den Wert von Grundstücken, die nicht bebaut werden können, liefern derartige Karten allerdings keinerlei Auskunft.

Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Grundstückspreis?

Während der Grundstückspreis sich durch eine Vielzahl von Faktoren zusammensetzt, so bildet der Bodenrichtwert eher einen Bestandteil dieser. Der Bodenrichtwert dient lediglich als Hilfsmittel, um den Preis pro Quadratmeter für ein Grundstück fachgerecht festlegen zu können. Wie bereits im Namen erkennbar, handelt es sich hierbei lediglich um einen Richtwert – dieser beschreibt den durchschnittlichen Wert des Bodens bei vergleichsweise gleicher Nutzung. Im Unterschied zum Grundstückspreis ist der Bodenrichtwert für die Grunderwerbsteuer relevant und sollte daher stets fachmännisch mit einem Bodengutachten geprüft werden. Der Grundstückspreis setzt sich in der Regel aus Bodenrichtwert und Verkehrswert zusammen. Neben diesen beiden Werten fließen hier allerdings auch noch weitere Merkmale wie Lage oder auch Schnitt der Fläche in die Preisfindung ein.

Wissenswertes zum Bodenrichtwert

Der Bodenrichtwert zählt als wichtiger Bestandteil, wenn es darum geht, das Grundstück mit einem angemessenen Preis zu versehen. Er beweist sich allerdings nicht nur im Bereich von Bauland als nützlich: Auch bei der Preisfindung von Immobilien kann er hinzugezogen werden, um diese möglichst individuell anzupassen. Der Bodenrichtwert gibt stets den tatsächlichen Preis an, der dem Boden eines Grundstücks angemessen ist. Um diesen fachgerecht auszuwerten, sollte daher stets ein Gutachterausschuss mit genügend Erfahrung von der zuständigen Baubehörde beauftragt werden. Der Kernteil des Bodenrichtwertes kommt durch die Kaufpreise der letzten Jahre von vergleichbaren Bauländern zustande und gilt als Preis pro Quadratmeter. Im Gegensatz zum Verkehrswert hat der Bodenrichtwert oftmals keine bindende Wirkung, sondern wird eher als Empfehlung ausgesprochen. In Deutschland wird der Bodenrichtwert für Grundstückspreise im Normalfall zweimal im Jahr für übergreifende Regionen festgelegt. Hierbei entsteht eine Bodenrichtwertkarte, die dann bei verschiedenen Verkäufen und zur generellen Einschätzung von Bauland hinzugezogen werden kann. Die Bodenrichtwertkarte bezieht sich auf Lagewerte und kann somit recht individuell angewendet werden.

Die Relevanz von Grundstückspreisen

Grundstückspreise werden nicht unbedingt nur bei einem Kauf oder Verkauf verschiedener Grundstücke relevant. Sie nutzen ganz allgemein auch der Einschätzung des eigenen Kapitals. Da Grundstücke häufig als Wertanlagen genutzt werden, kann sich ihr Wert über die Jahre hinweg zeitweise verändern. Auch hier nützt also die Einschätzung des richtigen Grundstückspreises, um den Inhaber des Landes stets informiert zu halten, falls er vorhaben sollte, das Grundstück zu veräußern. Dennoch ist die Nachfrage für Grundstücke aller Art aktuell so hoch wie selten. Auch zwischen diesen muss es einen fairen Preisvergleich geben, der von der richtigen Festlegung des Preises, unter Berücksichtigung von Qualität und Nutzungsmöglichkeiten, stark abhängt. Der Preis pro qm spielt bei der Findung ebenso eine Rolle wie beispielsweise mögliche Erschließungskosten – daher sollte die Betrachtung stets im Gesamten stattfinden und sich auch an lokalen Eckpunkten orientieren. Dies bedeutet, dass es auch in unterschiedlichen Bundesländern zu starken Abweichungen der Preise kommen kann. Während die Grundstückspreise in NRW recht hoch und schwierig zu vergeben sind, da es hier teilweise nur noch wenig freies Bauland gibt, glänzen die Grundstückspreise in Ostdeutschland mit kleinstmöglichen Bodenpreisen und bieten so einen recht unberührten Markt. Um den richtigen Platz mit den besten Konditionen zu finden, ist es daher immer hilfreich, sich mehrere Möglichkeiten anzusehen und eine individuell passende Wahl zu treffen.

Grundstück mieten

Hierbei handelt es sich wohl um die seltenste Form der Anschaffung eines Grundstücks. Miete oder auch Pacht von Land kommen in der Regel nur dann in Frage, wenn der Boden nicht zum Wohnen genutzt werden soll, sondern man hier eher seine Freizeit verbringen oder aber ein Gewerbe aufbauen möchte. Dennoch sollte man wissen, dass auch die Miete eines Grundstücks bedeutet, dass man sich an den Steuern hierfür beteiligen muss. Daher sollte man auch hier bei der Auswahl auf einen angemessenen Bodenrichtwert achten. Anstelle des Kaufs eines Grundstücks kommt die Miete meist dann in Frage, wenn man das Kapital für einen vollumfänglichen Kauf noch nicht aufbringen kann oder möchte. Doch Vorsicht – die Jahreskaltmiete für ein Grundstück kann je nach Nutzungsmöglichkeiten recht hoch sein und wirft dann Kosten auf, die problemlos mit der Finanzierung des freien Landes verglichen werden können.

Wochenendgrundstück kaufen

Auch diese Form des Grundstücks eignet sich zur Wertanlage für die Zukunft. Wochenendgrundstücke sind meist etwas kleiner als übliches Bauland und dienen daher primär als Gartenland und somit zur Freizeitnutzung. Eine Art Wochenendhäuschen darf auf dem Grundstück abgestellt werden, eine Nutzung als Bauerwartungsland ist in der Regel allerdings ausgeschlossen. Auch sogenannte Schrebergärten werden häufig als Wochenendgrundstück genutzt – diese sind vor allem bei Städtern beliebt, da sie abwechslungsreiches Grün bieten. Ist man im Besitz eines derartigen Grundstücks, so eignet sich dieses je nach Lage auch in laufenden Jahren noch hervorragend zur zeitweisen Miete oder Pacht. Bei Wochenendgrundstücken gilt für die Bodenpreise pro Quadratmeter eine andere Bemessungsgrundlage, da die Nutzung als Wohnsitz ausgeschlossen ist.

Baugrundstück kaufen

Bei dem Kauf eines Baugrundstücks spielt der Kaufpreis für den zukünftigen Käufer meist wohl die bedeutendste Rolle. Doch es gibt viele weitere Faktoren, die in die Festlegung des Grundstückspreises einfließen und auch im Nachgang noch Kosten erzeugen können. In diesem Zusammenhang kommen häufig die sogenannten Erschließungskosten auf, die dann anfallen, wenn das Bauland auf Bodenqualität und Möglichkeiten der Bebauung geprüft werden. Doch auch bürokratische Arbeiten haben ihren Preis. So fallen beim Kauf eines Grundstücks oder auch dem Vererben von Land Notarkosten an, die ebenso vom Käufer getragen werden müssen. So mancher Grundstückspreis kann allerdings schon mit wenigen Kompromissen stark variieren. Möchte man beispielsweise in die Stadt ziehen, die Preise der Grundstücke dort sind aber zu unerschwinglich, so kann man sich in angliedernden Nachbarorten umsehen, die potenziell günstigeres Bauland zur Verfügung stellen und dennoch ähnlich zentral liegen und mit einem besseren Preis pro qm einhergehen.

Haus mit Grundstück kaufen

Realistische Grundstückspreise zu ermitteln, kann sich heute ebenso schwierig gestalten, wie die Suche nach der richtigen Immobilie. Der Markt geht mit verschiedenen Preisen einher, die den Grundstückskauf erschweren und zusätzlich erst mit weiteren Faktoren von Wert und Kosten in Einklang gebracht werden müssen. Sollte man fest entschlossen sein, ein Grundstück zum Wohnen zu finden, so empfiehlt es sich häufig das Grundstück sofort gemeinsam mit einem passenden Haus hierauf zu kaufen.
Verbindet man den Bedarf des Wohnens mit der Suche nach Land, so spart man nicht nur Notarkosten, sondern auch weiteren Geld- und vor allem Zeitaufwand. Die Erschließung des Landes ist nicht mehr nötig und der Bodenrichtwert sowie der Verkehrswert für den Grundstückspreis wurden schon vor einer Weile ermittelt und stehen in direkter Verbindung zu einer fertigen Immobilie.
Wer nun eine vollständig individuelle Immobilie haben möchte, kann je nach Preiskategorie des angebotenen Duos ebenfalls Glück haben. Häufig werden auch Grundstücke mit alten, renovierungsbedürftigen Häusern angeboten, die sich gegebenenfalls vollständig umbauen oder sogar abreißen und erneuern lassen – eine derartige Umgestaltung sollte allerdings nur dann durchgeführt werden, wenn sich bereits im Voraus eingehend mit Auflagen zum Denkmalschutz und weiteren Informationen auseinandergesetzt wurde. Der Preisvorteil einer Kombi von Haus und Land ergibt sich gerade durch den Hintergrund, dass in Deutschland bereits viel Land bebaut ist und freie Grundstücke gerade in der Stadt durch ihr geringes Vorkommen eine hohe Nachfrage und somit auch einen hohen Wert erzielen können.

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