Definition
Von einer Eigentümergrundschuld ist die Rede, wenn auf den eigenen Namen des Grundstückseigentümers eine Grundschuld in das Grundbuch eingetragen wird.
Grundschuld nicht an Forderung gebunden
Anders als bei einer Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine Forderung gebunden, weshalb diese Form der Grundschuld auch ohne Forderung bestehen kann. Für zukünftige Kredite ist der Eigentümer mit dieser Grundschule allerdings wesentlich besser gestellt, denn er kann einem möglichen Gläubiger die Rangstelle im Grundbuch anbieten und hat so eine höhere Chance auf einen Kredit.
Gesetzliche Regelungen
In § 1169 BGB sind Regelungen zur Eigentümergrundschuld festgehalten. Bestellt wird die Grundschuld demnach durch eine einseitige Erklärung des Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt. Gemäß den Regelungen des BGB entsteht sie auch, wenn der Eigentümer des Grundstücks auf sie zahlt. Bei Grundstücksübereignung ohne Übertragung der Grundschuld auf den neuen Eigentümer bleibt die Grundschuld beim bisherigen Eigentümer und wird in eine Fremdgrundschuld umgewandelt. In § 1197 BGB ist geregelt, dass eine Zwangsvollstreckung des Eigentümers gegen sein Grundstück nicht möglich ist.
Arten der Eigentümergrundschuld
Eine Eigentümergrundschuld kann auf unterschiedlichen Wegen erlangt werden. Es gibt folgende Arten:
1. Offene Eigentümergrundschuld
Gemäß § 1196 I BGB kann der Schuldner als Eigentümer des Grundstücks sein Grundstück auf seinen Namen mit einer Grundschuld belasten.
2. Verdeckte Eigentümergrundschuld
Bei dieser Form der Grundschuld wird durch den Schuldner eine Hypothek zu Gunsten eines Dritten bestellt. Kommt es nicht zur Entstehung der zu sichernden Forderung, hat nach § 1163 ABs. 1 Satz 1 der Schuldner als Eigentümer auf die Hypothek Anspruch. Von einer verdeckten Grundschuld wird hier gesprochen, weil im Grundbuch der eigentlich zu sichernde Gläubiger verzeichnet ist.
3. Verschleierte Eigentümergrundschuld
Diese Form der Grundschuld kommt am häufigsten vor. Eine Forderung, die der Hypothek dabei zugrund liegt, erlicht in diesem Fall ganz oder zumindest teilweise. Gemäß § 1177 Abs. 1 BGB steht dem Schuldner dadurch eine dingliche Belastung des Grundstücks in Form einer Eigentümergrundschuld zu.
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