Steuern fallen in verschiedenen Bereichen an und bedürfen spätestens im Erwachsenenalter Zeitaufwand. Die sogenannte Grundsteuer in Deutschland, auch Bodenzins genannt, ist per Definition eine Objektsteuer und gehört unter anderem zu den wichtigsten ihrer Art. Sie ist vor allem dann relevant, wenn es um Grund und Boden, sowie um Wohneigentum geht. Somit solltest Du Dich zeitweise immer wieder mit Neuerungen und Vorgaben auseinandersetzen. Die bestehende Grundsteuerreform wurde dabei 2019 vom Bundesrat verabschiedet. Die neue Grundsteuer wird jedoch erst ab 2025 angewendet, sodass bis zu diesem Zeitpunkt das alte Modell Anwendung findet. Die Grundsteuer dreht sich rund um den Grundbesitz von natürlichen oder juristischen Personen und wird einmal pro Jahr an die Gemeinde gezahlt. Diese ist allerdings nicht zu verwechseln mit der Grunderwerbsteuer, die nur einmalig beim Kauf einer Immobilie oder beim Grundstückskauf gezahlt werden muss. Neben Eigentum gilt die Grundsteuer auch für Erbbaurechte. Die Grundsteuer ist dabei im Gegensatz zu anderen Steuern nicht an den Eigentümer gebunden, sondern an das zu versteuernde Objekt oder an die Fläche selbst. Diesbezüglich wird zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B unterscheiden. Kommt es zu einem Verkauf und der Besitzer wechselt das Eigentum, so ändert sich an der Steuer letztlich nichts. Der damit verbundene Hebesatz richtet sich nach dem Grundsteuergesetz (GrStG) und bestimmt die Bezeichnung für einen Faktor, der zur Ermittlung der Steuerschuld mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Die jeweiligen Gemeinden in den Bundesländern können die Höhe der ihnen zustehenden Steuern nach dem Flächenmodell beeinflussen. Sie können dabei auch einen niedrigeren Satz erheben, wohingegen größere Städte höhere Hebesätze aufweisen.
Grundsteuer A & B
Grundsteuer A
Die Grundsteuer A richtet sich nicht an Privatpersonen, sondern findet ausschließlich für Land- und Forstwirtschaft Verwendung. Daher treten Leihen mit der Grundsteuer A eher selten in Kontakt. Die Namensgebung kommt durch das a (agrarisch) und b (baulich) zustande, wobei in den üblichen Schriften meist von der Grundsteuer B gesprochen wird, da diese verbreiteter ist. Als Bemessungsgrundlage wird bei der Grundsteuer für das Ackerland ein Wirtschaftswert für die potenzielle Ertragsfähigkeit nach dem Flächenmodell festgelegt. Werden nur Teile einer Fläche bewohnt, so wird auch hier ein Wert für die Wohnfläche vergeben. Nach dem Flächenmodell ergibt sich dann aus der Berechnung der Fläche multipliziert mit der Äquivalentzahl und dem Hebesatz die Grundsteuer. Die Höhe der Kosten der sich belaufenden Grundsteuer für das Land werden in der Regel per Bescheid festgelegt. Dazu treten entweder die Kommunen oder die zuständigen Finanzämter mit dem zahlenden Eigentümer in Kontakt.
Grundsteuer B
Im Gegensatz zur Grundsteuer A gilt die Grundsteuer B für alle weiteren Flächen, die bebaut oder unbebaut genutzt werden können. Diese Steuer bemisst damit nach dem Einheitswert die Grundsteuer und betrifft jeglichen Grund und Boden, der nicht landwirtschaftlich genutzt oder bebaut wird. Mit der Grundsteuer B kommen Privatpersonen daher häufiger in Kontakt, da die Grundsteuer A für Sie oftmals nicht relevant ist. Unter die Grundsteuer B fallen somit beispielsweise Miet- oder Geschäftsgrundstücke aber auch Gebäude auf fremdem Grund und sonstiges Wohneigentum. Zu Beginn jeden Jahres erhalten die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer Post von der Kommune oder Gemeinde zur Zahlung der Grundsteuer des Eigenheims. Die Haus- oder Wohneigentümer haben danach das Recht, die auf die Immobilie bereits erhobenen Grundsteuern auf den Mieter umzulegen. Dies erfolgt, wenn die Grundsteuer in den Nebenkosten im Mietvertrag festgehalten wurde. Die Grundsteuer wird allerdings anteilig an die Mietparteien oder an die jeweiligen Wohnungsflächen angepasst.
Als wichtigste Steuereinnahmequelle für die örtlichen Gemeinden zählt aufgrund dessen auch die Grundsteuer B, mit deren Bedarfszuweisung z. B. Straßen- oder Sanierungsarbeiten vorgenommen werden können. Als dritte mögliche Grundsteuer findet die Grundsteuer C laut dem GrStG jedoch keine Anwendung mehr. Diese wurde lediglich in den 60er Jahren kurzzeitig für die Besteuerung von Bauland von dem Bundesverfassungsgericht angesetzt und sollten die stetig steigenden Preise für unbebaute bzw. bebaubare Grundstücke regeln, aber auch der Baulandnot in den einzelnen Bundesländern entgegenwirken.
Wozu dient die Grundsteuerreform?
Die Grundsteuerreform geht in der Regel mit einer Änderung der Bemessungsgrundlagen einher. Diese Reform wurde jedoch 2018 vom Bundesverfassungsgericht für verfassungswidrig erklärt und eine neue gesetzliche Regelung wurde gefordert. Diese Umsetzung einer neuen Grundsteuerreform wird aus Vorsorge bereits Jahre zuvor geplant und sodann im Jahr 2019 auch abgeschlossen. Dabei ist der Gesetzgeber dafür verantwortlich, den Belastungsgrund der jeweiligen Steuern erkennbar zu regeln und eine gleichberechtigte Abgabe der Steuern anzusetzen. Bisher berechnet das Finanzamt die Grundsteuer für Häuser und Grundstücke mittels Einheitswerten und der Grundsteuermesszahl, die aus den Jahren 1964 und 1935 aus einer Hauptfeststellung stammen. Diese Regelung spiegelt die tatsächliche Weiterentwicklung daher nicht mehr wider. Die Umsetzung einer neuen Reform des Grundsteuergesetzes (GrStG) ist demnach Ende 2025 geplant. Dies bedeutet die neue Berechnung der Grundsteuer und kann von den Bundesländern Stück für Stück eingeführt werden. Die Bewertung, der Steuermessbetrag und der kommunale Hebesatz bleiben trotzdem erhalten. Die Wahl der Änderung steht hierbei zwischen einer eigenen Methode, individuell bezogen auf die Berechnung der Grundsteuer in jedem einzelnen Bundesland in Deutschland, oder aber eine übergreifende Methode, die pauschalisiert werden kann. Eine individuell zugeschnittene Lösung bedarf jedoch einem eigenen Gesetzgebungsverfahren. Die meisten Bundesländer wünschen sich allerdings eine Lösung der Berechnung der Steuern, die sich mit der Fläche des Besitzes und einem weiteren Faktor, wie beispielsweise der Lage, beschäftigt.
Was wird bei der Grundsteuer besteuert?
Im Allgemeinen wird von der Grundsteuer B gesprochen und definiert sich für Grundbesitzangaben im Bereich von Eigentum oder aber Erbbaurechten an Grundstücken. Diese Grundsteuer fokussiert jedoch die Bebauung von Grundstücken bzw. den Besitz eines Eigenheims. Die Erhebung der Steuer erfolgt anhand der Bemessungsgrundlage eines einzelnen Grundstücks, welches als wirtschaftliche Einheit anzusehen ist. Anhand des Grundsteuermessbetrags werden die Beträge durch Anwendung der Steuermesszahlen auf den Einheitswert ermittelt. Die Steuermesszahl ist dabei durch das GrStG mit einem Promillesatz definiert. Dich als Eigentümer trifft jedoch keine Pflicht, die Grundsteuer bei der Gemeinde zu melden. Die Gemeinde bzw. das Finanzamt hat aber eine vierjährige Frist, in der sie einen Grundsteuerbescheid erlassen kann.
Die Berechnung der Grundsteuer für das Grundvermögen kann in den verschiedenen Bundesländern etwas abweichen: Wer im Zentrum einer gefragten Großstadt wohnt, muss mehr Steuern zahlen, als jemand für eine Immobilie, die sich in einer strukturschwachen Stadt befindet.
Gibt es einen Einheitswert für die Grundsteuer?
Die Frage kann zunächst mit einem klaren Ja beantwortet werden. Um die Berechnungsgrundlage anhand des Messwertes für den Eigentümer recht unkompliziert zu halten gibt es einen Einheitswert für die Grundsteuer, der vom Finanzamt festgestellt wird. Dieser Wert wird bei der Grundsteuer A und Grundsteuer B anders berechnet, da sie unterschiedlichen Situationen und Nutzungen unterliegen. Dadurch fällt auch die der Grundsteuer zugrunde liegende Einheitswert unterschiedlich aus. Außerdem ist die Grundsteuermesszahl von der individuellen Bundesland-Regierung geprägt und kann in den verschiedenen Bundesländern unterschiedlichen Faktoren bei der Berechnung der Grundsteuer unterliegen. Der Einheitswert der Grundsteuer bildet die zentrale Bemessungsgrundlage der Steuer und soll sich so nah wie möglich an dem tatsächlichen Marktwert des Grundvermögens orientieren. Möchtest Du die Grundsteuer berechnen, so muss ebenfalls zwischen Eigennutzung und vermieteter Verwendung des Grundbesitzes unterschieden werden. Wird jedoch an einem Grundstück eine Veränderung vorgenommen, kann im Wege einer Wertfortschreibung aufgrund einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse auch der Einheitswert erhöht oder gesenkt werden.
Grundsteuer berechnen
Um die Grundsteuer berechnen zu können ist jedoch nicht nur der Einheitswert von zentraler Bedeutung: Auch der Hebesatz stellt einen entscheidenden Punkt für die Ermittlung der Höhe der Steuer dar. Dieser Hebesatz ist im Gemeindesteuerrecht die Bezeichnung für einen Faktor, der zur Berechnung der Steuerschuld mit dem Grundsteuermessbetrag multipliziert wird. Außerdem reguliert der Hebesatz das Steueraufkommen von Kommunen, da er individuell festgelegt werden kann. Im Normalfall schwankt er zwischen 45 und sogar 960 Prozent. Wird er allerdings von den Finanzämtern angehoben, so fällt auch die Grundsteuer für den Eigentümer höher aus und die Gemeinden erhalten somit mehr Steuererträge pro Jahr. Auch ein prozentual festgelegter Grundsteuermessbetrag wird für die Berechnung relevant. Dieser definiert, welcher Anteil vom Einheitswert für die Grundsteuer realistisch versteuert werden muss und wird in Promille festgelegt. Ändern sich die Verhältnisse bezüglich des Eigentümers eines Grundstücks oder der Land- und Forstwirtschaft, erhält das zuständige Finanzamt hiervon Kenntnis. Anschließend wird der bisher verwendete Einheitswert im Wege der Zurechnungsfortschreibung für den neuen Eigentümer ermittelt.
Dem Grundsteuermessbescheid liegt die Grundsteuer-Berechnung zugrunde. Dazu wird der Einheitswert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert, um den Grundsteuermessbetrag zu erhalten. Dieser wird wiederum mit dem Hebesatz in Prozent multipliziert, sodass sich in der Summe letztendlich die Grundsteuer ergibt, die im Grundsteuermessbescheid festgelegt ist und dem Steuerzahler zugestellt wird.
Formel:
(Einheitswert x (Grundsteuermesszahl/1000) = Grundsteuermessbetrag) x Hebesatz/100) = jährliche Grundsteuer in €
Wann findet die Grundsteuer Verwendung?
Es gibt verschiedene Arten von Grundbesitz, auf welche die Steuer nach dem Grundsteuergesetz auszulegen ist. Bei der Grundsteuer B handelt es sich hauptsächlich um materielle Besitztümer wie Land oder Immobilien. In der Regel ist dabei ausschließlich der Eigentümer des Grundbesitzes für die Zahlung der Steuer verantwortlich, wobei sich auch hier Ausnahmeregelungen ergeben können. Die Grundsteuer wird dabei einmal pro Jahr in der festgelegten Höhe aufgeführt. Damit Du den genauen Zeitpunkt, bestehende Bedingungen für die Zahlung der Grundsteuer aber auch den Belastungsgrund erfährst, solltest Du Dich dennoch bei der zuständigen Gemeinde bzw. beim Finanzamt über die Angaben informieren. In verschiedenen Situationen ist die Grundsteuer daher von Relevanz. Nachstehend werden allerdings nur übliche Fälle der Grundsteuer beschrieben und es können auch Abweichungen auftreten.
Grundstückssteuer
Die Grundsteuer wird häufig auch unter der Grundstückssteuer verstanden und zeigt sich als die bekannteste Variante. Bei dieser Steuer wird sich anhand der Bemessungszahl mit Grund und Land auseinandergesetzt und gilt sowohl für die Grundsteuer von Ackerland als auf für bebaute Grundstücke eines Eigentümers. Je nach Bundesland wird zur Berechnung der Grundsteuer entweder das Flächenmodell angewandt oder es treten individuelle Regelungen auf. Beim Grundstückskauf musst Du daher nicht nur auf den Grundstückspreis, den zu zahlenden Kredit oder ähnliches achten, sondern auch auf die zu erwartende Grundsteuer Deines Besitzes.
Grundstückssteuer für Immobilien
Ebenso ist die Versteuerung von Immobilien im Sinne des Grundsteuergesetztes ein wichtiger Teil der Grundsteuer. Im Gegensatz zum Einheitswert handelt es sich beim Verkehrswert, oder auch Marktwert genannt, um den aktuellen Wert der Immobilie. Dazu werden die Wertverhältnisse im Durchschnitt mit der zum entsprechenden Zeitpunkt erzielten Preise genommen. Die Zahlung der Grundsteuer wird dabei ebenfalls jedes Jahr für den Eigentümer fällig. Dieses System der Berechnung wird in vielen Kommunen allerdings veraltet angewandt und kann zu einer verzerrten Ermittlung der Grundsteuer für Eigentumswohnungen bzw. Häuser führen. Wechselt der Eigentümer eines Grundstücks so wird in der Regel ein Zurechnungsfortschreiben und eine neue Berechnung der Grundsteuer vorgenommen. Dazu wird der Grundbesitz mit dem Einheitswert und dem Messbetrag dem Eigentümer zugerechnet.
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Grundsteuer für Mieter
Nicht nur als Eigentümer, sondern auch als Mieter einer Wohnung oder eines Hauses kannst Du von der Grundsteuer betroffen sein. Im Falle einer vermieteten Immobilie ist ein Anteil der Grundsteuer umlagefähig, wenn der Eigentümer die Grundsteuer in den Nebenkosten des Mieters vermerkt hat. Dazu wird die Grundsteuer anhand eines Verteilungsschlüssels auf alle Mieter des Hauses in Form von Nebenkosten umgelegt. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um eine preisgebundene Wohnung, kann der Eigentümer die Höhe der Grundsteuer auf den Mieter anteilig an der Wohnungsfläche umlegen. Stehen in einem Haus mehrere Wohneinheiten leer, so muss dieser Wert allerdings bei der Berechnung der Grundsteuer abgezogen werden. Außerdem hängt die Zahlung der Steuer davon ab, in welchem Bundesland bzw. in welcher Stadt sich das Grundvermögen befindet. Die Länder dürfen nach der sogenannten Öffnungsklausel selbst entscheiden, welches Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer für den Eigentümer oder Mieter sie anwenden.
Grundsteuer absetzen und Kosten einsparen
Möchtest Du die Grundsteuer absetzen, ist diese in der Steuererklärung in der Anlage V anzugeben. Die Zahlungen werden dabei unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versehen und als Werbungskosten abgesetzt. Zu den Werbungskosten gehören dabei unter anderem Renovierungs- und Instandhaltungskosten oder Nebenkosten und können sogar dann vom Eigentümer abgesetzt werden, wenn eine zu vermietende Immobilie leer steht. Grundsätzlich kann jedoch nur der Eigentümer und Vermieter das Objekt von der Grundsteuer in der Steuererklärung absetzen. Hierbei kann auch der Schriftverkehr der Grundsteuer über eine bestimmte Person, beispielsweise den Hausverwalter, erfolgen. Dazu benötigt die zugehörige Gemeinde allerdings eine Verwaltervollmacht.
Diese Regelung gilt auch dann, wenn die Grundsteuer auf die Nebenkosten der Mieter des Eigenheims umgelegt wurde. Per Definition wird zur Berechnung der Grundsteuer das Grundvermögen, mit dem der Gemeinde bestimmten Hebesatz und der Grundsteuermesszahl ermittelt. Derzeit wird dazu nicht der tatsächliche Wert des Grundstücks, also der entsprechende Verkehrswert, sondern der Einheitswert verwendet. Dieser Wert beträgt oftmals nur einen Bruchteil des Verkehrswerts und spiegelt die tatsächlichen Wertverhältnisse eines Grundstücks nicht wider, da sich in unterschiedlichen Städten und Gemeinden auch die Grundstückswerte differenzieren. Somit erklärte das Bundesverfassungsgericht diese Berechnung als verfassungswidrig, sodass die Grundsteuerreform bis 2025 neu in Kraft tritt und durch eine neue Form der Bewertung der Grundsteuer ersetzt wird.