Chancen und Risiken beim Bausparsofortdarlehen

Vorausdarlehen, Kombi-Kredit, Konstant-Darlehen oder Kombi-Finanzierung – ein Bausparsofortdarlehen ist unter verschiedenen Bezeichnungen bekannt. Wie der Name bereits verrät, ist es thematisch mit dem klassischen Bausparvertrag verwandt. Für den Kreditnehmer fallen beim Bausparsofortdarlehen die Rückzahlung des Darlehens sowie die Festsetzung der Zinsen in Darlehensphasen und Ansparphasen aber anders aus als für den klassischen Bausparer.

Der entscheidende Punkt am Bausparsofortdarlehen, der diese Baufinanzierung auch so attraktiv macht, ist, dass Du bei dieser Art kombiniertem Bauspardarlehen nicht erst jahrelang sparen musst, bevor Du einen Kredit für den Hausbau erhältst. Stattdessen wird das Darlehen sofort gewährt und ein potentieller Hauskauf unmittelbar möglich gemacht.

Um bei einem gängigen Bausparvertrag das Darlehen zur Baufinanzierung vom Kreditgeber ausgezahlt zu bekommen, muss dafür zunächst eine zuvor vereinbarte Bausparsumme angespart worden sein. Wenn diese Summe durch ratenmäßige Einzahlungen nach einer Ansparphase von in der Regel 7 bis 8 Jahren erreicht wird, erhält der Kreditnehmer Anspruch auf einen zinsgünstigen Kredit. Da die Summe von angespartem Eigenkapital sowie dem gewährten Kredit aber in der Regel nicht ausreicht, um den gesamten Bau zu finanzieren, sind Bausparverträge meist nur eine unterstützende Finanzierungsmaßnahme. Für eine vollständige Immobilienfinanzierung muss dann z.B. noch ein weiteres Volltilgerdarlehen oder Annuitätendarlehen aufgenommen werden.

Auch bei einem Bausparsofortdarlehen wird zu Beginn ein Bausparvertrag abgeschlossen. Im Gegensatz zum klassischen Bausparen wird Dir beim Bausparsofortdarlehen jedoch schon mit Abschluss des Bausparvertrages ein erstes Darlehen gewährt, noch bevor Du auch nur einen Cent Baugeld angespart hast. Durch ein Bauspardarlehen mit Sofortauszahlung kannst Du dementsprechend zeitnah eine Immobilie erwerben und musst keine Jahre lange Ansparphase für die benötigte Bausparsumme abwarten. Im Gegensatz zum Annuitätendarlehen, bei dem vom ersten Tag an die Tilgung des Kredits eingeleitet wird, ist das Vorausdarlehen bei der Bausparsofortfinanzierung zudem zunächst tilgungsfrei.

Wir erklären Dir, wie bei einem Bausparsofortdarlehen die Rückzahlung vom Kredit geregelt ist.

Das Bausparsofortdarlehen kombiniert das bekannte Bausparen mit einem unmittelbar auszahlbaren Darlehen für die Baufinanzierung. Ein Bausparsofortdarlehen kann zur Vereinfachung in zwei Schritte und zwei Phasen eingeteilt und beschrieben werden:

1. Schritt: Abschluss vom Bausparvertrag und Auszahlung vom Darlehen durch die Bausparkasse, in Höhe der gewünschten Bausparsumme

1. Phase:

• Ansparphase für den Bausparvertrag mit ratenmäßigen Einzahlungen
• Regelmäßige Zins-Zahlungen auf das Darlehen

Der Kreditnehmer zahlt in der ersten Darlehensphase also lediglich die Sparbeiträge für die Bausparsumme des Bausparsofortdarlehens sowie Zinsen für den gewährten Kredit. Eine Tilgung vom Darlehen findet in dieser Phase noch nicht statt. Sobald die im Bausparvertrag festgelegte Höhe angespart wird, oftmals 30 oder 40 Prozent der gesamten Kreditsumme, ist die im Bausparvertrag vereinbarte Summe zuteilungsreif. Zum gleichen Zeitpunkt wird die Rückzahlung des Vorausdarlehens fällig.

2. Schritt: Die Bausparsumme wird ausgezahlt und damit ein Teil vom Darlehen getilgt

2. Phase:

• Der Kreditgeber wird nun das Bausparsofortdarlehen umschulden und in Höhe der verbleibenden Restschuld ein zinsgünstiges Annuitätendarlehen zuteilen
• Der Kreditnehmer zahlt in der zweiten Phase Zinsen auf das Annuitätendarlehen für die Restschuld sowie die monatliche Tilgungen für dessen Rückzahlung
• Zum Ende der Darlehensphase ist die Restschuld vollständig beglichen

Das folgende Rechenbeispiel soll Dir das Bausparsofortdarlehen mit Sofortzahlung noch verständlicher machen.

Nehmen wir an, Deine Bausparkasse gewährt Dir ein Vorausdarlehen in Höhe von 150.000 € mit einer Fälligkeit von 15 Jahren und der Bausparvertrag wird laut Vertrag bei 30 % zuteilungsreif.

Nach 15 Jahren hast Du über die ratenweise Einzahlung der Sparbeträge eine Bausparsumme von 45.000 € angespart. Diese Summe wird genutzt, um einen Teil vom Vorausdarlehen zu tilgen. Die Restschuld von 105.000 € musst Du dann in der zweiten Darlehensphase mit regelmäßigen Tilgungen, inklusive Zinsen, abbezahlen.

Für den Abschluss des Vorausdarlehens erhebt die Bausparkasse in der Regel auch eine Gebühr in Höhe von bis zu 2 % der Gesamtsumme, sodass ein niedriger vierstelliger Betrag einkalkuliert werden muss. Diese Gebühr wird aber auch von normalen Bausparern verlangt.

Ein Vorausdarlehen mit Bausparvertrag bietet durch unmittelbare Bereitstellung der Bausparsumme augenscheinlich attraktive Konditionen für eine Baufinanzierung. Dennoch lohnt es sich vor einem Abschluss eines Vertrages nicht nur die Vorteile, sondern auch die Nachteile vom Finanzieren mittels Bausparsofortdarlehen zu berücksichtigen.

Auch wenn in der nahen Vergangenheit mehr und mehr Banken mit der Bausparsofortfinanzierung werben, heben sich auch die Stimmen der Kritiker. Unter anderem, weil dieses Finanzierungsmodell für den Kreditnehmer etwas komplizierter und die sich während der Laufzeit summierenden Zinsen schwerer nachzuvollziehen sind als bei einem üblichen Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen.

Der wesentliche Pluspunkt beim Bauspardarlehen mit Sofortzahlung ist die unmittelbare Auszahlung des gewährten Baukredites. Die Bausparsumme direkt zur Verfügung zu haben, ermöglicht es dem Kreditnehmer ohne Zeitverzug einen Hausbau oder z. B. umfassende Renovierungsarbeiten anzugehen, da es bei dieser Finanzierungsform nicht mehr nötig ist, erst mehrere Jahre in einen Bausparvertrag einzuzahlen. Zudem bietet das Bausparsofortdarlehen Planungssicherheit, da sich die Zinsen über die Darlehensphase nicht verändern. Das ist insbesondere in der aktuellen Phase mit niedrigen Zinsen ein Vorteil.

Ein weiterer Vorteil bei der Bausparsofortfinanzierung ist, dass für das gewährte Bauspardarlehen in der zweiten Darlehensphase relativ niedrige Zinsen anfallen und in der Regel für das Bausparsofortdarlehen kostenfreie Sondertilgungen bis zur Volltilgung möglich sind. Zudem bleibt nach Ende der zweiten Darlehensphase keine Restschuld an die Bausparkasse, weshalb keine Anschlussfinanzierung nötig ist.

• Eigenkapital ist trotzdem nötig

Auch wenn es den Anschein macht, dass bei einem Bausparsofortdarlehen kein Eigenkapital zum Hauskauf nötig ist, sieht die Realität oftmals etwas anders aus. In der Regel gewährt die Bausparkasse einen Vorauskredit nämlich nur in Höhe des Beleihungsauslaufes von 70 bis 80 %, welcher das Verhältnis von Darlehenshöhe zum Immobilienwert angibt. Sollte Dein Wunschhaus z. B. einen Wert von 300.000 € haben, stellt die Bank normalerweise kein Darlehen in der gleichen Höhe, sondern eher nur um die 200.000 € aus. Den restlichen Betrag, den Du für die vollständige Immobilienfinanzierung benötigst, musst Du also trotzdem durch Eigenkapital oder über weitere Darlehen aufbringen.

• Hohe und undurchsichtige Zinszahlungen

Im Vergleich zu einem normalen Annuitätendarlehen sind die zu zahlenden Zinsen für ein Vorausdarlehen in der ersten Darlehensphase meist relativ hoch. Zudem ist der Gesamteffektivzins nicht nachvollziehbar.

• Bausparsofortdarlehen ablösen: Nur bei Hauskauf möglich

Der Vertrag bei einem Vorausdarlehen kann in der ersten Darlehensphase lediglich bei einem Verkauf vom Haus abgelöst werden. Nachteilig kann zudem auch die generell lange Vertragsbindung sein, die sich dadurch ergibt, dass das Bauspardarlehen in der ersten Darlehensphase noch nicht getilgt wird und in dieser Phase auch keine Sondertilgungen möglich sind.

Gemäß BGB, § 609 kann ein Bausparsofortdarlehen frühestens nach 10 Jahren, bei Einhaltung einer Frist von 6 Monaten, gekündigt werden. Bei vorzeitiger Rückzahlung vom Bauspardarlehen wird in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an den Kreditgeber fällig, welche für die der Bank entgangenen Zinsen erhoben wird.

Ein Bausparsofortdarlehen mit Sofortauszahlung lohnt sich für künftige Bauherren, die von der Planbarkeit fester Zinssätze sowie der Flexibilität bei der Tilgung in der zweiten Darlehensphase profitieren möchten, da beim Bausparsofortdarlehen in der Zeit der Rückzahlung des zweiten Kredits auch Sondertilgungen möglich sind.

Generell lohnt sich ein Abschluss von einem Vorausdarlehen aufgrund der Zinsbindung der Bank insbesondere zu Zeiten niedriger Zinsen. Am meisten profitierst Du als Kreditnehmer von diesem Vorteil, wenn nach Abschluss des Vorausdarlehens mit einem steigenden Zinsniveau zu rechnen ist.

Beachte, dass beim Bausparsofortdarlehen trotz Sofortauszahlung der Bausparsumme meistens dennoch ein gewisses Eigenkapital aufgebracht werden muss. Auch wenn Du möglichst bald starten möchtest Dein Haus selbst zu bauen, ist es daher empfehlenswert, bei der Suche nach einem passenden Immobilienkredit auch andere Finanzierungsmöglichkeiten als ein Bauspardarlehen der Bausparkasse in Erwägung zu ziehen. Bei auxmoney bekommt jeder eine faire Chance auf eine Immobilienfinanzierung.