Wer kurz davor steht, ein Grundstück zu kaufen oder es sich zur Aufgabe gemacht hat, ein passendes Baugrundstück zu finden, der wird früher oder später über den Begriff Erschließungskosten bzw. Erschließungsbeitrag stolpern. Aber worum handelt es sich dabei?
Erschließungskosten sind Beiträge, die ein Grundstückseigentümer im Zuge des Grundstückkaufs an die Gemeinde abtreten muss. Sie werden für notwendige Erschließungsmaßnahmen erhoben, die Voraussetzungen für den Hausbau sowie eine spätere Nutzung des Grundstücks sind. Hierzu zählt z. B. die technische und verkehrsinfrastrukturelle Anbindung. Erschließungsgebühren fallen daher in der Regel nur für Grundstückseigentümer beim bzw. vor dem eigentlichen Bauen an, jedoch nicht oder deutlich geringer für Neu-Eigentümer im Rahmen eines Hauskaufs. Wer auf finanzielle Sicherheit setzen möchte, kalkuliert die Erschließungskosten jedoch in der Summe für den Kredit ein.
Die Kosten, um das Bauland bzw. das Grundstück zu erschließen, können eine stattliche Höhe erreichen. Mit einem passenden Immobilienkredit erhalten Grundstückseigentümer die Möglichkeit zu einer sorgenfreien Finanzierung der anfallenden Erschließungskosten.
Darum müssen Grundstückseigentümer ihr Grundstück erschließen lassen
Eine sachgemäße Erschließung vom Grundstück ist gemäß § 30, 34 & 35 des Baugesetzbuches (BauGB) eine Grundvoraussetzung, damit ein Bauvorhaben auf dem Grundstück überhaupt gestartet werden kann. Erfolgt die Erschließung des Grundstücks nicht, wird in der Regel auch keine Baugenehmigung erteilt.
Welche Erschließungsbeiträge können anfallen?
Erschließungskosten müssen in der Regel an die zuständige Kommune bzw. die Gemeinde bezahlt werden. Im Fall von Wasser und Strom kann der Bescheid auch direkt von dem verantwortlichen Versorgungsamt kommen. Die gesamten Erschließungskosten für das Grundstück setzen sich aus mehreren unterschiedlichen Erschließungsbeiträgen zusammen.
Kosten fallen für den Grundstückseigentümer bzw. Bauherren unter anderem für folgende Arbeiten an:
- Anschluss an das Trinkwassersystem
- Anschluss an die Kanalisation
- Telekommunikative Anbindung (Telefon, Internet, TV, etc.)
- Anschluss an Gasnetz, Stromnetz & ggf. Fernwärme
- Verkehrsinfrastruktur: z. B. Bau von Straßen, Bürgersteigen, Straßenbeleuchtung
- Arbeiten an Grünflächen und öffentlichen Plätzen
- Erschließungskosten für den Bau von Schallschutzanlagen
Auch die anfallenden Kosten für ein notwendiges Bodengutachten oder die Vermessung des Grundstücks werden den Erschließungskosten zugerechnet.
Wie lassen sich Erschließungskosten berechnen?
Ein Erschließungskosten Rechner, den Du nutzen könntest, um die Höhe der Gesamtkosten für die vollständige Erschließung Deines Grundstücks zu berechnen, gibt es leider nicht. Wir zeigen Dir, wie Du die Erschließungskosten auch ohne Rechner kalkulieren kannst.
Die Erschließungskosten pro qm können als Orientierung bei durchschnittlich 4-8 Euro pro m², in vielen Fällen aber auch deutlich höher liegen. Um die Erschließungskosten auf die von der Erschließung betroffenen Grundstücke bzw. das betroffene Bauland zu verteilen, greifen die Kommunen auf festgelegte Maßstäbe aus dem BauGB zurück. Der angewandte Verteilungsschlüssel kann jedoch von Gemeinde zu Gemeinde variieren und ist der entsprechenden Gemeindesatzung zu entnehmen. Aus rechtlicher Sicht stellt § 129 Abs. 1, Satz 3 vom Baugesetzbuch zudem klar, dass die Gemeinde verpflichtet ist, mindestens 10 % der Erschließungskosten selbst zu übernehmen.
Die notwendigen Erschließungsmaßnahmen, z. B. zur Anbindung vom Haus an die Kanalisation und das Gasnetz oder der (Aus-) Bau einer Straße, fallen von Bauland zu Bauland zudem natürlich unterschiedlich aus und bestimmen die Höhe der Erschließungskosten. Von welchen weiteren Faktoren die Kosten für eine vollständige Erschließung Deines Grundstücks abhängen, erfährst Du im nächsten Abschnitt.
Davon hängen die Kosten für die Erschließung ab
Welche Höhe die Erschließungskosten für Dich als Eigentümer erreichen können, hängt von technischen, infrastrukturellen Gegebenheiten am Bauland sowie anderen Kriterien ab. Allein die Erschließungskosten für eine Straße, sollte diese für eine verkehrsmäßige Anbindung Deines Baulandes nötig sein, treibt die Summe der Erschließungsbeiträge deutlich in die Höhe. Generell ist eine vorteilhafte Lage des Grundstücks relevant, um Erschließungskosten zu sparen. Längere Distanzen zum Verlegen von Leitungen, sei es für Strom oder Wasser, legen sich nämlich auf der Endabrechnung nieder. In Neubaugebieten sind diese Distanzen in der Regel so z. B. geringer.
Die wichtigsten Faktoren, welche sich auf die Gesamthöhe der Erschließungskosten auswirken, sind zusammenfassend u. a.:
- Deine Grundstücksgröße
- Der von der Kommune festgelegte Eigenkostenanteil
- Wunsch nach Anschluss für Gas oder Fernwärme
- Nutzungsart des Grundstücks (gewerblich / privat)
- Distanz vom Grundstück zu anliegenden Leitungen
- Notwendigkeit einer Zufahrtstraße
- Beschaffenheit vom Bauland
- Preise der Energieversorger
Die Erschließungskosten für ein teilerschlossenes Grundstück fallen zudem in der Regel deutlich niedriger aus, da notwendige Anschlüsse meist schon an der Grundstücksgrenze anliegen und lediglich mit dem Haus verbunden werden müssen.
Konkretes Zahlenbeispiel: Erschließungsbeitrag für Strom, Wasser & Co
Um Dir eine Vorstellung über den tatsächlichen Betrag der anfallenden Erschließungskosten zu vermitteln, geben wir Dir gerne konkrete Zahlen zu einzelnen Erschließungsbeiträgen:
- Strom: Der Erschließungsbeitrag für den Anschluss an das Stromnetz liegt im Durchschnitt bei 2.000 bis 3.000 Euro (in Neubaugebieten). Liegt das Grundstück entfernt oder sind die Bedingungen auf dem Bauland ungünstig, können die Erschließungskosten jedoch höher ausfallen
- Wasser: Für einen Bau in der Stadt ist der Anschluss an die Wasserleitung unumgänglich und schlägt im Durschnitt mit 500 bis 6.000 Euro zu Buche. Auch hier kann der Betrag bei einer etwas abgelegenen Lage des Grundstücks deutlich steigen, da entsprechend längere Leitungen verlegt werden müssen.
- Abwasser: Für eine Anbindung an die Kanalisation kann mit Erschließungskosten in Höhe von 1.000 bis 7.500 Euro gerechnet werden.
- Telefon & Internet: Die Erschließungskosten für Telekommunikation nehmen in der Regel mit einem niedrigen dreistelligen Wert einen geringen Teil des Gesamtbetrages ein. Wünscht Du Dir einen Glasfaseranschluss, wird allerdings ein bis zu fünfstelliger Betrag fällig.
- Gas: Mit Blick auf die Finanzen macht eine Anbindung an das Gasnetz nur Sinn, wenn ein entsprechendes Leitungsnetz bereits in Grundstücksnähe existiert. In diesem Fall kann mit Erschließungskosten von ca. 500 bis 3.000 Euro kalkuliert werden.
Um die tatsächlichen Erschließungskosten zu berechnen, musst Du von der Summe dieser Erschließungsgebühren den Eigenanteil Deiner Gemeinde abziehen, der in der Regel bei 10 bis 20 Prozent liegt. Ob bzw. in welcher Höhe sich Kosten für die möglicherweise notwendige verkehrsmäßige Anbindung an das Straßennetz addieren, hängt davon ab, wie viele Anlieger es für eine solche Zufahrtsstraße zu Deinem Grundstück gibt.
Zusätzlich zu den Erschließungskosten addieren sich für den Bauherren zudem noch weitere Baunebenkosten: Ein Bodengutachten, zur Bestimmung der Bodenbeschaffenheit, ist Grundlage für die Berechnung der Kosten zur Erschließung des Grundstücks, aber auch der Kosten für den eigentlichen Hausbau. Zudem muss als Voraussetzung für den Bauantrag auch das Bauland vermessen werden. Die Kosten für Grundstücksvermessung und Bodengutachten belaufen sich in der Regel auf einen niedrigen vierstelligen Betrag.
Erschließungskosten für ein Grundstück umgehen & reduzieren
Wenn Du auf Deinem Grundstück einen Hausbau planst, spielen die dafür anstehenden Erschließungskosten folglich eine nicht unwesentliche Rolle im Finanzierungsplan. Bereits bei der Suche nach einem geeigneten Bauland solltest Du daher auf die Angaben zum Stand der Erschließung des gewünschten Grundstücks Wert legen und wissen, wie Du die möglicherweise anfallenden Kosten auf indirektem Weg reduzieren kannst.
Vor dem Kauf wissen, ob Du das Bauland erschließen musst
Kosten für die Erschließung von Bauland zu umgehen, ist nur möglich, wenn Du Dich bei der Suche auf bereits vollständig erschlossene Grundstücke beschränken. Aber wie erkennst Du den Stand der Erschließung von einem Grundstück?
Ob ein Grundstück als Bauland zugelassen und entsprechend erschlossen wurde, kannst Du dem Bebauungsplan entnehmen. Die Informationen dazu erhältst Du beim Bauamt der zuständigen Kommune. Ein Anhaltspunkt sind die Angaben zum Bodenwert. Bereits vollständig erschlossene Grundstücke erkennst Du an der Abkürzung „ebf“ – dieses Kürzel steht für erschließungsbeitragsfrei. Erschließungspflichtige Grundstücke sind dagegen an der Abkürzung „ebp“ auszumachen.
Unter Umständen kann es sinnvoller sein, ein teureres Grundstück für Dein Haus zu erwerben, sollte dieses bereits vollständig erschlossen sein, da anfallende Erschließungskosten den eigentlichen Kaufpreis nachträglich in die Höhe treiben. Fallen die kalkulierten Erschließungsbeiträge für Dein favorisiertes Grundstück mutmaßlich sehr hoch aus, ist der Bau eines Doppelhauses zudem eine weitere Alternative, die Erschließungskosten zu reduzieren.
Erschließungskosten nachträglich steuerlich geltend machen
Wenn Du Dein Grundstück erschließen lassen musst und dafür entsprechende Erschließungsbeiträge in Rechnung gestellt werden, sind diese Kosten nicht vollständig „verloren“.
Erschließungskosten für Dein Grundstück kannst Du nämlich von der Steuer absetzen. Nutzt Du die auf Deinem Grundstück geplante Immobilie selbst, kannst Du z. B. bis zu 1.200 Euro von anfallenden Straßenbaubeträgen als Handwerkerleistungen anrechnen. Bei gewerblicher Nutzung oder Vermietung kann im Rahmen von Modernisierungsleistungen unter Umständen auch ein höherer Betrag geltend gemacht werden. Die gute Nachricht ist also: Sowohl bei gewerblicher als auch privater Nutzung können Bauherren die Erschließungskosten durch die steuerliche Absetzbarkeit nachträglich indirekt reduzieren. Um zu erfahren, wie es sich im Einzelfall bei Dir verhält, wende Dich am besten an Deinen Steuerberater.
Übrigens: Sollte der Bescheid über die angefallenen Erschließungskosten nachträglich, mehrere Jahre nach Abschluss der Arbeiten am Baugrund, eintreffen, kannst Du als Grundstückseigentümer Widerspruch einlegen, einen Zahlungsaufschub bewirkt das in der Regel aber nicht.
Unser Fazit: Erschließungskosten sind ein wichtiges Kriterium beim Grundstückskauf
Erschließungskosten sind Zahlungen, die Bauherren bzw. Grundstückseigentümer an die Kommune u. a. für notwendige Arbeiten zur Anbindung des Grundstücks an Strom, Wasser, Kanalisation oder die Verkehrsinfrastruktur begleichen müssen.
Da die Summe der Erschließungsbeiträge bei einer ungünstigen Lage des Grundstücks gut und gerne einen fünfstelligen Betrag einnehmen und die Kosten für Dein geplantes Haus so in die Höhe treiben kann, sind Informationen über die Notwendigkeit und Höhe möglicher Erschließungskosten für Dein Grundstück eine der wichtigsten Kriterien, die beim Grundstück kaufen zu beachten sind und die mit eingerechnet werden sollten, wenn ein Kredit aufgenommen wird.
Bei der Suche nach einem geeigneten Grundstück sollte daher unter anderem darauf geachtet werden, ob es sich bei dem jeweiligen Bauland um ein bereits vollständig erschlossenes, teilerschlossenes oder noch nicht erschlossenes Grundstück handelt und mit welchen Kosten für die möglicherweise anfallenden Erschließungsmaßnahmen zu rechnen ist.