Grundschuld - auxmoney Finanzlexikon

In diesem Beitrag erfährst Du, was eine Grundschuld eigentlich ist, wie sie in das Grundbuch eingetragen wird und was eine Grundschuld für Gläubiger und Kreditnehmer bzw. Kreditnehmerinnen bedeutet.

Definition: Was ist die Grundschuld?

Per Definition ist eine Grundschuld ein dingliches Instrument zur Absicherung einer Forderung, z. B. eines Kredits. Die Grundschuld wird im Grundbuch durch eine Grundschuldbestellung eingetragen und erlaubt einem Gläubiger die Einforderung eines zuvor verliehenen Geldbetrags.

Was bedeutet eine Grundschuld für Eigentümer?

In der Praxis dient die Grundschuld dem Kreditgeber als Sicherheit zur Tilgung der ausstehenden Forderung. Gegenstand der Grundschuld ist in der Regel das Grundstück bzw. das Haus. Wenn ein Darlehen durch eine Grundschuld abgesichert wurde, kann der Gläubiger auf das Grundstück zugreifen und hat ein Verwertungsrecht, um darüber zu verfügen.

Ist der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin also mit den Rückzahlungen seines Immobilienkredits im Rückstand, kann die Bank bei eingetragener Grundschuld z. B. eine Zwangsversteigerung bzw. Zwangsvollstreckung durchführen, um den Verkaufserlös auf die ausstehende Forderung zu verrechnen. Durch ein solches Grundpfandrecht wird der Kreditgeber also quasi zum Eigentümer der Immobilie bzw. zum Eigentümer des Grundstücks.

Die Eintragung einer Grundschuld bzw. die Aufnahme einer Hypothek ist in der Regel daher eine Voraussetzung für die Vergabe von Immobilienkrediten, da sie der Bank bzw. dem Gläubiger als elementare Sicherheit für die Rückzahlung des Ratenkredits dient.

Welche Arten von Grundschuld gibt es?

Es gibt unterschiedliche Formen der Grundschuld. Unterschieden wird unter anderem zwischen der Fremdgrundschuld und der Eigentümergrundschuld, sowie der Buchgrundschuld und der Briefgrundschuld. Was ist also die reguläre Grundschuld und wo liegen die wichtigsten Unterschiede?

Fremdgrundschuld

Wenn Du eine Immobilie bzw. ein Grundstück mit einem Grundschuldarlehen finanzieren möchtest, ist die Fremdgrundschuld die standardmäßige Form des Grundpfandrechtes. Bei der Fremdgrundschuld lässt sich der Gläubiger eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Bis zum endgültigen Abschluss der Tilgung, inklusive der Zinsen, erhält die Bank dadurch die Sicherheit, eine Zwangsvollstreckung bzw. Zwangsversteigerung durchzuführen, sofern der Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Eigentümergrundschuld

Wurde dem Gläubiger das Darlehen vollständig zurückgezahlt, hat der Darlehensnehmer bzw. die Darlehensnehmerin das Recht auf Übertragung der Grundschuld. Nach einer solchen Übertragung wird aus der Fremdgrundschuld eine Eigentümergrundschuld. Bei einer Eigentümergrundschuld gehört das Grundstück folglich dem Eigentümer bzw. der Eigentümerin. Doch was ist der Sinn einer Grundschuld, die auf den Eigentümer bzw. die Eigentümerin übertragen wird?

Hier die Erklärung: Die Übertragung der Grundschuld wird vom Eigentümer bzw. der Eigentümerin eingeleitet, um einen vorteilhaften Rang im Grundbuch zu reservieren. Gibt es für ein Grundstück mehrere Gläubiger, werden diese namentlich in einer entsprechenden Rangfolge eingetragen. Die Rangfolge ist vor allem bei einer Zwangsversteigerung wichtig. Reicht der Erlös aus der Zwangsvollstreckung nicht aus, um die Forderungen aus den Grundschulden aller Gläubiger zu begleichen, werden zuerst die Gläubiger in den ersten Rängen befriedigt. Solltest Du als Eigentümer bzw. die Eigentümerin also an erster Rangstelle stehen, kannst Du diesen Rang bei einem späteren Verkauf an andere Kreditgeber weitergeben oder verpfänden.

Buchgrundschuld

Rein rechtlich gibt es zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld keine Unterschied. Die beiden Grundpfandrechte werden jedoch anders dokumentiert. Bei einer Buchgrundschuld wird die Grundschuld so lediglich im Grundbuch vermerkt. Für den Fall, dass diese Grundschuld übertragen wird, muss stets eine Grundbuchänderung durchgeführt werden, weshalb in der Buchgrundschuld zu jeder Zeit klar ist, wer der Gläubiger, bzw. der Inhaber der Grundschuld ist. Handelt es sich bei der Grundschuld nicht um eine Briefgrundschuld, sondern um eine Buchgrundschuld, so muss der Notar dies bei der Eintragung ins Grundbuch vermerken.

Briefgrundschuld

Bei der Briefgrundschuld wird neben der Eintragung in das Grundbuch noch ein sogenannter Grundschuldbrief ausgestellt. Der Grundschuldbrief ist eine Art Wertpapier, in dem u. a. die Höhe der Grundschuld auf das Haus, der Inhaber (Gläubiger), sowie die vereinbarten Zinsen festgehalten sind. Der im Grundschuldbrief vermerkte Inhaber der Grundschuld hat dabei Anspruch auf den Besitz des Briefs.

Der Vorteil eines Grundschuldbriefs ist, dass dieser einfacher und ohne größere Kosten übertragen werden kann, weil hierfür keine Änderung im Grundbuch nötig ist. Zur Bestellung des Grundschuldbriefs fallen allerdings Gebühren beim Grundbuchamt, sowie Kosten beim Notar an. Da für die Übertragung einer Briefgrundschuld allerdings keine Änderung im Grundbuch nötig ist, birgt diese zudem das Problem, dass aus dem eigentlichen Grundbuch womöglich nicht mehr erkennbar ist, wer zum aktuellen Zeitpunkt der tatsächlich Inhaber der Grundschuld ist.

Eine Hypothek ist keine Grundschuld

Eine Grundschuld auf ein Haus ist nicht das gleiche wie eine Hypothek. Zwar handelt es sich sowohl bei der Hypothek als auch bei der Grundschuld um ein Grundpfandrecht, es bestehen jedoch einige wichtige Unterschiede. Eine Hypothek ist im Gegensatz zur Grundschuld „akzessorisch“. Die Hypothek ist also unmittelbar an ein konkretes Darlehen gebunden. Wenn die Restschuld vom Darlehen sinkt, sinkt auch die Hypothek.

Die Grundschuld bleibt dagegen auch nach vollständiger Tilgung in ihrer ursprünglichen Höhe bestehen und kann bei Verkauf der Immobilie auf den neuen Eigentümer bzw. die neue Eigentümerin übertragen werden. Zudem haben Eigentümer die Möglichkeit, mit der bestehenden Grundschuld ein neues Darlehen aufzunehmen, ohne dass dafür erneut Kosten für einen Notar oder einen Eintrag ins Grundbuch anfallen. Ist bereits ein Teil der Restschuld abgetragen, kann das neue Darlehen die Grundschuld wieder auffüllen. Es ist also möglich, ein weiteres Darlehen über die Höhe des bereits abgetragenen Restschuldbetrags aufzunehmen, ohne es mit einer weiteren Grundschuld absichern zu müssen. Das erspart die finanzielle Belastung durch Notar- und Grundbuchkosten, sowie bürokratischen Aufwand. Im Vergleich zur Hypothek wird die Grundschuld in den letzten Jahren daher deutlich öfter als Grundpfandrecht genutzt.

Wie wird eine Grundschuld auf Haus bzw. Grundstück eingetragen?

Das Eintragen der Grundschuld wird auch als Grundschuldbestellung bezeichnet. Der Gläubiger lässt dabei die vereinbarte Grundschuld in der Abteilung III des Grundbuches eintragen. In der Regel sind maximal zwei bis drei weitere Personen beteiligt: der Gläubiger der Forderung, der Schuldner der Forderung, sowie der Eigentümer bzw. die Eigentümerin des Grundstück ─ letzteres nur, sofern der Schuldner nicht zugleich der Eigentümer bzw. die Eigentümerin ist.

Eine Grundschuldbestellung muss immer vor einem Notar beim zuständigen Grundbuchamt abgegeben werden. Zu den wichtigsten Informationen einer Grundschuldbestellung zählen:

1. Datum der Eintragung einer Grundschuld
2. Höhe der Grundschuld (Haftungsbetrag)
3. Die von der Grundschuld belastete Immobilie das belastete Grundstück

Was ist für die Grundschuld noch wichtig?

Wie zuvor beschrieben ist auch der Rang, in welchem die Grundschuld gelistet ist, ein wesentliches Merkmal für den Gläubiger. Schließlich entscheidet der Rang darüber, in welcher Reihenfolge ein möglicher Versteigerungserlös an die Gläubiger ausgezahlt wird.

Kosten einer Grundschuldbestellung

Die Kosten einer Grundschuldbestellung entstehen prozentual am aufgenommenen Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Sie belaufen sich auf 0,8 % bis 1 % des Kaufpreises.

Bestellungsgebühr

Der Grundbucheintrag kostet je nach Bundesland 0,8 % und 1 % des Kaufpreises der Immobilie. Bei einer Immobilie von 250.000 Euro entstehen also allein für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch Kosten in Höhe von 2.000 bis 2.500 Euro. Die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch muss zudem von einem Notar beglaubigt werden. Die Kosten für den Notar hängen dabei von der Notarkammer ab.

Grundschuldzinsen

Die Grundschuldzinsen sind nicht mit den Zinsen auf das Darlehen zu verwechseln. Die Zinsen für die Grundschuld auf ein Haus liegen in der Regel über den Zinsen, die auf die Rückzahlung des Darlehens anfallen. In der Praxis sind hier Zinssätze von 12 bis 20 Prozent üblich. Tatsächlich zahlen muss der Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin die Grundschuldzinsen in der Regel aber nicht.

Der Zinssatz auf eine Grundschuld wird nämlich nur für den Fall einer Zwangsversteigerung relevant. Der Gläubiger hat bei einem Verkauf der Immobilie so die Möglichkeit einen Betrag aus dem Erlös zu fordern, der die im Grundbuch hinterlegte Grundschuld übersteigt. Sowohl Darlehenszinsen als auch Grundschuldzinsen werden übrigens nicht im Grundbuch, sondern im Darlehensvertrag vereinbart.

Grundschuldzinsen

Die Grundschuldzinsen sind nicht mit den Zinsen auf das Darlehen zu verwechseln. Die Zinsen für die Grundschuld auf ein Haus liegen in der Regel über den Zinsen, die auf die Rückzahlung des Darlehens anfallen. In der Praxis sind hier Zinssätze von 12 bis 20 Prozent üblich. Tatsächlich zahlen muss der Kreditnehmer bzw. die Kreditnehmerin die Grundschuldzinsen in der Regel aber nicht.

Der Zinssatz auf eine Grundschuld wird nämlich nur für den Fall einer Zwangsversteigerung relevant. Der Gläubiger hat bei einem Verkauf der Immobilie so die Möglichkeit einen Betrag aus dem Erlös zu fordern, der die im Grundbuch hinterlegte Grundschuld übersteigt. Sowohl Darlehenszinsen als auch Grundschuldzinsen werden übrigens nicht im Grundbuch, sondern im Darlehensvertrag vereinbart.

Zurück zum Finanzlexikon