Finanzierungsplan für den Hausbau

Bevor Du Dich, bis in die Haarspitzen motiviert, an den Hausbau Finanzierungsplan machen und einen Termin mit potentiellen Kreditgebern vereinbaren, sind zunächst noch kleinere Hausaufgaben zu erledigen. Um einen realistischen und soliden Finanzierungsplan zu erstellen, sind nämlich einige Informationen zu sammeln, die unter Umständen ein wenig Vorlaufzeit erfordern.

Für manchen Bauherren ist dieser Punkt womöglich eine Selbstverständlichkeit, führt Er oder Sie schließlich ohnehin regelmäßig einen detaillierten Haushaltsplan. Andere machen sich in Vorbereitung auf den Bau Finanzierungsplan dagegen vielleicht das erste Mal an die Aufgabe, das monatliche Budget zu bilanzieren.

Ein Haushaltsplan schafft eine genaue Übersicht über die regelmäßigen monatlichen Einkünfte sowie Ausgaben. Hierzu zählen die monatlichen Fixkosten, wie z. B. Miete, Versicherung etc., aber auch die Summe der variablen Ausgaben, die sich durchschnittlich im Laufe eines Monats ansammeln. Um eine möglichst aussagekräftige Übersicht zu erhalten, sollte der Haushaltsplan über mehrere Monate geführt werden, schließlich kann es insbesondere bei den variablen Kosten, wie der Name bereits verrät, von Monat zu Monat zu wesentlichen Unterschieden bei den Beträgen kommen.

Eine Auflistung der monatlichen Einkünfte und Ausgaben ist wichtig, um beim Erstellen des Finanzierungsplans für den Hausbau einschätzen zu können, welche Rate für die monatliche Tilgung der Kredite bzw. Darlehen vom Bauherrn finanziell zu verkraften ist.

Wenn diese Vorbereitungen abgeschlossen sind, kannst Du Dich nun der eigentlichen Erstellung des Finanzierungsplans für das Haus widmen. Wir haben Dir die wichtigsten Komponenten, die Du als künftiger Kreditnehmer dafür bereithalten bzw. berechnen musst, aufgeschlüsselt.

Bevor Du Dich, bis in die Haarspitzen motiviert, an den Hausbau Finanzierungsplan machst und einen Termin mit potentiellen Kreditgebern vereinbarst, sind zunächst noch kleinere Hausaufgaben zu erledigen. Um einen realistischen und soliden Finanzierungsplan zu erstellen, sind nämlich einige Informationen zu sammeln, die unter Umständen ein wenig Vorlaufzeit erfordern.

Ein wichtiger Schlüssel für den Finanzierungsplan vom Hausbau ist das Berechnen der Gesamtkosten von Hauskauf sowie Hausbau. Die Gesamtkosten setzen sich aus vielen einzelnen Kostenpunkten zusammen, die grundsätzlich in drei Bereiche aufgeteilt werden können: Anschaffungskosten, Herstellungskosten und Baunebenkosten.

Folgende Beispiele zählen im Rahmen der Baufinanzierung u. a. zu den Gesamtkosten:

• Kaufpreis für Grundstück & Immobilie
• Kosten für den Hausbau (Architekten, Handwerker, Materialien)
• Baunebenkosten (z. B.: Notargebühren, Grundbucheintrag, Erschließungskosten)

Für eine ausführlichere Übersicht der Kosten, die über Kaufpreis & Baukosten hinausgehen, schau gern in unseren Beitrag zu den Hauskauf Nebenkosten.

Als nächsten Schritt solltest Du Dir für den Finanzierungsplan einen Überblick über die Höhe des verfügbaren Eigenkapitals verschaffen. Denn je mehr eigenes Vermögen in die Finanzierung der Immobilie einfließt, desto günstiger werden die Zins Konditionen der Bank. Im Finanzierungsplan vom Hausbau sollte daher berechnet werden, welche Geldsumme Du als künftiger Kreditnehmer zur Finanzierung von Hauskauf bzw. Hausbau beisteuern kannst. Denk dabei nicht nur an liquide Mittel. Eigenleistungen, z. B. beim Hausinnenausbau, können u. a. bis zu einem gewissen Prozentsatz als Eigenkapital angerechnet werden. Neben Eigenleistungen solltest Du auch zuteilungsreife Bausparverträge oder Finanzanlagen berücksichtigen.

Ein angemessenes Eigenkapital im Finanzierungsplan einzukalkulieren ist aus zwei Gründen wichtig: Es wirkt sich positiv auf die zu zahlenden Zinsen beim Kreditgeber aus und ist bei einigen Banken sogar eine Voraussetzung, um überhaupt ein Darlehen zur Baufinanzierung gewährt zu bekommen. Nichtsdestotrotz solltest  Du bei den Angaben zum verfügbaren Eigenkapital ehrlich und realistisch sein und auch an einen Puffer für unvorhersehbare Ereignisse zurückhalten.

Was passiert allerdings, wenn Du beim Erstellen des Finanzierungsplans für die Baufinanzierung merkst, dass nicht genug oder gar kein Eigenkapital aufgebracht werden kann? Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich? Ja, eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich und wird auch als Vollfinanzierung bezeichnet. Bei einem solchen Darlehen sind für den Kreditnehmer aber sowohl die zu zahlenden Zinsen als auch das Finanzierungsrisiko deutlich höher, da bei dieser Finanzierung mit einer längeren Kredit Laufzeit und höheren monatlichen Raten im Finanzierungsplan vom Hausbau kalkuliert werden muss.

Aus der Differenz von Gesamtkosten und vorhandenem Eigenkapital berechnet sich die Höhe des Fremdkapitals, welches für eine Umsetzung von Hausbau bzw. Hauskauf zusätzlich aufgebracht werden muss. Das nötige Fremdkapital wird in der Regel über ein Darlehen bei einem Kreditgeber, z. B. Deiner Bank oder einem anderen Kreditinstitut, beantragt.

Ein Finanzierungsplan zum Hausbau sieht in der Regel neben dem hauptsächlichen Darlehen aber auch noch weitere Darlehen oder Finanzierungsmaßnahmen vor. Eine attraktive Quelle für weiteres Fremdkapital im Finanzierungsplan sind daher Fördergelder, z. B. von Stadt und Gemeine, sowie zinsgünstige Kredite der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Mehr Informationen hierzu findest Du in unseren Ratgebern:

• KfW Förderung Neubau
• KfW Förderung Hauskauf

Wenn Du den Finanzierungsplan fürs Haus vollständig aufgestellt hast, kannst Du diesen Deinem Finanzberater bzw. potentiellen Kreditgeber vorlegen und zusammen die Details der Finanzierung ausarbeiten.

Relevant ist hier insbesondere die Frage, unter welchen Konditionen die Rückzahlung von statten gehen soll. Tilgung ist nämlich nicht gleich Tilgung. Entsprechend der eigenen Finanzsituation wird es für den einen Bauherren vielleicht interessant sein, die monatliche Belastung der Baufinanzierung durch geringere Tilgungssätze verhältnismäßig niedrig zu halten, wohingegen es anderen Bauherren daran gelegen ist, die aufgenommenen Kredite so schnell es geht zurückzuzahlen, um Zinsen zu sparen und dank eines strengen Finanzierungsplans so möglichst zeitnah schuldenfrei zu sein.

Folgende Details sollten für den „Feinschliff“ also vereinbart werden:

• Zahlungsziel

Beim Verfeinern des Finanzierungsplans für den Hausbau müssen künftige Kreditnehmer zunächst ein anvisiertes Zahlungsziel überlegen, das heißt einen Zeitpunkt, bis zu welchem Sie die aufgenommenen Darlehen spätestens vollständig getilgt haben möchten (z. B. bei Renteneintritt).

 

• Tilgungsrate

Orientiert am Zahlungsziel, kann eine Tilgungsrate berechnet werden. Je höher die monatliche Tilgungsrate, desto eher kann ein Darlehen getilgt werden und desto geringer fallen die Gesamtkosten für Zinsen aus. Aus diesem Grund ist es wichtig, einen Haushaltsplan aufzustellen, um einschätzen zu können, welche monatlichen Raten bei der Rückzahlung langfristig zu verkraften sind, ohne sich finanziell zu übernehmen. Gelingt es, im Vertrag variable Tilgungssätze zu vereinbaren, gibt Dir das langfristig mehr Flexibilität bei der Rückzahlung.

Optionen für Sondertilgungen geben Dir zudem die Möglichkeit, den Kredit noch schneller als geplant zurückzuzahlen, z. B. wenn sich Deine monatlichen Einnahmen im Laufe der Zeit wesentlich erhöht oder die Ausgaben deutlich reduziert haben sollten. Achtung: Bei manchen Baufinanzierungen werden Sondertilgungsoptionen kostenlos gewährt, bei anderen schlagen sie sich aber in einem höheren Zins wieder!

Grundsätzlich sollten die vereinbarten Tilgungen Deinem Wunsch nach Planungssicherheit und Flexibilität entsprechen. Um jederzeit einen Überblick über die langfristigen Belastungen durch Tilgungen zu haben, lass Dir von Deinem Kreditgeber nach Abschluss der Vereinbarungen am besten einen detaillierten Tilgungsplan ausstellen, u. a. mit Angaben zu Zinskosten, Zinsbindung, monatlichen Tilgungsraten und verbleibender Restschuld nach Ende der Zinsbindung.

 

• Zinsbindung

Wenn Du ein Darlehen zu Zeiten niedriger Zinsen aufnimmst, ist eine möglichst lange Zinsbindung für Dich als Kreditnehmer vorteilhaft, da Du in dem Fall über die gesamte Laufzeit von niedrigen Zinssätzen profitierst und somit langfristig Zinskosten für den Baukredit einsparst. Ist das Zinsniveau dagegen hoch, bieten sich unter Umständen kürzere Zinsbindungszeiträume für die Vereinbarungen im Hausbau Finanzierungsplan an.

• Phase 1

1. Haushaltsplan als Grundlage für den Finanzierungsplan aufstellen

2. Grundwissen zu den Möglichkeiten der Baufinanzierung anlesen

• Phase 2

3. Gesamtkosten von Hauskauf & Hausbau berechnen, Baunebenkosten

4. Das für die Baufinanzierung verfügbare Eigenkapital ermitteln

5. Aus der Differenz von Gesamtkosten & Eigenkapital das benötigte Fremdkapital berechnen

• Phase 3

6. Finanzierungsplan für den Hausbau dem Kreditgeber vorlegen

7. Details für den Finanzierungsplan vereinbaren: u. a. Zinsen, Zinsbindung, Tilgung

Jedes Bauvorhaben ist anders, jeder Bauherr hat andere persönliche Bedürfnisse und finanzielle Vorstellungen. Die Möglichkeiten der Baufinanzierung müssen daher immer an individuellen Gegebenheiten abgewogen werden und es macht wenig Sinn, einfach nur einen Finanzierungsplan nach Muster zu erstellen.

Während der langen Laufzeit eines Darlehens können unvorhersehbare Dinge passieren, sei es auf der Baustelle oder beim Job, die starke Auswirkungen auf den ursprünglichen Finanzierungsplan vom Neubau haben können. Empfehlenswert bei der Erstellung eines Finanzplans ist daher mit Blick auf Einnahmen und Ausgaben tendenziell eher zu vorsichtig, als zu optimistisch zu kalkulieren und sich einen Puffer für unerwartete Ereignisse zu lassen.

In jedem Fall lohnt sich ein Kreditvergleich bzw. ein Vergleich der verschiedenen Optionen zur Baufinanzierung. Gerne helfen wir Dir dabei, Deinen individuellen Finanzierungsplan für den Hausbau aufzustellen, um damit einen passenden Immobilienkredit für Dich zu finden.