Auf Baumängel richtig reagieren

Baumängel am Mauerwerk, Risse im Estrich oder Probleme mit den Leitungen – die potentiellen Quellen für Mängel sind bei einem Hausbau sehr hoch. Da sich kleinere, aber leider auch größere Probleme nicht immer verhindern lassen, ist es umso wichtiger, Baumängel zu erkennen, ordnungsgemäß zu dokumentieren und in festgelegten Fristen zu reklamieren. Nur so ist gewährleistet, dass der Schaden von Deinem Auftragnehmer behoben werden muss und nicht bei Dir hängen bleibt. Wir erklären Dir, wie und bis zu welchem Zeitpunkt Du Baumängel melden musst.

Viele Baumängel werden trotz aller Achtsamkeit leider erst nach der gesetzlichen Verjährungsfrist erkannt. Die Schadensbeseitigungskosten musst Du als Bauherr dann in der Regel selbst tragen. Aus diesem Grund solltest Du vor der Aufnahme eines passenden Immobilienkredits daran denken, Reserven im Finanzierungsplan vom Hausbau und damit in der Summe des Kredits einzukalkulieren.

Ein Baumangel an Deiner Immobilie liegt einfach ausgedrückt immer dann vor, wenn der Sollzustand der Bauteile vom Istzustand abweicht. Gemäß BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) ist das der Fall, wenn die Beschaffenheit des Gebäudes bzw. Bauteils nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit entspricht. Grundlage ist also immer, was im Bauvertrag steht – z. B. die ordnungsgemäße Herstellung des Gebäudes und damit eine mängelfreie Durchführung der im Vertag vereinbarten Leistung. Nicht funktionsfähige, beschädigte oder unvollständige Bauteile sind daher ein Baumangel. Offensichtlicher Baupfusch kann mit einem handwerklichen Hintergrundwissen anhand dieser Kriterien selbst vom Bauherren erkannt werden. Unter Umständen muss aber auch ein Bausachverständiger zur Hilfe genommen werden, um zweifelsfrei auch solche Baumängel zu erkennen, die nur das geschulte Auge eines sachverständigen Baugutachters wahrnimmt.

Die Liste potentiell mangelhafter Bauteile an einem Haus ist lang. Zu den häufigsten Baumängeln beim Neubau zählen die mangelhafte Beschaffenheit von Dach, Decken und Fußböden, Risse im Estrich, Feuchtigkeit im Keller, Schimmelbildung an den Wänden oder fehlerhafte Türen und Fenster. Unterschieden wird bei Schäden zudem zwischen wesentlichen und versteckten Baumängeln.

Ein wesentlicher Baumangel ist gegeben, wenn aus technischen oder sicherheitsrelevanten Gründen die Nutzung des Gebäudes deutlich eingeschränkt wird und für die Behebung dieser Mängel mit hohen Schadensbeseitigungskosten sowie potentiellen Folgeschäden zu rechnen ist. Ein versteckter Baumangel bleibt dagegen bei Abnahme noch unentdeckt und wird erst zu einem späteren Zeitpunkt offensichtlich bzw. erkannt. Auch ein solcher Bauschaden muss im Rahmen der Gewährleistung vom Auftragnehmer behoben werden, sofern noch keine Verjährung der Baumängel vorliegt. Typische versteckte Baumängel sind z. B. Schäden an der Dampfsperre.

Die Rechtsverhältnisse der am Bau Deines Gebäudes beteiligten Personen, wie z. B. Dein Architekt oder Handwerker, wird im Privatrecht durch die relevanten Paragraphen aus dem BGB sowie der VOB geregelt, insbesondere im §13 der VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen). Dort sind unter anderem die gesetzlichen Bestimmungen für die Bauabnahme sowie Gewährleistungsansprüche festgesetzt und die Rechte und Pflichten für Bauherren und Auftragnehmer geregelt.
• Gewährleistung:
Bauleistungen müssen bei der Abnahme frei von Sachmangeln erbracht worden sein. Der Auftragnehmer, z. B. das Bauunternehmen, ist nach §13, Abs. 5 VOB/B dazu verpflichtet, eventuelle Baumängel und den Schaden von unsachgemäßen Leistungen auf eigene Kosten zu beheben. Voraussetzung hierfür ist, dass der Auftraggeber – in dem Fall Du als Bauherr – eine sachgemäße, vollständige Mängelanzeige formuliert und es noch nicht zur Verjährung der Baumängel gekommen ist. Auch ein behobener Mangel ist von den Regelungen zur Gewährleistung im Sinne des Baurechts nicht ausgeschlossen.
• Schadensersatz:
Sollte der Bauunternehmer den Baumangel nicht fristgerecht beseitigen, steht Dir als Bauherr zudem das Recht zu, Schadensersatz zu fordern – beispielsweise für zusätzliche Mietkosten, die Dir entstanden sind, weil das Gebäude aufgrund der Mängel nicht bewohnbar war.
• Zurückbehaltungsrecht:
Wenn Du Baumängel reklamierst , erhältst Du zudem die Möglichkeit auf Inanspruchnahme vom sogenannten Zurückbehaltungsrecht. Du hast demzufolge das Recht, eigentlich noch ausstehende Zahlungen an Deinen Auftragsnehmer, in Höhe der doppelten Mängelbeseitigungskosten, zunächst einzubehalten und die Zahlungsansprüche erst nach Beseitigung der angezeigten Mängel zu erfüllen.

Laut § 13 Abs. 4 der VOB beträgt die Verjährungsfrist für Baumängel am Gebäude vier Jahre, sofern nichts anderes im Vertrag bestimmt wurde. Startpunkt der Gewährleistungsfrist ist die Abnahme, also die offizielle Übernahme des Gebäudes durch den Bauherren. Bei technischen Anlagen, Instandhaltungsarbeiten sowie für von Feuer berührten Teilen einer Feuerungsanlage beträgt die Frist für die Gewährleistung für Baumängel nur zwei Jahre. Die Verjährung für Baumängel greift jedoch nicht nach zwei bzw. vier Jahren, wenn nachgewiesen werden kann, dass der Mangel arglistig verschwiegen wurde. In diesem Fall besteht eine Gewährleistungsfrist von sogar 30 Jahren.
Solltest Du nach Ablauf der Verjährungsfristen Fehler bzw. Baumängel anzeigen, ist der Auftragnehmer allerdings nicht mehr zu Gewährleistung verpflichtet. Du musst die Schadensbeseitigungskosten dann selbst aufbringen.

Baumängel direkt nach Abnahme bzw. bereits im Laufe der Bauphase zu reklamieren ist die wichtigste Voraussetzung, um Gebrauch vom Gewährleistungsanspruch machen zu können. Beim Reklamieren der Baumängel ist aber auch die Art und Weise entscheidend. Nur, wenn Du vollständig und ordnungsgemäß die Baumängel meldest, stehst Du auch bei möglichen rechtlichen Auseinandersetzungen mit Deinem Vertragspartner auf der sicheren Seite.
Wir erklären Dir, was Du beim Baumängel Anzeigen beachten musst und in welchen Schritten Du am besten für die Schadensmeldung vorgehst.

Sobald Du oder ein Bausachverständiger die Mängel erkannt haben, ist der nächste Schritt, die mangelhafte Beschaffenheit der Bauteile für eine spätere Nachweisbarkeit zu dokumentieren. Natürlich kannst Du mit der eigenen Digitalkamera die Fehler, wie z. B. Risse im Estrich, fotografieren. Insbesondere mit Blick auf mögliche Rechtsstreitigkeiten ist es aber empfehlenswerter, einen sachverständigen Baugutachter zur Hilfe zu nehmen, der die Mängeldokumentation durchführt. Bei groben Baumängeln sollte die Dokumentation sogar im Rahmen eines gerichtlichen Beweisverfahrens durchgeführt werden.
Egal ob kleiner oder großer Baumangel – eine Beweissicherung über die Beschaffenheit der Bauteile solltest Du in jedem Fall vornehmen.

Nach erfolgter Dokumentation der Fehler bzw. Mängel am Gebäude ist der nächste Schritt für Dich als Bauherr, die Baumängel zu reklamieren. Eine Mängelrüge kann von Gesetzeswegen her zwar auch mündlich erfolgen, um später nachweisen zu können, dass die Baumängel tatsächlich und fristgerecht angezeigt wurden, ist aber eine schriftliche Mängelanzeige auf jeden Fall empfehlenswerter, zumal auf diesem Weg auch ein Neustart der Verjährungsfrist auf die reklamierten Mängel eingeleitet wird.
Wir zeigen Dir, welche Informationen eine sachgemäße Mängelanzeige enthalten muss. Orientier Dich an unserem Musterbrief, um Baumängel zu reklamieren.

Unverständliche, unklare Mangelanzeigen könnten Dir bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung zum Nachteil werden. Die Mängelanzeige solltest Du daher möglichst detailliert durchführen. Statt z. B. lediglich „eindringende Feuchtigkeit“ oder „abfallender Putz“ zu notieren, solltest Du zusätzlich aufführen, an welcher Wand und in welchem Raum des Bauwerks das Problem auftritt.
Vermutungen über die Ursachen der entdeckten Schäden, z. B. „unzureichende Grundierung an der Decke“ gehören dagegen nicht in die Mängelrüge. Es liegt am Bauunternehmer, nicht an Dir, die Ursache des Baumangels zu finden und das Problem zu beheben.

Eine der wichtigsten Angaben von Baumängel Anzeigen ist eine angemessene Frist für die Behebung des Schadens, also ein konkretes Datum, bis zu welchem der Auftragnehmer den Baumangel beseitigt haben soll. Es sollte hier ein realistischer Zeitpunkt festgesetzt werden, welcher dem jeweiligen Handwerker oder Bauunternehmer ausreichend Zeit zur Mängelbeseitigung einräumt. Je nach Ausmaß des Schadens kann diese Frist von einigen Tagen bis zu einem Monat reichen. Wichtig ist die Festsetzung dieser Frist aus rechtlicher Sicht insbesondere als Voraussetzung für mögliche Schadensersatzzahlungen, die Du dann einfordern kannst, wenn der Mangel nicht vollständig in dem festgelegten Zeitraum behoben wird.

Ein wichtiger Bestandteil der Mangelanzeige ist nach § 4 der VOB zudem die Androhung zur Kündigung. Diese ist Voraussetzung für eine tatsächliche Kündigung, welche wiederrum die rechtliche Grundlage bildet, eine Erstattung der eventuell anfallenden Mängelbeseitigungskosten vom Auftragnehmer zu verlangen. Zunächst muss dem Vertragspartner aber die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung am Bauwerk gegeben werden.

Von Rechtswegen kannst Du Deinem Vertragspartner nicht vorschreiben, wie er die Mängel beheben soll. Der zuständige Bauunternehmer kann dafür eine aus seiner Sicht angemessene Form wählen, solange damit gesichert ist, dass die im Vertrag vereinbarte Leistung sachgemäß erfüllt wird.

Um nicht auf den Kosten für die Schadensbeseitigung sitzen zu bleiben, solltest Du zunächst davon absehen, zur Behebung der Mängel eine andere Firma zu beauftragen. Lediglich, wenn Dein Vertragspartner die im Rahmen der Mängelrüge gesetzte Frist nicht einhält oder nicht in der Lage ist den Mangel zu beseitigen, kannst Du auf Kosten Deines Vertragspartners ein anderes Bauunternehmen mit der Beseitigung der Baumängel beauftragen.

Im beschriebenen Fall ist für den Bauherren auch eine Selbstvornahme der Mängelbeseitigung, auf Kosten des Vertragsnehmers, möglich. Dabei besteht für den Bauherren zudem ein Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der geschätzten Schadensbeseitigungskosten, welche am besten durch einen sachverständigen Gutachter festgestellt werden.

Von Architekt über Handwerker bis zum Bauherren selbst – auf einer Baustelle sind viele Personen beteiligt. Das ist vielleicht nicht der einzige, aber zumindest einer der Gründe, warum die Ursache für einen Baumangel nicht immer sofort zu 100 % festzustellen ist und Auftragnehmer die ihnen zugeschriebene Schuld an einem Schaden am Bauwerk nicht eingestehen bzw. die Mängelanzeige ablehnen.

In einem solchen Fall muss die Beweissicherung im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens durchgeführt werden. Hierfür kannst Du Dich an einen Bauherrenberater oder an den Rechtsanwalt Deines Vertrauens wenden. Wurde Deinem Auftragnehmer noch nicht der vollständige Lohn ausgezahlt, kannst Du zudem vom zuvor erläuterten Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Eine juristische Auseinandersetzung sollte aber immer der letzte Weg sein, erfolgreich einen Baumangel zu reklamieren – schließlich ist ein Gerichtsverfahren zumindest für eine der Parteien mit erheblichen Kosten verbunden.

Um solche Streitigkeiten vorzubeugen, ist es für Dich als Bauherren wichtig, Mängel so früh wie möglich zu entdecken und so früh wie möglich auf diese hinzuweisen. So lässt sich am besten nachvollziehen, wer der tatsächliche Verursacher des Baumangels ist. Insbesondere bei der Abnahme solltest Du Dir Zeit für eine genaue Begutachtung aller Bauteile nehmen und ein detailliertes Protokoll führen, in dem zu verbessernde Baumängel nach Abnahme aufgeführt werden. Übersiehst Du bei der Abnahme einen offensichtlichen Mangel, verlierst Du Deine Ansprüche auf Nacherfüllung. Kleinere, lediglich unwesentliche Baumängel am Haus ermächtigen Dich allerdings nicht, die Abnahme vom Bau komplett abzulehnen.

Jeder, der ein Haus selbst bauen möchte, sollte sich darauf einstellen, im Laufe der Bauphase oder nach dem Einzug im Haus über den einen oder anderen Baumangel zu stolpern. Feuchtigkeit im Keller, Risse im Estrich, Schäden im Mauerwerk oder eine fehlerhafte Dampfsperre – potentielle Problemstellen gibt es viele. Baumängel sind ärgerlich, sie sind jedoch leider auch menschlich. In jedem Fall sind diese aber ein wichtiger Aspekt, den Du nach dem Hauskauf zu beachten hast.

Als Bauherr hast Du das Recht, solche Mängel auf Kosten des Auftragnehmers beheben zu lassen, sofern Du den Schaden mit einer sachgemäßen Mängelrüge innerhalb der relevanten Baumängel Frist angezeigt hast. Empfehlenswert ist es, bei einem Baupfusch Hilfe einzuholen und die Schäden vollständig von einem sachverständigen Gutachter dokumentieren zu lassen. Im besten Fall ist auch bei der Abnahme ein Bausachverständiger anwesend. Auch die Schadenbeseitigungskosten für die Baumängel solltest Du von einem Gutachter im Rahmen einer Wertermittlung schätzen lassen. Sind noch Zahlungsansprüche des Auftragnehmers offen, kannst Du nämlich den doppelten Betrag dieser geschätzten Kosten, im Rahmen des Zurückbehaltungsrechts, einbehalten, bis der Mangel am Bauwerk von Deinem Vertragspartner behoben wurde.