Baufinanzierung für Selbstständige & Freiberufler

Baufinanzierung für Selbstständige und Angestellte: Gibt es einen Unterschied?

Eine selbstständig erwerbstätige Person unterliegt grundsätzlich keinem Direktionsrecht und ist in keine fremde Arbeitsorganisation eingegliedert. Dabei gibt es aber noch die Unterteilung in Freiberufler und Gewerbetreibende. Freiberufler sind Personen die selbstständig einen wissenschaftlichen, künstlerischen, schriftstellerischen, unterrichtenden oder erzieherischen Beruf ausüben. Freiberufler unterliegen weder der Gewerbeordnung noch der Gewerbesteuer. Dazu zählen beispielsweise Anwälte, Ärzte, Künstler oder Schriftsteller. Gewerbetreibende sind alle Selbstständigen, die ein Gewerbe ausführen und keinen freien Beruf. Zu den Gewerben gehören z. B. Handwerkbetriebe, produzierendes Gewerbe oder Vermittlertätigkeiten. Bei der Baufinanzierung für Selbstständige ist der Unterschied von besonderer Relevanz, da Freiberufler wie Ärzte, Architekten oder Rechtsanwälte in den meisten Fällen als Angestellte eingestuft werden und somit von günstigeren Konditionen profitieren. Anders ist es bei Gewerbetreibenden wie Handwerkern. Aufgrund der unterschiedlichen Einkommensverhältnisse werden auch innerhalb verschiedener Wirtschaftszweige Unterschiede gemacht.

Sofern man als Selbstständiger von der Bank nicht mit einem Angestellten gleichgestellt wird, erhält man schlechtere Konditionen als Angestellte, geschweige denn als Beamte. Denn eine Baufinanzierung für Beamte ist mit besseren Konditionen verknüpft als bei Angestellten. Das erhöhte Risiko wird von Banken durch höhere Zinsen bei Baufinanzierungen für Freiberufler und Gewerbetreibenden aufgewogen. Neben diesem Risikoaufschlag müssen Selbstständige häufig einen zweiten Darlehensnehmer in die Immobilienfinanzierung einbringen. Während Angestellte und Beamte lediglich Lohn- und Gehaltsnachweise einreichen müssen, ist die Kreditprüfung bei Freiberuflern und Gewerbetreibenden deutlich aufwendiger und mit mehr Unterlagen verbunden.

Warum die Baufinanzierung bei Selbstständigkeit zu Schwierigkeiten führen kann

Selbstständige stehen bei der Baufinanzierung häufiger Schwierigkeiten gegenüber, da sie die nötigen Voraussetzungen für ein Darlehen nicht erfüllen oder der Bank nicht genügend Sicherheiten vorweisen können. Bei vielen Banken werden Selbstständige aber auch als Risikogruppe definiert und werden somit von Beginn an für einen Kredit ausgeschlossen. Deshalb kann die Suche nach einer geeigneten Baufinanzierung für Selbstständige langwierig und mühsam werden. Infolge des unregelmäßigen Einkommens wird bei der Bonitätsprüfung ein Durchschnittswert ermittelt, der als mittleres Einkommen für die Baufinanzierung angesetzt wird. Um Schwankungen abzufedern, wird zudem ein Sicherheitsabschlag von 30 Prozent angesetzt. Der Sicherheitsabschlag reduziert für die Bank das Risiko von Zahlungsausfällen – führt beim Darlehensnehmer allerdings zu schlechteren Zinskonditionen.

Im Vergleich zu traditionellen Kreditinstituten hast Du bei auxmoney auch als Selbstständiger gute Chancen auf einen Immobilienkredit. Unseren Kredit für Selbstständige kannst Du zur Baufinanzierung nutzen und erhältst dabei faire Konditionen bei der Kreditvergabe. Somit eignet sich der Kredit perfekt als Finanzierungslösung für Selbstständige.

Welche Voraussetzungen müssen Selbstständige für die Immobilienfinanzierung mitbringen?

Bei einer Immobilienfinanzierung für Selbstständige wird eine umfangreiche Bonitätsprüfung durchgeführt, die über das Prüfen von Schufa-Einträgen weit hinaus geht. Besonders wichtig bei der Kreditvergabe ist die Dauer und Beständigkeit der Selbstständigkeit. Grundsätzlich sollte der zukünftige Darlehensnehmer seit mindestens 3 Jahren seiner Tätigkeit nachgehen. Außerdem sollte er nachweislich über ein stabiles Einkommen verfügen. Des Weiteren sind einige Unterlagen, wie die Jahresabschlüsse der letzten drei Jahre und eine betriebswirtschaftliche Auswertung, bei der Bank vorzulegen. Häufig werden auch die Bilanz und Einkommenssteuerbescheide verlangt. Offiziell wird von Banken kein Mindesteinkommen für Baufinanzierungen an Freiberufler und Gewerbetreibende genannt. Allerdings muss der Selbstständige in der Lage sein, seine Lebensunterhaltungskosten zuzüglich der finanziellen Belastung durch die Immobilienfinanzierung zu tragen, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu gelangen. Weitere Faktoren für die Kreditvergabe und die Konditionen sind die Höhe des Eigenkapital und die vorzulegenden Sicherheiten. Je höher der Wert der beiden, desto besser steht es um die Chancen und Konditionen einer Immobilienfinanzierung für Selbstständige. Zudem kommt es nicht selten vor, dass Selbstständige das Darlehen mit einem zweiten Darlehensnehmer aufnehmen müssen, der über ein regelmäßiges Einkommen verfügt.

Voraussetzungen der Baufinanzierung für Selbstständige & Freiberufler im Überblick:

• Darlehensnehmer ist seit mindestens 3 Jahren selbstständig
• Antragssteller verfügt über eine stabile Einkommenssituation
• Die finanzielle Situation kann nachweislich belegt werden
• Gute Bonität
• Ausreichendes Einkommen zur Deckung der Lebenshaltungskosten und der Belastung durch die Baufinanzierung
• Hoher Eigenkapitaleinsatz
• Sicherheiten wie Lebensversicherungen
• Guter Zustand der Immobilie
• Immobilie kann mit einem weiteren Darlehensnehmer finanziert werden

Berechnung der Lebenshaltungskosten für die Immobilienfinanzierung

Um als selbstständige Person einen Kredit für einen Hauskauf oder Hausbau zu erhalten, werden vor der Kreditvergabe zunächst einmal die Lebenshaltungskosten durch das Kreditinstitut berechnet. So wird errechnet, ob sich der Selbstständige die Baufinanzierung überhaupt leisten kann, oder ob das Risiko eines Zahlungsausfalls von Anfang an zu hoch für die Bank ist. Die Lebenshaltungskosten setzen sich zusammen aus Kosten für:

• Wohnung: vor allem Miete, aber auch Hotelkosten o. ä.
• Verpflegung: Lebensmittel, Getränke, etc.
• Kleidung: alle benötigten Kleidungsstücke
• Vergnügung: Tickets für Kino, Konzerte, Theater, etc.
• Sport: Mitgliedsbeiträge in Vereinen oder Fitnessstudios
• Reisen: Urlaubskosten
• Tierhaltung: Verpflegung und Arztkosten für Haustiere
• Fortbewegung: Ausgaben für ein Auto, den öffentlichen Nahverkehr, Flugtickets, etc.
• Bildung: Studiengebühren, Bibliotheksgebühren, etc.
• Hygiene: Drogerieartikel, z. B. Deo, Shampoo, Parfum, Klopapier, etc.

Alternativ, wenn die Lebenserhaltungskosten nicht ermittelt werden können, wird eine Haushaltspauschale angesetzt, um das Risiko des Antragssteller einzuschätzen. Die Höhe der Pauschale beträgt in der Regel 600 bis 800 Euro bei einem Single-Haushalt und wird pro weiterer Person um 200 Euro erhöht. Ist die Pauschale verglichen mit dem Einkommen des Freiberuflers oder Gewerbetreibenden zu hoch, sinken die Chancen auf ein Darlehen.

Um als selbstständige Person einen Kredit für einen Hauskauf oder Hausbau zu erhalten, werden vor der Kreditvergabe zunächst einmal die Lebenshaltungskosten durch das Kreditinstitut berechnet. So wird errechnet, ob sich der Selbstständige die Baufinanzierung überhaupt leisten kann, oder ob das Risiko eines Zahlungsausfalls von Anfang an zu hoch für die Bank ist. Die Lebenshaltungskosten setzen sich zusammen aus Kosten für:

• Wohnung: vor allem Miete, aber auch Hotelkosten o. ä.
• Verpflegung: Lebensmittel, Getränke, etc.
• Kleidung: alle benötigten Kleidungsstücke
• Vergnügung: Tickets für Kino, Konzerte, Theater, etc.
• Sport: Mitgliedsbeiträge in Vereinen oder Fitnessstudios
• Reisen: Urlaubskosten
• Tierhaltung: Verpflegung und Arztkosten für Haustiere
• Fortbewegung: Ausgaben für ein Auto, den öffentlichen Nahverkehr, Flugtickets, etc.
• Bildung: Studiengebühren, Bibliotheksgebühren, etc.
• Hygiene: Drogerieartikel, z. B. Deo, Shampoo, Parfum, Klopapier, etc.

Alternativ, wenn die Lebenserhaltungskosten nicht ermittelt werden können, wird eine Haushaltspauschale angesetzt, um das Risiko des Antragssteller einzuschätzen. Die Höhe der Pauschale beträgt in der Regel 600 bis 800 Euro bei einem Single-Haushalt und wird pro weiterer Person um 200 Euro erhöht. Ist die Pauschale verglichen mit dem Einkommen des Freiberuflers oder Gewerbetreibenden zu hoch, sinken die Chancen auf ein Darlehen.

Ist eine Baufinanzierung für Selbstständige ohne Eigenkapital möglich?

Selbstständige und Freiberufler verfügen über kein sicheres und regelmäßiges Einkommen, wodurch sich das Risiko der Kreditvergabe für die Banken erhöht. Ein Baukredit für Selbstständige ohne Eigenkapital ist grundsätzlich nur dann möglich, wenn der Darlehensnehmer über genügend Sicherheiten verfügt. Somit ist die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital zwar möglich, allerdings wird das Darlehen nur in wenigen Fällen an Selbstständige und Freiberufler vergeben.

Welche Banken finanzieren eine Baufinanzierung für Selbstständige?

Nicht jede Bank ist dazu bereit, den Aufwand und das Risiko für die Baufinanzierung von Selbstständigen auf sich zu nehmen. Vor allem Privatkundenbanken lehnen eine Vergabe von Krediten an Freiberufler und Gewerbetreibende häufig ab. Besser stehen die Chancen, auf eine Baufinanzierung für Selbstständige, in der Regel bei Sparkassen oder Genossenschaftsbanken. Der einfachste Weg zur Immobilienfinanzierung für Selbstständige führt über auxmoney als Baugeldvermittler. Hier erhält jeder die maximalen Chancen, einen Kredit genehmigt zu bekommen.

Baufinanzierung – Welche Möglichkeiten haben Selbstständige?

Selbstständigen und Freiberuflern stehen zwar viele Optionen zur Verfügung, um ein Haus zu finanzieren, allerdings sollten sie mit einem Risikoaufschlag rechnen. Wie bereits erklärt, ist dies dem unregelmäßigen Gewinn und Einkommen geschuldet, das für Banken ein erhöhtes Risiko bei der Vergabe von Krediten darstellt.

Zu den häufigsten Formen der Baufinanzierung für Selbstständige, aber auch für Angestellte, zählen:

• Bausparvertrag
• Annuitäten- bzw. Hypothekendarlehen
• KfW-Darlehen

Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, ein Darlehen bei einem Finanzierungsvermittler anzufragen. Häufig werden diese Angebote aber gar nicht berücksichtigt, da fälschlicherweise davon ausgegangen werden, dass die Konditionen schlechter als bei Banken sind. Dabei können die Vermittler oftmals bessere Zinskonditionen zur Finanzierung anbieten, denn Banken sparen enorm hohe Kosten für Personal und Büro, wenn ihnen direkt ein fertiger Kreditantrag vorgelegt wird.

Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag findet häufig Einzug in die Baufinanzierung von Selbstständigen, macht aber nur einen Teil der gesamten Finanzierung für eine Immobilie aus. Ein Bausparvertrag kombiniert einen Sparplan mit einer Baufinanzierung. Als Darlehensnehmer schließt man einen Vertrag mit einer Bausparkasse, bei der zunächst eine Bausparsumme festgelegt wird. Dabei handelt es sich um den Betrag, der später in die Immobilie investiert werden soll. In den ersten Jahren nach Vertragsabschluss muss der Kunde einen Teil der Bausparsumme ansparen. In den meisten Fällen werden 30 bis 50 Prozent der Summe über 6 bis 10 Jahre angespart. Anschließend wird der Bausparvertrag zuteilungsreif und der Kunde bekommt einen Immobilienkredit ausgezahlt, dessen Konditionen bei Vertragsabschluss festgelegt wurden. Die Zinsen während der Sparphase sind meist geringer als marktüblich, dafür ist das darauffolgende Darlehen aber auch günstiger. Für Selbstständige ist ein Bausparvertrag nicht ohne Risiko. Die monatlichen Einzahlungen können schnell zu Schwierigkeiten führen, sollte das Einkommen schwanken. Allerdings ist diese Form von Baukredit insofern für Selbstständige attraktiv, dass keine Unterschiede zwischen Selbstständigen, Freiberuflern oder Festangestellten gemacht werden.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen zeichnet sich vor allem dadurch aus, dass die monatlichen Raten zur Rückzahlung des Kredites über die gesamte Darlehenslaufzeit gleich bleiben. Die Raten des Annuitätsdarlehen setzen sich aus den anfallenden Zinsen und der Tilgung zusammen. Zu Beginn des Kredites ist die Tilgung noch vergleichsweise gering. Je mehr Jahre vergehen, desto geringer ist der offene Betrag der Darlehenssumme und die Tilgung nimmt einen größeren Teil der Rate ein. Bei Annuitätendarlehen zur Baufinanzierung besteht die Möglichkeit einer Sollzinsbindung, um sich langfristig ein niedriges Zinsniveau zu sichern. Der größte Vorteil dieser Art von Kredit ist die langfristige Planbarkeit, welche besonders bei der Baufinanzierung für Selbstständige und Freiberufler wichtig ist. Die Standardform des Annuitätendarlehens zur Baufinanzierung stellt das Hypothekendarlehen dar. Hierbei tritt man die Rechte der Immobilie an die Bank ab. Die Immobilie dient folglich als Sicherheit, falls Zahlungsausfälle eintreten. Im schlimmsten Fall kann die Immobilie von der Bank zwangsvollstreckt werden, um die Restschulden einzutreiben. Anders als beim Bausparvertrag werden beim Annuitätendarlehen Unterschiede zwischen Selbstständigen, Angestellten und Beamten gemacht. Als Selbstständiger hat man mit dem höchsten Zinsaufschlag zu rechnen. Beamte hingegen profitieren von den besten Konditionen beim Abschluss eines Kredites.

KfW-Darlehen

Eine weitere Möglichkeit für Selbstständige Unterstützung bei der Hausfinanzierung zu bekommen, stellen Finanzierungslösungen der KfW dar. Durch zinsgünstige Kredite unterstützt die KfW auch Selbstständige bei der Baufinanzierung. Jedoch wird oft nicht der gesamte Hausbau mit einem KfW-Darlehen finanziert, wodurch eine weitere Finanzierung nötig ist. Neben den guten Konditionen ist ebenfalls positiv anzumerken, dass für Selbstständige und Angestellte die gleichen Bedingungen gelten.

Fördermittel für den Hausbau

Neben den verschiedenen Optionen der Baufinanzierung, kann zudem auf Fördermittel zurückgegriffen werden. Generell stehen für Gewerbetreibende und Freiberufler die gleichen Fördermittel zur Verfügung wie für Angestellte. Dabei gelten auch die gleichen Konditionen und Bedingungen. Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, öffentliche Fördermittel und Zuschüsse in Anspruch zu nehmen. Dazu zählen Fördermittel der KfW, die nicht zurückgezahlt werden müssen, als auch Fördermittel der einzelnen Bundesländer. Voraussetzungen für die KfW-Fördermittel sind prinzipiell mit der Energieeffizienz und Alterstauglichkeit der Immobilie verbunden. Dabei kann mit den entsprechenden Unterlagen die KfW-Förderung für Neubauten als auch für den Hauskauf beantragt werden. Für Fördermittel der Bundesländer variieren die Voraussetzungen, aber oft ist die Selbstnutzung der Immobilie über mehrere Jahre vorgeschrieben und eine Einkommenshöchstgrenze gesetzt.

Darauf sollten Selbstständige bei der Baufinanzierung achten

Aufgrund des schwankenden Einkommens von selbstständigen Gewerbetreibenden und Freiberuflern, sind flexible Tilgungsmöglichkeiten bei der Finanzierung ratsam. Außerdem sollte man als selbstständiger Darlehensnehmer auf die Möglichkeit kostenloser Sondertilgungen achten. Erwirtschaftet man einen unerwartet hohen Gewinn und das Einkommen ist entsprechend hoch, kann der Kredit frühzeitig getilgt und Zinsen gespart werden. In Zeiten von niedrigen Zinssätzen lohnt sich zudem eine Zinsbindung, um sich langfristig das geringe Zinsniveau zu sichern. Allgemein ist es immer empfehlenswert, sowohl bei der Immobilienfinanzierung als auch bei anderen Krediten, mehrere Angebote von Banken und Kreditgebern zu vergleichen und eine Finanzierungsberatung in Betracht zu ziehen.

So gelingt die Baufinanzierung für Selbstständige

Die Baufinanzierung für Selbstständige setzt voraus, dass der Kreditnehmer bereits seit mindestens 3 Jahren selbstständig tätig ist und über ein nachweislich stabiles Einkommen verfügt. Zudem muss der Selbstständige über eine gute Bonität, Sicherheiten und genügend Eigenkapital verfügen. Selbst wenn alle Bedingungen für die Immobilienfinanzierung erfüllt sind, kann es durchaus zu Schwierigkeiten kommen. Durch unerwartete Einkommenseinbrüche geraten die Rückzahlungen in Verzug. Deshalb sind bei der Hausfinanzierung für Selbstständige flexible Tilgungsmöglichkeiten, sowie kostenlose Sondertilgungen empfehlenswert. So wird das schwankende Einkommen nicht zum Problem.

Bei auxmoney beraten wir Dich gerne hinsichtlich der Immobilienfinanzierung, unabhängig davon, ob Du Selbstständiger, Angestellter oder Beamter bist. Bei uns erhalten alle Berufsgruppen maximale Kreditchancen, um sich den Traum vom Eigenheim zu fairen Zinskonditionen zu verwirklichen.

[1] https://www.bmas.de/SharedDocs/Downloads/DE/PDF-Publikationen/Forschungsberichte/fb545-selbststaendige-erwerbstaetigkeit-in-deutschland.pdf?__blob=publicationFile&v=4

[2] https://de.statista.com/statistik/daten/studie/158665/umfrage/freie-berufe—selbststaendige-seit-1992/