Der Traum vom eigenen Haus scheitert für viele bereits an unbezahlbaren Preisen für das Grundstück. Nicht jeder weiß jedoch, dass es auch Möglichkeiten gibt ein Haus zu bauen, ohne Grundstückseigentümer zu sein. Grundlage hierfür ist das Erbbaurecht.
Doch was ist das Erbbaurecht genau und was ist ein Erbbauvertrag? In diesem Beitrag erfährst Du alle wichtigen Informationen und Definitionen zum Thema Erbbaurecht, sowie dessen Bedeutung für den Erbbaurechtsnehmer.
Definition: Was ist das Erbbaurecht?
Mit dem Begriff Erbbaurecht, früher auch als Erbpacht bekannt, bezeichnet man das Recht eines Erbbaurechtsnehmers ein ihm nicht gehörendes Grundstück zu nutzen, darauf zu bauen oder eine auf dem Grundstück befindliche Immobilie zu kaufen. Ohne der eigentliche Grundstückseigentümer zu sein, wird der Erbbaurechtsnehmer durch das Erbbaurecht zum Eigentümer der Immobilie. Das Grundstück verbleibt jedoch Eigentum des ursprünglichen Grundstückseigentümers.
Was ist ein Erbbaurechtsgrundstück?
Erbbaurechtsgrundstück, kurz Erbbaugrundstück, ist die Bezeichnung für ein Grundstück, das vom Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) an eine andere Person (Erbbauberechtigten, Erbbaurechtsnehmer, bzw. Erbpächter) über eine festgelegte Laufzeit vermietet wird und letzterem das Recht einräumt, Bauwerke auf dem Grundstück zu errichten bzw. zu nutzen.
Wie funktioniert das Erbbaurecht in der Praxis?
Für das Recht, eine Immobilie bzw. ein Bauwerk auf dem Grundstück des Eigentümers (Erbbaurechtsgeber) erbauen oder eine Immobilie nutzen zu können, zahlt der Erbpächter (Erbbaurechtsnehmer) eine monatliche oder jährliche Gebühr ─ den sogenannten Erbbauzins. Der Erbbauzins beträgt dabei in der Regel drei bis fünf Prozent vom Verkehrswert des Grundstücks.
Befindet sich auf dem Grundstück bereits eine Immobilie, kann im Erbbaurechtsvertrag auch der Kauf dieser Immobilie vereinbart werden. Laufzeiten eines Erbbaurechtsvertrages sind mit bis zu 99 Jahren in der Regel sehr lang. Während der Laufzeit eines solchen Vertrages kann der oder die Erbbauberechtigte das Grundstück sowohl verkaufen, vererben als auch auf einen anderen Erbbaurechtsnehmer oder -nehmerin übertragen.
Lohnt sich das Erbbaurecht?
Langfristig gesehen lohnt sich das Erbbaurecht nur in wenigen Fällen. Über die lange Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages übersteigt die Summe der fälligen Erbbauzinsen in der Regel den Wert des eigentlichen Grundstücks, zumal der Erbbauzins gemäß ErbbauRG alle drei Jahre erhöht werden kann, wenn auch nur bis zu einer bestimmten Kappungsgrenze.
Ein Grundstück mit einem Erbbaurecht zu nutzen, kann unter Umständen trotzdem eine sinnvolle Überlegung sein ─ insbesondere, wenn nicht ausreichend Kapital vorhanden ist, um ein eigenes Grundstück zu kaufen. Da beim Erbbaurecht schließlich kein eigenes Grundstück erworben wird, ist für die Hausfinanzierung ein geringeres Eigenkapital ausreichend, wodurch der Immobilienkredit für den Hausbau zunächst günstiger ausfällt.
Vorteile für Erbbauberechtigte
Die heutige Bedeutung vom Erbbaurecht begründet sich mit der Tatsache, dass Erbbauberechtigte keine Kosten für den Kauf eines Grundstücks zahlen müssen. Trotz limitierter, finanzieller Mittel, lässt sich auf diese Weise der Bau einer Immobilie finanzieren.
Das Erbbaurecht kann zudem auch verkauft, übertragen oder beliehen werden. Letzteres z. B. im Rahmen der Aufnahme einer Baufinanzierung oder eines Modernisierungskredites.
Nachteile für Erbbauberechtigte
Ein Grundstück mit Erbbaurecht zu nutzen, hat allerdings auch Nachteile:
- Verkauf einer Immobilie im Erbbaurecht
Der wohl entscheidendste Nachteil ist die Tatsache, dass Erbbauberechtigte ein Haus mit Erbbaurecht schwieriger verkaufen können, da Gebäude auf Erbbaugrundstücken weniger begehrt und entsprechend auch weniger wert sind als vergleichbare Gebäude auf einem herkömmlichen Grundstück. Bei Wunsch nach vorzeitigem Verkauf des Hauses, also vor Ablauf der im Erbbaurechtsvertrag vereinbarten Restlaufzeit, benötigt der Erbbauberechtigte unter Umständen zudem die Zustimmung des Grundstückseigentümers, sofern ein Vorkaufsrecht vereinbart wurde.
- Kosten für den Erbbaurechtsnehmer
Neben dem Erbbauzins, der an sich bereits eine hohe regelmäßige Ausgabe darstellt, fallen für das Erbbaurecht weitere Kosten an. Was bedeutet das konkret für den Erbbaurechtsnehmer? Selbst wenn bei einem Erbbaurecht das Grundstück nicht dem Erbbauberechtigten gehört, muss dieser zum Beispiel dennoch Grunderwerbssteuer, Grundsteuer, sowie mögliche Kosten für die Erschließung und Versicherung des Grundstücks bzw. der Immobilie bezahlen.
- Mitspracherecht des Grundstückseigentümers
Das ErbbauRG räumt dem Eigentümer des Grundstücks (Erbbaurechtsgeber) zudem zahlreiche Mitbestimmungsrechte ein. Der Grundstückseigentümer darf so u. a. mitentscheiden, ob der Erbbauberechtigte die Immobilie weitervermieten darf und einen An- bzw. Umbau, sowie sonstige bauliche Veränderungen vornehmen kann.
- Heimfall
Im Fall bestimmter Verletzungen des Erbbaurechtsvertrages kann der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigen den sogenannten Heimfall, also die Kündigung des Erbbaurechts aussprechen. Was heißt das für den Erbbauberechtigten? Er verliert das Erbbaurecht und dadurch auch die mit dem Erbbaurecht verbundene Immobilie. In manchen Fällen erhält der Erbbauberechtigte dann allerdings eine finanzielle Entschädigung vom Erbbaurechtsgeber.
Dauer eines Erbbaurechts
Erbbaurechtsverträge haben sehr lange Laufzeiten von 75 bis 99 Jahren. Im gewerblichen Kontext beträgt die Laufzeit in der Regel zwischen 40 bis 50 Jahren. Das Erbbaurecht erlischt nicht bei Verkauf oder Vererbung ─ es erlischt jedoch nach Ablauf der Restlaufzeit oder bei Rückübertragung des Erbbaurechts an den ursprünglichen Rechtsinhaber.
Letzteres passiert z. B. bei Kündigung des Erbbaurechtsvertrags im Rahmen eines Heimfalls. Gemäß ErbbauRG kann der Grundstückseigentümer den Heimfall u. a. dann aussprechen, wenn der Erbbauzins für mindestens zwei Jahre nicht gezahlt oder gegen bestimmte Vertragsvereinbarungen verstoßen wurde.
Was passiert nach Ende des Erbbaurechts?
Mit Ablauf der Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages erlischt auch das Erbbaurecht. Was heißt das für den Erbbauberechtigten? Ganz einfach: Die auf dem Grundstück erbaute Immobilie geht wieder an den Erbbaurechtsgeber über.
Der Eigentümer des Bauwerks muss das Gebäude in der Regel nicht abreißen. Stattdessen ist der Grundstückseigentümer gemäß ErbbauRG gesetzlich dazu verpflichtet, dem Erbbaurechtsnehmer eine finanzielle Entschädigung in Höhe des geschätzten Wertes der Immobilie zu zahlen.
FAQ: Weitere Fragen zum Thema Erbbaurecht
Ja, die Begründung des Erbbaurechts erfolgt durch Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigten, sowie durch Eintragung in das Grundbuch. Gesetzliche Grundlage des Erbbaurechts sind die Erbbaurechtsverordnung (ErbbauVO), sowie das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Das Erbbaurecht wird dabei sogar in zwei Grundbüchern festgehalten. Nach §§ 14 ff. des Erbbaurechtsgesetzes muss das Erbbaurecht so auch in einem gesondert anzulegenden Erbbaugrundbuch eingetragen werden. Neben dem Eintrag ins Grundbuch, sowie dem Erbbaugrundbuch, zählt auch der Erbbaurechtsvertrag zwischen Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber) und Erbbauberechtigtem (Erbpächter) als Ausdruck der Vereinbarung.
Anwendung findet das Erbbaurecht vor allem im kommunalen Siedlungsbau. In der Regel ist hier die Kommune Eigentümer eines Grundstücks und damit Erbbaurechtsgeber. Sie schafft durch die Einräumung von Erbbaurechten Bauplätze, damit sich Bauwillige kein eigenes Grundstück kaufen müssen. Solche Erbbaugrundstücke haben daher insbesondere eine hohe Bedeutung für finanzschwächere Haushalte, die so eine Immobilie zu verhältnismäßig niedrigem Erbbauzins erwerben können.
Ja, wie bei einem Grundstück erfolgt auch beim Erbbaurecht eine Eintragung im Grundbuch. Es ist somit möglich, dass auch das Erbbaurecht mit Grundpfandrechten belastet werden kann.
Aus Sicht des Grundstückseigentümers stellt das Erbbaurecht ein so genanntes beschränktes dingliches Recht dar, welches auf dem Grundstück lastet. Deshalb wird das Erbbaurecht wie ein Grundstück behandelt („grundstücksgleiches Recht”).
Der Erbbauzins wird frei zwischen dem Grundstückseigentümer (Erbbaurechtsgeber), sowie dem Erbbauberechtigten ausgehandelt. In den meisten Fällen beträgt der Erbbauzins zwei bis sechs Prozent vom Verkehrswert des Grundstücks. Festgehalten wird die Höhe der Erbbauzinsen im Erbbaurechtsvertrag.
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