Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen bzw. Bereitstellungsprovision sind zusätzliche Kosten einer Baufinanzierung. Die Zinsen werden von den Kreditgebern erhoben, wenn das Darlehen nicht in einem vorher festgelegten Zeitraum in Anspruch genommen wird.

Treten beispielsweise Verzögerungen beim Bau oder beim Kauf einer Immobilie auf, kann das Geld noch nicht genutzt werden. Die Bank muss das Darlehen dennoch bereitstellen und kann dieses in der Zeit nicht gewinnbringend nutzen. Dafür wird eine Entschädigung in Form der Bereitstellungszinsen verlangt. Die Zinsen sind auf den Betrag zu zahlen, der bislang noch nicht in Anspruch genommen wurde.

Die Zinsen sind ab dem Ende des bereitstellungszinsfreien Zeitraums fällig. Sie fallen auch dann an, wenn bereits ein Teil der Darlehenssumme ausgezahlt wurde.

Diese Zusatzbelastung sollten Bauherren immer mit einkalkulieren, wenn sie den Hausbau planen. Der zusätzliche Zins fällt allerdings nur dann an, wenn dieser auch vertraglich vereinbart wurde. Da Bereitstellungszinsen für ein Darlehen nicht im Effektivzinssatz enthalten sind, sind die Kosten auf den ersten Blick meist schwer zu erkennen. Damit sind verschiedene Angebote auch schwer vergleichbar. Lies daher genau was im Kreditvertrag steht.

Die genaue Höhe der Bereitstellungszinsen hängt von der jeweiligen Bank ab und ist gesetzlich nicht festgelegt. Zu beobachten ist jedoch, dass viele Kreditgeber 0,25 % pro Monat verlangen – auf das Jahr gerechnet also 3 % Zinsen. Dieser Prozentsatz hat sich in der Praxis durchgesetzt und wurde auch in der aktuellen Niedrigzinsphase nicht reduziert. Der Zinssatz für die Bereitstellung ist demnach höher als der übliche Darlehenszinssatz.

Damit die Kosten kalkulierbar bleiben und nicht schon geringe Verzögerungen zu hohen Extrakosten führen, bieten viele Banken eine bereitstellungsfreie bzw. bereitstellungszinsfreie Zeit an. In diesem Zeitraum ist die Bereitstellung zinsfrei. Das heißt, dass Kreditnehmer in dieser Zeit nur Zinsen auf das bereits abgerufene Darlehen zahlen.
Wie lange dieser Zeitraum andauert, ist von Kreditgeber zu Kreditgeber unterschiedlich. In den meisten Fällen beläuft sich die bereitstellungszinsfreie Zeit auf 2-12 Monate. Vereinzelt bieten Banken sogar 15 Monate an. Wie lange die Frist ist, hängt auch vom Bauvorhaben ab. Beim Hausbau ist die bereitstellungsfreie Zeit in der Regel länger als bei einem Immobilienkauf.
Prüf vor dem Kreditabschluss Deinen Vertrag, welche Regelungen dieser zu den Bereitstellungszinsen enthält. Bist Du auf der Suche nach einer passenden Finanzierung, sollten die Bedingungen zur bereitstellungszinsfreien Zeit eine wesentliche Rolle spielen. Da Du nicht voraussagen kannst, ob sich der Bau verzögert, lassen sich die Zinsen nur schwer miteinander vergleichen.

Die bereitstellungszinsfreie Zeit ist ein Bestandteil der Laufzeit und beginnt mit dem Abschluss des Kreditvertrages. Erst nach dem Ende des vorher vereinbarten Zeitraums sind die Bereitstellungszinsen fällig.

Bereitstellungszinsen können sich zu einem hohen Kostenfaktor entwickeln und sollten deshalb bereits im Vorfeld berechnet werden. Dass sich der zusätzliche Zinssatz erheblich auf die Kosten auswirkt, soll dieses Beispiel zeigen:

• Im Juni wird ein Darlehen über 200.000 € aufgenommen
• Tilgung: 2 %
• Sollzins: 1,5 % pro Jahr
• Erste Auszahlung im Februar über 100.000 €
• Der Kreditgeber gewährt eine bereitstellungszinsfreie Zeit von 3 Monaten
• Aufgrund Verzögerungen des Baufortschritts kann das Geld für 6 Monate nicht in Anspruch genommen werden
• Bereitstellungszinsen: 0,25 % im Monat
• Die restliche Auszahlung von 100.000 € erfolgt im Januar

Da Du das Geld 6 Monate lang bei der Bank liegen lassen musst, summieren sich die Kosten für die Bereitstellung bis Ende Dezember auf 1000 Euro. Für die bereits ausgezahlte Summe von 100.000 Euro musst Du in dieser Zeit einen Sollzins von monatlich 125 Euro zahlen.
Insgesamt belaufen sich die zusätzlichen Kosten von Juni bis Januar auf 2.000 € (Sollzins + Bereitstellungszinsen).
Wichtig: Wenn Du die Bereitstellungzinsen berechnest, denk daran, dass diese auf den Tag genau abgerechnet werden.

Bereitstellungszinsen können nicht immer komplett vermieden werden. In der Regel sind Baudarlehen zweckgebunden, weshalb Du das Darlehen nicht auf einmal abrufen kannst. Je nach Baufortschritt wird dann weiteres Geld ausgezahlt. Die Verzögerung schlägt sich in der Zahlung von zusätzlichen Zinsen nieder.

Wer die hohen Bereitstellungszinsen vermeiden möchte, hat dennoch einige Möglichkeiten. Wichtig ist es in jedem Fall, genau zu rechnen. Die Zahlung von Bereitstellungszinsen kann durchaus höher ausfallen als der Zinsaufschlag für ein Darlehen – und das vor allem bei langfristigen Bauprojekten. Als Kreditnehmer solltest Du die Entscheidung für oder gegen ein Darlehen also auch immer von der Bauzeit abhängig machen.

Bereitstellungszinsen lassen sich durch diese Strategien verringern oder umgehen:

• Bereitstellungszinsfreie Zeit verlängern
• Genaue Planung der Baufinanzierung
• Sinnvoller Einsatz des Eigenkapitals

Da die bereitstellungsfreie Zeit Verhandlungssache ist, kannst Du bei der Bank nach der Möglichkeit fragen, den zinsfreien Zeitraum zu verlängern. Häufig ist eine Verlängerung mit einem Zinsaufschlag auf den gesamten Darlehensbetrag verbunden. Die Höhe des Zinsaufschlag entscheidet darüber, ob es sich lohnt, die bereitstellungsfreie Zeit zu verlängern.

Versuch die Bereitstellungszinsen zu vermeiden, in dem Du im Vorfeld auf eine detailreiche Planung achtest. Versuch Dein Bauvorhaben und die Baufinanzierung aufeinander abzustimmen. Dazu ist es wichtig, dass Du den Zahlungsplan als Teil des Vertrages mit dem Bauträger aufnimmst.
Wenn Du den genauen Terminplan kennst und abschätzen kannst, wie lange ein möglicher Verzug dauern könnte, kannst Du das bei der Auswahl des passenden Darlehens beachten. Achte auch darauf, die Kreditaufnahme so zu legen, dass die bereitstellungszinsfreie Zeit erst kurz vor den Arbeiten beginnt.

In der Regel gilt bei der Baufinanzierung der Grundsatz „Eigenkapital vor Fremdkapital“. Dabei vereinbart die Bank mit dem Kreditnehmer, dass dieser zunächst sein eigenes Kaptal für die Finanzierung einsetzen muss, bevor er die fremden Mittel abruft. Banken bevorzugen diese Regelung, da sie damit sicher gehen können, dass das Eigenkapital auch für den Hausbau eingesetzt wird. Ein hoher Eigenkapitalanteil wird auch mit günstigeren Zinsen belohnt.
Wenn es diese Vorgabe nicht geben würde, wäre es einfacher, Bereitstellungszinsen zu vermeiden. Aber auch hier kann mit Verhandlungen etwas erreicht werden. Wenn Du aushandeln kannst, dass das Fremdkapital vor dem Eigenkapital genutzt werden darf, kannst Du einen Teil zurückhalten, um am Ende der Laufzeit Zahlungen zu tätigen.
So lässt sich die Zeit, in der Du für das Darlehen Bereitstellungszinsen beim Hauskauf zahlen musst, verringern. Auch reduziert sich der Anteil des Kredites, auf den die Zinsen gezahlt werden muss.

Wenn es zu Verzögerungen am Bau kommt, kannst Du die bereitstellungsfreie Zeit in einigen Fällen gegen einen Zinsaufschlag verlängern. Nun stellt sich die Frage, ob die Zahlung von Bereitstellungszinsen günstiger ist als ein Kredit mit einem höheren Darlehenszins und längerer zinsfreier Zeit.
Um eine Entscheidung zu treffen, solltest Du die beiden Varianten gegenüberstellen und die monatliche Belastung sowie den Nettodarlehensbetrag berechnen. In der Regel ist es günstiger, die bereitstellungsfreie Zeit gegen einen Zinsaufschlag zu verlängern.