Eigenkapital für den Wohnungskauf

Wieviel Eigenkapital beim Immobilienkauf notwendig ist

Wer eine Wohnung kaufen möchte, sollte möglichst viel Eigenkapital ansparen. Dabei gilt: Je mehr Eigenkapital für den Wohnungskauf vorhanden ist, desto besser für die Finanzierung. Unsere Experten von auxmoney raten dazu, mindestens 20 % vom Kaufpreis der Immobilie aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Eine Eigenkapitalquote von 20 %, als Verhältnis von Eigenkapital zu den gesamten Kosten, sollte nicht unterschritten werden. Je mehr Kapital in die Finanzierung des Eigenheims eingebracht wird, desto geringer fällt das Risiko für die Bank aus. Das geringere Risiko wirkt sich wiederum positiv auf die Konditionen des Immobilienkredites aus. Je weniger Eigenkapital für den Wohnungskauf vorhanden ist, desto höher ist in der Folge die Aufnahme von Fremdkapital. Die Bank muss also einen größeren Teil des Kaufpreises übernehmen, was sich in einem höheren Zinssatz oder größeren Darlehensraten niederschlägt. In den meisten Fällen müssen die Nebenkosten beim Hauskauf komplett mit Eigenkapital finanziert werden, da diese nicht von den Banken, im Rahmen einer Vollfinanzierung, übernommen werden.

Beispielrechnung: Wie viel Eigenkapital für einen Wohnungskauf wirklich benötigt wird

Die Höhe des Eigenkapitals wirkt sich nachweislich auf die Konditionen und damit auf die monatlichen Darlehensraten der Immobilien- bzw. Baufinanzierung aus. Die Auswirkungen haben wir für Dich im nachfolgendem Beispiel visualisiert. Für die Rechnung wird ein fiktiver Sollzinssatz von 1,98 % und ein effektiver Jahreszins von 2 % angenommen. Vereinfacht wird mit einer Tilgungsrate von 5 % gerechnet.

Eigenkapitalquote	0 %	10 %	20 %	30 %
Kaufpreis	250.000 €	250.000 €	250.000 €	250.000 €
Darlehen	250.000 €	225.000 €	200.000 €	175.000 €
Eigenkapital	0 €	25.000 €	50.000 €	75.000 €
Darlehensrate	1458,34 €	1312,50 €	1166,66 €	1020,84 €

 

Das vereinfachte Beispiel zeigt, dass sich die Höhe der Eigenkapitalquote signifikant auf die monatliche Darlehensrate auswirkt. Durch einen höheren Eigenkapitalanteil reduziert sich der aufgenommene Darlehensbetrag, wodurch in der Folge auch die Kreditkosten sinken.

Eigentumswohnung kaufen – Was gehört zum Eigenkapital?

Um die Kaufnebenkosten zu begleichen, müssen mindestens 15 % des Kaufpreises angespart werden. Darüber hinaus ist es sinnvoll, möglichst viel Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Dabei sind nicht nur Ersparnisse auf Konten und Barvermögen als Eigenkapital für den Wohnungskauf einsetzbar. Auch das Guthaben aus Bausparverträgen sowie eine vorhandene Lebensversicherung zählen zum Eigenkapital. Weiter sind bereits vorhandene Immobilien und Grundstücke als auch Aktien, Investmentfonds und Wertpapiere als Eigenkapital auszuweisen. Eine oft nicht bedachte Möglichkeit ist es, Eigenleistungen als Eigenkapital für die Eigentumswohnung anzusetzen. Wenn beim Wohnungskauf Arbeiten an der Immobilie selbst durchgeführt werden, können diese als zusätzliches Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden. Dabei werden in der Regel bis zu 10 % der Kosten von Banken als Eigenleistung anerkannt. Es ist allerdings ratsam, nicht das gesamte zur Verfügung stehende Kapital als Eigenkapital anzusetzen. Mit einer Liquiditätsreserve können unvorhergesehene Ausgaben wie ein kaputtes Auto oder Sanierungen am Haus bezahlt werden.

Zum Eigenkapital für den Wohnungskauf gehört:

• Barvermögen
• Guthaben auf Konten
• Bausparverträge
• Lebensversicherungen
• Vorhandene Immobilien und Grundstücke
• Aktien, Investmentfonds und Wertpapiere

Kosten für den Kauf einer Eigentumswohnung richtig kalkulieren

Um finanzielle Überraschungen zu vermeiden, sollten die Kosten für die Eigentumswohnung sorgfältig kalkuliert werden. Vor dem Kauf der Immobilie solltest Du als zukünftiger Eigentümer klären, wie viel Kapital Du für die neue Wohnung aufbringen kannst. Um das benötigte Kapital richtig zu berechnen, sind einige Posten zu berücksichtigen, die über den eigentlichen Kaufpreis der Immobilie hinaus gehen. In den meisten Fällen werden die Kaufnebenkosten sowie die laufenden Kosten nicht von der Finanzierung übernommen, sodass diese aus den eigenen Mitteln finanziert werden müssen.

Folgende Kosten sind in die Berechnung des Eigenkapitals beim Wohnungskauf einzubeziehen:

• Kaufpreis
• Kaufnebenkosten
• Sanierungs- und Modernisierungskosten
• Betriebskosten
• Kosten für die Finanzierung
• Umzugskosten
• Kosten für neue Einrichtung

Nebenkosten beim Kauf einer Wohnung

Bei der Berechnung des benötigten Eigenkapitals für den Wohnungskauf dürfen die Nebenkosten nicht vernachlässigt werden. Die Kaufnebenkosten stellen, neben dem Kaufpreis, einen der größten Kostenpunkte beim Immobilienkauf dar. Insgesamt liegen die Nebenkosten beim Wohnungskauf bei etwa 10 % bis 15 % des Kaufpreises. Zu den festen Nebenkosten gehören die Grunderwerbssteuer, Notarkosten sowie Grundbuchkosten. Diese sind unumgänglich bei jedem Immobilienkauf zu zahlen. Die Grunderwerbssteuer variiert nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 % und 6 %. Bei den Notar- inklusive Grundbuchkosten ist mit 2 % des Kaufpreises zu rechnen. Eine Maklerprovision fällt nicht zwingend an und gehört damit zu den variablen Nebenkosten. Wird die Provision nicht vom Verkäufer übernommen, sind 3 % bis 5 % des Kaufpreises an den Makler zu zahlen.

Eine Vollfinanzierung, das heißt die Finanzierung ohne Eigenkapital, wird meistens nur in Ausnahmefällen gewährt und geht mit langen Kreditlaufzeiten und/oder erhöhten Kreditkosten einher. Dagegen kannst Du mit der 100 %-Finanzierung von auxmoney auch eine Wohnung mit wenig Eigenkapital kaufen. Wir finanzieren auch die Nebenkosten – und das zu fairen Konditionen.

Kosten für Sanierung und Modernisierung der Immobilie

Abhängig vom Zustand der Wohnung können zusätzliche Sanierungs- und Modernisierungskosten anfallen. Besonders beim Kauf von älteren Wohnungen entstehen dabei schnell hohe Kosten. Müssen kaputte Fenster oder ein undichtes Dach repariert oder sogar ersetzt werden, fallen schnell Kosten im 4-stelligen Bereich an. Deshalb ist es ratsam, bei der Besichtigung der Eigentumswohnung den Zustand der Wohnung von einem Sachverständigen prüfen zu lassen. Der Experte kann die Kosten für notwendigen Sanierungen vorab einschätzen, was dem Käufer zusätzliche Planungssicherheit bietet. Auch die Kosten für Sanierung und Modernisierung beim Wohnungskauf müssen mit dem Eigenkapital bezahlt werden, weshalb eine genaue Rechnung unabkömmlich ist. Auch für den Einbau einer neuen Küche oder der Kauf von neuen Möbeln musst Du zusätzliches Geld in die Hand nehmen, da diese Ausgaben nicht finanziert werden. Lege auch einen Teil des angesparten Eigenkapitals für den Umzug oder mögliche Verzögerungen der Sanierungen zurück.

Laufende Kosten der Wohnung mit Eigenkapital finanzieren

Neben den Kaufnebenkosten sind die laufenden Kosten einer Eigentumswohnung bei der Planung zu berücksichtigen. Die Grundsteuer ist einmal jährlich zu zahlen und wird von der jeweiligen Gemeinde mit einem Hebesatz berechnet. Im Durchschnitt fallen dabei 200 € im Jahr für die Eigentumswohnung an. Außerdem dürfen Betriebskosten wie Kosten für Heizung, Strom, Wasser und Müllabfuhr nicht vergessen werden. Hinzu kommen Ausgaben für Versicherungen. Ebenso wichtig ist es, eine Instandhaltungsrücklage zu bilden. Beim Kauf einer Wohnung fällt im Gegensatz zum Hauskauf monatlich ein sogenanntes Hausgeld an, was verwendet wird, um mögliche Sanierungen am Haus zu bezahlen. In einigen Fällen sind die laufenden Betriebskosten bereits in diesen Kosten für die Eigentümergemeinschaft enthalten. Informier Dich vor dem Wohnungskauf darüber, wie hoch das Hausgeld ist und welche Kosten bereits inkludiert sind. Zu den laufenden Kosten zählen auch die Ausgaben für die Immobilienfinanzierung. Zinsen und Tilgung des Darlehens sind ebenfalls zu den monatlich zu zahlenden Kosten zu zählen und machen einen nicht zu vernachlässigbaren Teil der laufenden Kosten aus.

Insgesamt sollten die laufenden Kosten inkl. Baufinanzierung nicht mehr als 50 % des monatlichen Einkommens betragen. Mit diesen Tipps kannst Du das benötigte Eigenkapital beim Wohnungskauf richtig kalkulieren.

Welche Wohnung kann ich mir mit meinem Eigenkapital kaufen?

Wie viel eine Wohnung kosten darf, kann mit Hilfe des zur Verfügung stehenden Kapitals berechnet werden. Der maximale Kreditbetrag errechnet sich mithilfe der folgenden Formel:

(finanzielle Belastbarkeit x 12 Monate x 100 Prozent) / (Zinsen + Tilgung)

Das bereits angesparte Eigenkapital wird zum Ergebnis hinzugerechnet. Abgezogen werden müssen die Nebenkosten für den Wohnungskauf.

Beispiel:

Angenommen eine Familie verfügt über durchschnittliche Einnahmen von rund 4.000 €. Nach Abzug der Lebenshaltungskosten, Nebenkosten, Fixkosten und einer Reserve sind monatlich 1.000 € für die Finanzierung einer Wohnung übrig. Der maximale Kreditbetrag errechnet sich dabei wie folgt:

(1000 Euro x 12 Monate x 100 Prozent) / (4% Zinsen + 1% Tilgung) = 240.000 Euro

Das angesparten Eigenkapital von 50.000 € wird hinzugerechnet und die Kaufnebenkosten in Höhe von 29.000 € abgezogen.

240.000 € + 50.000 € = 290.000 €

290.000 € – 29.000 € = 261.000 €

Der maximale Kaufpreis der Wohnung sollte demnach 261.000 € betragen.

Kann man eine Wohnung mit wenig Eigenkapital kaufen?

Ja, auch eine Finanzierung ganz ohne eigenes Kapital ist möglich – jedoch nicht empfehlenswert. Eine Wohnung mit wenig Eigenkapital zu kaufen ist zudem sehr riskant, da keine Rücklagen für unvorhergesehene Ausgaben gebildet werden können. Bei den meisten Banken ist die Verfügbarkeit von Eigenkapital sowie ein gutes und sicheres Einkommen eine notwendige Voraussetzung für die Immobilienfinanzierung. Das bedeutet, ohne Eigenkapital ist die Kreditaufnahme für den Wohnungskauf äußerst schwierig. Eine Vollfinanzierung wird nur in Ausnahmefällen und mit sehr guter Bonität sowie sicherem Einkommen gewährt. Noch seltener ist es, dass die Banken auch die Kaufnebenkosten finanzieren.

So geht‘s: Genügend Eigenkapital für den Wohnungskauf ansparen

Für den zukünftigen Immobilienbesitzer stellt die Aufbringung von Eigenkapital oft ein großes Hindernis auf dem Weg zum Eigenheim dar. Grundsätzlich stehen Ihnen zahlreiche Möglichkeiten zur Verfügung, um Geld für den Wohnungskauf anzusparen. Die gängigsten Optionen sind Sparpläne, Bausparverträge, Aktien oder Tagesgeldkonten. Welchen Weg Du einschlägst, hängt von Deinen persönlichen Vorlieben ab. Gehörst Du zum Typ der vorsichtigen Sparer, bevorzugst Du vielleicht den Bausparvertrag. Risikofreudige Sparer legen ihr Geld womöglich an der Börse an. Für welche Option Du Dich auch entscheidest, beachte die schnelle Verfügbarkeit des Kapitals. Bei einigen Ansparmöglichkeiten muss das Kapital für eine Rendite über viele Jahre hinweg angelegt werden. Möchtest Du das Eigenkapital für den Wohnungskauf nutzen, musst Du wahrscheinlich mit der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung rechnen. Auch sind private Kredite von der Familie oder von Freunden eine Möglichkeit die Finanzierung einer Eigentumswohnung mit Eigenkapital zu unterstützen. Auch Erbschaften werden oft für den Immobilienerwerb genutzt.

Darüber hinaus unterstützt die KfW Förderung Hauskauf zukünftige Immobilienbesitzer auch beim Kauf einer Wohnung. Nimmst Du die Fördermaßnahme in Anspruch, lässt sich bares Geld sparen.

Unser Fazit: Wie viel Prozent Eigenkapital sind beim Wohnungskauf notwendig?

Unsere jahrelange Erfahrung zeigt, dass mindestens 20 % Eigenkapitalanteil in die Finanzierung einer Wohnung einzubringen sind. Eine höhere Eigenkapitalquote reduziert das Risiko von Zahlungsausfällen beim Kreditgeber, was sich unter anderem in niedrigeren Zinsen äußert. Außerdem fallen beim Kauf einer Wohnung bis zu 15 % Kaufnebenkosten an, die gänzlich aus eigenen Mitteln bezahlt werden müssen. Um genügend Kapital anzusparen, stehen dem Käufer vielfältige Möglichkeiten wie Aktien, Bausparverträge oder private Kredite zur Verfügung.

Als zuverlässiger Partner in der Immobilienfinanzierung hast Du bei auxmoney auch mit wenig Eigenkapital hohe Chancen beim Wohnungskauf. auxmoney bietet Dir zudem über die gesamte Laufzeit eine Sollzinsbindung, wodurch Du vollkommene Planungssicherheit der monatlichen Darlehensraten hast. Wir unterstützen Dich bei Deinem Traum vom Eigenheim und bieten Dir ein perfekt passendes Darlehen für Deine neue Wohnung.